Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/04116 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TPDF




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 07 Avril 2025


[N] [J], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9]
[E] [D] épouse [J], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9]

 
 
C/ 


[U] [I]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2025
 
à Me Camille PASCAL-LACROIX

Expédition délivrée
à toutes les parties





JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [N] [J]
demeurant [Adresse 4]
ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [D] épouse [J]
demeurant [Adresse 4]
ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [U] [I]
demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté


RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 03 novembre 2021, M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] ont donné à bail, par l'intermédiaire de leur mandataire la SAS SQUARE HABITAT, à M. [U] [I] des locaux à usage d'habitation située [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 714,60€ outre 40€ de provisions sur charges.

M. [U] [I] a quitté les lieux et un état des lieux contradictoire a été dressé le 12 février 2024.

Invoquant des loyers et charges impayés ainsi que des dégradations locatives, M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] ont fait assigner M. [U] [I] par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de :
- 8173,55€ au titre de l'arriéré locatif global, incluant les dégradations locatives ainsi que la régularisation des charges récupérables et taxes d'ordures ménagères d'un montant de 165,02€, après déduction du montant du dépôt de garantie d'un montant de 714,60€, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l'article 1231-6 du code civil ;
- 1500€ au titre des dommages et intérêts,
- 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ils ont également sollicité d'ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil et le condamner aux entiers dépens.

A l'audience du 10 février 2025, M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J], représentés par leur conseil, se réfèrent oralement à leur assignation et maintiennent leurs demandes.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à sa dernière adresse connue selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [U] [I] n'était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. "

En l'espèce, M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] réclament la somme de 4.664,57€ au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte la taxe d'ordures ménagères et produisent à ce titre un décompte justifiant des sommes dues et arrêté au 22 mars 2024, le mois de février 2024 ayant été comptabilisé au prorata de la date de restitution du logement.

Le locataire n'ayant pas comparu, il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, M. [U] [I] est donc redevable de la somme de 4.664,57€ au titre des loyers et charges impayés.

 
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

En vertu de l'article 1353 du code civil " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :
(...)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".
En vertu de l'article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui leur sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l'usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d'un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d'usage après des années d'occupation.
Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l'existence de ces dégradations.

En l'espèce, M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] réclament la somme de 4.223,58€ au titre des réparations locatives avant déduction du montant de garantie conservé par les bailleurs.

Selon l'évaluation des réparations locatives signée par M. [Y] lors de l'état des lieux de sortie, il s'agit :
- du changement du BIP pour un montant de 65 €,
- le remplacement de cylindres pour 203,70€,
- la participation aux frais de divers travaux locatifs 3.954,88€ après application d'un coefficient de vétusté.

Les bailleurs produisent à ce titre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Concernant le remplacement du bip, il apparait de la comparaison des états des lieux que sur deux télécommandes(bips) qui était déjà en état d'usage et scotchées dont une qui fonctionne très mal, seul un bip a été rendu en sortie de bail scotché. Si les bailleurs mettent à la charge du locataire son remplacement, il convient de relevé que son état d'usage avancé avec un mauvais fonctionnement ne le justifie pas de sorte que le remplacement sollicité sera laissé à leur charge.

Concernant le remplacement de cylindres, il ressort de la comparaison des états des lieux que sur 5 clés de maison et 2 clés de boites aux lettres remises initialement seules 2 clés ont été restituées (1 clé maison + 1 clé boîte aux lettres), la porte du WC est endommagée et que la serrure de la boîte au lettres est manquante de sorte que les frais de remplacement des cylindres d'un montant de 203,70€ sont justifiés et seront mis à la charge du locataire.

Concernant la participation aux frais de travaux locatifs, sont justifiés après comparaison des états des lieux les frais de déplacement, mise en place, évacuation, protection du chantier (159,50€), les frais de nettoyage du logement (374€), la lubrification porte d'entrée (27,50€), la réfection du joint silicone du plan de travail (44€), la fourniture et pose clips de plinthe plastiques (33€), le remplacement filtre de hotte bi couche universel (38,50€), la réfection joint silicone baignoire (60,50€), le remplacement plinthes assorties (82,50€), les frais de reprises de peinture dans le logement sont justifiés pour la somme de 814,38€ (après déduction d'un abattement de 2511,06€ au titre de la vétusté), la refixation de la trappe des combles (77€) ainsi que l'application de joint acrylique en périphérie (60,50€) pour la somme totale de 1.771,38€.

Par ailleurs, même si les reprises suivantes apparaissent justifiée en leur principe, les bailleurs produisent un seul devis qu'il convient de modérer quant aux montants à retenir. 

Ainsi le retrait des adhésifs porte de placard entrée est justifié pour la somme de 10€, le remplacement rail inférieur placard coulissant 2,30m entrée pour la somme de 50€, la remise en place des baguettes des portes des placards de l'entrée et de la chambre gauche pour la somme de 50€, le remplacement du guide haut placard coulissant de l'entrée et chambre gauche pour la somme de 30€, le remplacement de la bonde du lavabo pour la somme de 15€, le remplacement poignée de porte sur rosace salle de bain RDC pour la somme de 20€, le remplacement manivelle volet roulant du séjour de la somme de 20€, le remplacement de deux réglettes d'aération réglables débit 30m3/h du séjour pour la somme de 100€, le remplacement du Détecteur de fumée pour la somme de 30€ à ce titre, soit une somme totale de 325€.

En outre, le remplacement de la porte poussant gauche de la salle de bain RDC à neuf n'est pas justifié dès lors que l'impact relevé ne justifie qu'une simple reprise. Il en va de même du remplacement à neuf de la porte chambre droite n'est pas justifié un raison d'un simple impact. Le montant des remplacement allégués sera en conséquence laissé à la charge des bailleurs.

Le remplacement des roulettes de la porte de placard coulissante de la chambre gauche, l'enlèvement des caillebotis cloué de la terrasse, leur évacuation et mise en déchetterie ainsi que la refixation de la façade cuisine du meuble bas ne sont pas justifiés en l'absence de mention spécifique dans l'état des lieux de sortie.

Il convient de retenir en conséquence la somme totale de 2300,08€ au titre des frais de reprise des dégradations locatives.

M. [U] [I] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2300,08€ au titre des frais de reprise des dégradations locatives.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGE ET INTERETS DES BAILLEURS

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En application de l’article 1236-6 al3 dudit code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] réclament la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts pour la privation de revenus locatifs.

Pour autant, il n’est produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi du locataire, ni l’existence d’un préjudice pour les bailleurs distinct de celui causé par le simple retard de paiement.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

SUR LA SOMME FINALEMENT DUE AU TITRE DU SOLDE LOCATIF :

L'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit en son alinéa 1 qu'un dépôt de garantie peut être versé pour " garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire " et dispose en ses alinéas 3 et 4 que ledit dépôt de garantie est restitué " déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ".


Le dépôt de garantie de 714,60€ versé par le défendeur doit donc être défalqué des sommes susvisées.

Par conséquent, M. [U] [I] sera condamné au paiement de la somme de 6 250,05€ au titre du solde locatif (4.664,57+ 2.300,08-714,60), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que M. [U] [I] supporte les dépens et des diligences que M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] ont dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, M. [U] [I] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] la somme de 6 250,05€ au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, déduction déjà faite du dépôt de garantie de 714,60€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] de leur demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens ;

DEBOUTE M. [N] [J] et Mme [E] [D] épouse [J] de leurs demandes plus amples ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


Le Greffier La Vice-Présidente