Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 12]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA

N° RG 25/00204 
N° Portalis DBX4-W-B7J-TWVF




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 07 Avril 2025


[F] [D]

 
 
 
C/

[C] [Z]
[I] [B]
[O] [S], en qualité de caution

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2025

à Me Lyse FESCOURT

Expédition délivrée
à toutes les parties






JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;




ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [F] [D]
demeurant [Adresse 11] - [Localité 4]

représenté par Maître Anne-Elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [C] [Z]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 3]

comparant en personne

Madame [I] [B]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [S], en qualité de caution
demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]

non comparant, ni représenté


RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement avec effet au 26 août 2021, M. [F] [D], par l'intermédiaire de son mandataire la SARL JF Immoconseil (Agence Laforêt [Localité 7]), a donné à bail à M. [C] [Z] et Mme [I] [B] un appartement à usage d’habitation (n°8) situé [Adresse 10], [Localité 7], avec emplacement de stationnement n°28, pour un loyer mensuel de 524 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Par acte séparé en date du 04 août 2021, M. [O] [S] s'est porté caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion des deux locataires pour une durée de trois années, avec effet au 13 août 2021 ainsi que pour les renouvellements et reconductions dudit bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, M. [F] [D] a fait signifier à M. [C] [Z] et Mme [I] [B] un congé pour vendre pour la somme de 130.000 euros, celui-ci prenant effet au 25 août 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, il a été constaté que les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par suite, par actes d'huissier en date des 30 octobre 2024 et 04 novembre 2024, M. [F] [D] a ensuite fait M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es-qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :
- leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif arrêté à la somme de 485,34 euros au 02 septembre 2024, mois d'août inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation et somme à parfaire au jour de l'audience ;
A titre principal, 
- la validation du congé et de dire que M. [C] [Z] et Mme [I] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 26 août 2024 ;
A titre subsidiaire,
- la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs pour non-paiement du loyer;
En tout état de cause,
- la libération des lieux et la remise des clés après l'établissement d'un état des lieux,
- l'expulsion sans délai de M. [C] [Z] et Mme [I] [B], 
- la condamnation solidaire de M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation jusqu'au départ effectif des lieux,
- la condamnation solidaire de M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S] au paiement d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 10 février 2025, M. [F] [D], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4069 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. M. [F] [D] s'oppose à l'octroi de délais pour s'acquitter de la dette et précise ne pas avoir connaissance du départ effectif des lieux invoqué par le locataire. Il sollicite de produire en délibéré l'état des lieux de sortie et un décompte actualisé et arrêté au départ des locataires.

M. [C] [Z] comparaît en personne. Il ne conteste pas la validité du congé délivré ni le fait qu'il s'est maintenu dans les lieux au delà du 25 août 2024.
Il affirme toutefois avoir quitté les lieux et restitué les clés le 07 février 2025, avec sa compagne, sans toutefois produire le justificatif de ses affirmations. Il communique sa nouvelle adresse à l'audience, précisant qu'il s'agit également de l'adresse de Mme [I] [B].
Il ne conteste pas la dette locative et reconnait également qu'il est redevable de son occupation jusqu'à son départ des lieux. Il sollicite de s'acquitter de la dette en quatre mensualités. Il expose sa situation financière, indiquant qu'il va signer prochainement un contrat de mission humanitaire en Afrique pour une durée d'un an. Il indique qu'il expose des frais de logement actuels pour la somme de 477 euros par mois et que sa compagne exerce un emploi en alternance et perçoit un revenu de 1090 euros.


Mme [I] [B], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 délivré à étude, n'est ni présente, ni représentée.

Convoqué selon procès verbal de recherches infructueuses délivré le 04 novembre 2024, M. [O] [S] n'est ni présent ni représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.

Le demandeur a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé et l'état des lieux de sortie établi le 07 février 2025, ainsi que l'accusé réception du PV 659.

Par courriel en date du 05 mars 2025, il a fait parvenir un décompte actualisé des sommes dues pour un montant de 4220,96 euros arrêté au 05 mars 2025, ainsi que l’accusé réception attendu. Il a précisé que les lieux ont bien été restitués le 07 février 2025 mais que le solde de tout compte ne pourra être disponible que fin mars 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LES DEMANDES DE VALIDITE DU CONGE ET D’EXPULSION

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués."

Le bail conclu à effet au 26 août 2021 et d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 26 août 2024.

Le bail comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

Un congé a été délivré le 23 février 2024 à M. [C] [Z] et Mme [I] [B], par acte d’huissier remis à étude, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 25 août 2024. Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l'espèce la vente, et a ainsi été délivré pour un motif réel et sérieux. Il convient ainsi de valider le congé donné par M. [F] [D].

Compte-tenu de la validité du congé, la résiliation est intervenue le 25 août 2024 et M. [C] [Z] et Mme [I] [B] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Néanmoins, la demande d’expulsion de M. [C] [Z] et Mme [I] [B] est devenue sans objet du fait de leur départ volontaire du logement et de la restitution des clés le 07 février 2025. 


SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

M. [F] [D] produit en délibéré autorisé un décompte du 05 mars 2025 démontrant que M. [C] [Z] et Mme [I] [B] restent devoir la somme de 3477,73€, mensualité de février 2025 comprise au prorata des jours d’occupation, après soustraction des frais ne relevant pas des loyers et charges (73,20 € au titre des frais d’impayés, 362,75€ au titre du constat des lieux sortant, 90,28 € d’honoraires d’expert judiciaire soit la somme de 526,23€) et des taxes d’ordures ménagères (107€ en janvier 2024 et 110€ en décembre 2024) lesquelles ne sont pas justifiées par pièces.

M. [C] [Z] et Mme [I] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue en son principe à l’audience par M. [C] [Z]. 

M. [O] [S] est également tenu du paiement de cette somme du fait de son engagement en qualité de caution, qui n'est pas contesté du fait de son absence à l'audience.

M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es-qualité de caution, seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3477,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 485,34 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 

L’indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et est déjà liquidée dans la somme provisionnelle ci avant ordonnée.

SUR LA DEMANDE EN DELAI DE PAIEMENT 

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [C] [Z] sollicite de régler la dette locative en quatre mensualités.

Ce délai n’entre pas en contrariété avec les intérêts du bailleur en ce qu’il est de courte durée et que la dette sera exigible en totalité à défaut de règlement d’une seule mensualité.

Par ailleurs, les locataires ont restitué le logement objet de la présente procédure, de sorte que l’arriéré n’augmentera plus.

Par conséquent, il convient d’octroyer à M. [C] [Z] et Mme [I] [B] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es-qualité de caution, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [F] [D], M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es-qualité de caution, seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé donné par M. [F] [D] à M. [C] [Z] et Mme [I] [B] à effet au 25 août 2024 concernant le bail conclu à effet au 26 août 2021 concernant l’appartement (n°8) à usage d’habitation situé, [Adresse 10], [Localité 7], avec emplacement de stationnement n°28 ;

DIT que M. [C] [Z] et Mme [I] [B] sont depuis occupants sans droit ni titre depuis le 25 août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] et Mme [I] [B], ceux-ci ayant libéré les lieux et restitué les clés le 07 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es qualité de caution, à verser à M. [F] [D] la somme de 3477,73€, (décompte arrêté au 05 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 07 février 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 485,34 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [C] [Z] et Mme [I] [B] à s’acquitter de cette somme en 3 mensualités de 870 euros chacune, outre une 4ème mensualité soldant de la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité selon les délais et modalités fixés par la présente décision restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es-qualité de caution, à verser à M. [F] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z], Mme [I] [B] et M. [O] [S], es-qualité de caution, aux dépens ;

REJETTE toute autre prétention ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente