Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 9 — 3 avril 2025

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 03 Avril 2025
DOSSIER : N° RG 20/02931 - N° Portalis DBX4-W-B7E-PJP6
NAC : 72E
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 04 Avril 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame RIQUOIR, Greffière 

DEBATS 

 à l'audience publique du 15 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 14 janvier 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [P] [O]
née le 08 Juillet 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Françoise DUVERNEUIL de l’ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 138


DEFENDERESSES

SDC RÉSIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic CITYA IMMOBILIER [Localité 9], [Adresse 4]
représentée par Me Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 112

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001


S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 9] En sa qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de la résidence sis à [Adresse 8], prise en la personne de ses dirigeants locaux, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

Société ALLIANZ IARD, RCS Nanterre 542 110 291 en qualité d’assureur de responsabilité civile de la sté PARENTHESE EXTERIEURE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 400

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES immatriculée au RCS de Paris sous le n° 542 063 797, en sa qualité d’assureur du syndic de copropriété prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 324

S.A.R.L. PARENTHESE EXTERIEURE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 355

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [O] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2], avec jouissance exclusive de la terrasse attenante, partie commune, et soumis au régime de la copropriété. 

La copropriété est gérée par le syndic CITYA IMMOBILIER [Localité 9].

Après le constat de traces d’humidité au niveau du mur de l’entrée en 2013, un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 17 avril 2017 entre le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et Mme [O] indiquant des infiltrations au niveau de la terrasse.

Une réfection totale de la terrasse extérieure a été votée, lors d’une assemblée générale du 19 mai 2017, moyennant un montant de 25 000 euros TTC sur la base d’un devis de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE. 

Les travaux de réfection ont été réalisés entre le 4 septembre 2017 et le 15 septembre 2017.

A compter du mois de novembre 2017, des traces d’humidité ainsi qu’une dégradation du plâtre sont apparues.

Une recherche de fuite a été réalisée le 23 avril 2018 par la société ADS à la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2].

Le 25 mai 2018, les travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE ont été réceptionnés sans réserve.

Faisant suite à la réapparition des traces d’humidité, le syndic CITYA IMMOBILIER [Localité 9] a procédé à un rapport de visite d’immeuble le 29 octobre 2018 afin de constater l’existence de désordres.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait dresser, le 14 novembre 2018, par commissaire de justice un procès-verbal de constat des désordres de l’appartement avec terrasse attenante de Mme [P] [O].

Par assignation du 6 février 2019, Mme [O] a saisi le juge des référés afin de solliciter une expertise judiciaire dans le domaine du bâtiment du fait des désordres. 

Une mesure d’expertise judiciaire portant sur ces travaux et l’état de la copropriété a été ordonnée aux termes d’une ordonnance de référé du 28 mars 2019, et M. [D] [R] a été désigné pour y procéder. 

L’expert a déposé son rapport définitif le 14 janvier 2020.

Par actes des 10, 12 et 14 août 2020, Mme [P] [O] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], le syndic CITYA IMMOBILIER TOULOUSE, la SA GAN ASSURANCE et la SARL PARENTHESE EXTERIEURE devant le tribunal judiciaire de Toulouse notamment en exécution des travaux de réfection des terrasses et en réparation des préjudices subis sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Par actes du 6 novembre 2020, la SARL PARENTHESE EXTERIEURE a appelé dans la cause la SA ALLIANZ IARD et la SA AXA FRANCE IARD. 

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 24 novembre 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025 puis prorogée à plusieurs reprises jusqu’au 4 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 mai 2023 et au visa des articles 1240 du code civil, 31, 695 et 700 du code de procédure civile, L113-1 et L112-4 du code des assurances, et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [P] [O] demande au tribunal de : 
- condamner, sur le fondement de la responsabilité délictuelle in solidum la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et la SARL CITYA IMMOBILIER en sa qualité de Syndic de la copropriété de la Résidence sis [Adresse 2]), au paiement de ses préjudices personnels, 
- déclarer nulle la clause d’exclusion de garantie dégâts des eaux opposées par la SA GAN ASSURANCES,
En conséquence,
- déclarer que la SA GAN ASSURANCES relèvera et garantira le syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 2],
- condamner, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle établie à l’égard de Mme [P] [O], in solidum la SARL CITYA IMMOBILIER et la SARL PARENTHESE EXTERIEURE mais également le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et son assurance la Sa Gan Assurances au paiement à son profit des sommes suivantes : 
- 23.047,93 euros au titre de la perte de loyer du 15 mai 2019 au 9 août 2022 déduction faite des frais de gestion à hauteur de 7,20 % TTC, 
- 2.786,70 euros au titre du préjudice esthétique ayant entraîné un préjudice matériel, 
- 72,83 euros au titre des frais kilométriques, 
- 3.500 euros au titre du préjudice moral,
- statuer ce que de droit sur les garanties dues par les assureurs de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, 
- condamner in solidum la SARL CITYA IMMOBILIER, la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], et son assureur la SA GAN Assurances au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire. 

Sur la responsabilité de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, Mme [P] [O] met en avant les conclusions de l’expertise judiciaire qui indiquent que les désordres proviennent des malfaçons des travaux de réfection de la terrasse réalisés par la Sarl Parenthèse Extérieur et que la responsabilité de la société est engagée quand bien même son intervention était limitée à la réfection de la chape, cette dernière ne concernant pas simplement le réaménagement des espaces verts ;

Sur la responsabilité du syndic CITYA IMMOBILIER [Localité 9], Mme [P] [O] poursuit qu’en proposant une entreprise non qualifiée au syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux de réfection, et au demeurant en réceptionnant sans réserve lesdits travaux, la Sarl Citya Immobilier a commis une faute de négligence susceptible d’entraîner sa responsabilité délictuelle au titre du mandat de gestion confié par celui-ci. Mme [O] soutient que le syndic devra être tenu à l’indemnisation intégrale des préjudices.

Mme [P] [O] expose que la SA GAN ASSURANCES devra relever garantie, es qualité d’assureur, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] au titre du dégât des eaux, la clause d’exclusion des dommages dus à l’humidité ne remplissant les conditions jurisprudentielles pour lui être opposable.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriété, Mme [P] [O] expose que n’étant plus copropriétaire, elle sollicite la condamnation in solidum du syndicat relative à la prise en charge de ses préjudices propres subis en lien avec les parties communes alors qu’elle était copropriétaire.

Sur les préjudices, Mme [P] [O] soutient que l’humidité présente dans son appartement l’a empêchée de le relouer, et lui a causée une perte importante de loyer depuis le dernier départ du locataire, aucun abattement ne pouvant être retenu car les désordres empêchent une location totale de l’appartement. Elle expose également un préjudice esthétique résultant de l’aspect dégradé des murs, des frais kilométriques et un préjudice moral. Elle indique que faute de revenus locatifs, elle a été contrainte de vendre l’appartement, qui devenait une source d’inquiétude pour elle.

En réponse, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2023, et au visa de l’article 1240 du code civil, la SARL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE demande au tribunal de : 
A titre principal,
- juger qu’elle n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité, 
- débouter Mme [P] [O] de ses demandes, 
- débouter la SARL PARENTHESE EXTERIEURE de sa demande de se voir relever indemne notamment par la Sarl Citya Immobilier des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
A titre subsidiaire,
- débouter Mme [P] [O] de sa demande de condamnation à son encontre à verser la somme de 30.000 euros au titre des travaux de reprise,
- dire et juger qu’entre coobligés, la charge finale de ses condamnations à supporter ne saurait dépasser 10% des sommes retenues, 
- débouter Mme [P] [O] de ses demandes formulées au titre des préjudices moral et esthétique et au titre des indemnités kilométriques,
- ré-évaluer ses demandes au titre des pertes de loyers en tenant compte du montant des charges supportées, des honoraires de gestion qu’elle aurait dû régler et de la théorie de la perte de chance. 
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner le même aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl CITYA IMMOBILIER [Localité 9] fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute dès lors que les désordres constatés proviennent uniquement des travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE. Elle soutient que Mme [O] ne démontre pas de faute de sa part pouvant engager sa responsabilité, rappelant qu’elle n’était pas partie aux opérations d’expertise judiciaire. Elle expose que sa charge finale de condamnations à supporter ne pourrait dépasser 10 %.

Sur les demandes indemnitaires, la Sarl CITYA IMMOBILIER [Localité 9] sollicite le rejet de la demande de sa condamnation au paiement d’une somme correspondant au coût des travaux, arguant que cette demande de prise en charge doit relever du syndicat des copropriétaires et que Mme [O] est irrecevable à faire cette demande. Sur la perte de loyers, la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 9] précise que les traces d’humidité constatées ne peuvent rendre l’appartement inhabitable, de sorte que Mme [P] [O] ne peut demander le remboursement intégral des sommes au titre de la perte de loyers. Elle sollicite le rejet du préjudice esthétique et du préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 avril 2024 et au visa des articles 1231-1 du code civil, 9 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] demande au tribunal de : 
A titre principal,
- constater que la SARL PARENTHESE EXTERIEURE est seule responsable des préjudices subis par Mme [P] [O],
- rejeter toutes les demandes de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE à son encontre,
A titre subsidiaire,
- constater que Mme [P] [O] fait défaut dans l’administration de la preuve de son prétendu préjudice de jouissance, son prétendu préjudice moral et pour le surplus de son préjudice esthétique, 
- fixer en conséquence le préjudice de Mme [P] [O] à la somme de 2 000 euros TTC correspondant aux travaux d’embellissements tels que chiffrés par l’expert,
- dit qu’il reviendra à Mme [P] [O] de mandater lesdits travaux une fois les travaux de reprise de la terrasse et des espaces verts terminés à charge pour elle de se faire rembourser sur présentation de la facture auprès du syndic en exercice ;
En tout état de cause,
- condamner la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et ses assureurs les SA AXA et la SA ALLIANZ à la relever et la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- condamner la SA GAN ASSURANCES, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], à garantir son assuré de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge, 
- condamner tout succombant à payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700, outre les entiers dépens. 

Sur la responsabilité de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] rappelle les conclusions de l’expertise judiciaire mettant en avant que l’origine des désordres est directement liée aux malfaçons et aux non conformités aux règles de construction des travaux de l’entreprise intervenante. Le syndicat expose que cette dernière a commis une faute en acceptant de réaliser des travaux qui ne relèvent pas de sa compétence et en manquant à son obligation d’information et de conseil pour ne pas s’être suffisamment informée des besoins du syndicat des copropriétaires quant aux travaux envisagés, le syndicat rappelant sa qualité de profane en la matière.

Sur les préjudices, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] soutient que l’humidité constatée est sans incidence sur le caractère habitable de l’appartement et ne suffit pas à affirmer une privation totale de jouissance du bien. Il sollicite le rejet des demandes au titre du préjudice moral et du préjudice esthétique. 

Sur la garantie de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et du GAN, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] soutient le dégât des eaux à l’origine des désordres est apparu à la suite de l’intervention de l’entreprise et ne peut donc être imputable au syndicat des copropriétaires et que l’assureur ne pourra nier sa garantie au titre des désordres consécutifs aux vices de construction de la société PARENTHESE EXTERIEURE.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 24 juin 2024 et au visa des articles 3 et 4 du code de procédure civile, et l’article L.113-1 du code des assurances, la SA GAN ASSURANCES demande au tribunal de : 
A titre principal,
- juger que la SARL PARENTHESE EXTERIEURE est exclusivement responsable des désordres constatés, résultant des malfaçons de la terrasse réalisée en l’absence manifeste de qualifications techniques,
- juger que la garantie “Dégât des eaux” souscrite par la copropriété n’a vocation à couvrir que les dommages accidentels, 
- juger que la garantie “Dégât des eaux” souscrite par la copropriété exclut expressément :
- les désordres d’humidité ne provenant pas d’un sinistre garanti,
- les dégâts des eaux occasionnés, même en cas d’orage, par les eaux de ruissellement des cours et jardins ;
- les dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent incombant à l’assuré, caractérisé et connu de l’assuré,
- juger que la garantie “RC du fait de l’immeuble” souscrite par la copropriété auprès de la Sa Gan Assurances exclut expressément les dommages matériels causés par l’eau si leur origine se trouve dans vos bâtiments,
En conséquence,
- rejeter le moyen de nullité des clauses d’exclusion de garantie soulevé par Mme [P] [O],
- rejeter toute demande de condamnation dirigée à son encontre en sa qualité d’assureur de la SARL CITYA Immobilier,
- débouter plus particulièrement la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] de leur demande tendant à ce qu’elle les relève et les garantisse,
A titre subsidiaire sur les préjudices,
- juger que l’appartement de Mme [P] [O] n’a pas été qualifié d’insalubre et inhabitable dans sa totalité ce qui fait échec à l’indemnisation d’une perte de loyers,
- juger que Mme [P] [O] ne peut invoquer un préjudice esthétique en lien avec l’aspect dégradé de certains murs d’un appartement qu’elle n’occupe pas,
- juger que la demande au titre du préjudice esthétique ne peut viser à compenser le financement de travaux effectués à perte,
- juger que Mme [P] [O] ne justifie pas de ses frais kilométriques,
En conséquence,
- appliquer un abattement de 50% sur la valeur locative servant de base à l’évaluation de la perte de loyers,
- débouter Mme [P] [O] du surplus de ses demandes indemnitaires,
- Subsidiairement, ramener ces demandes à de plus justes proportions.
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

Sur la responsabilité exclusive de la société PARENTHESE EXTERIEURE, la SA GAN ASSURANCES fait valoir que la SARL PARENTHESE EXTERIEURE est l’unique responsable des désordres constatés dès lors qu’ils résultent directement des prestations qu’elle a effectuées sans en avoir les compétences techniques nécessaires. Elle expose qu’il ne peut être reproché au syndic d’avoir omis si les informations présentées publiquement par la société PARENTHESE EXTERIEURE étaient en cohérence avec son activité déclarée. Elle soutient que ladite société a effectué un ouvrage ayant une dimension structurelle ne s’inscrivant pas dans son activité d’aménagement paysager et notamment la réalisation d’une dalle en béton. Elle met en avant les conclusions de l’expertise qui retiennent des désordres découlant directement de la qualité de ses prestations et notamment la présence de caniveaux à grille sans exutoire des eaux pluviales, l’absence d’étanchéité de la façade, la présence de contrepentes, amenées d’eau vers l’immeuble.

Sur l’absence de garantie mobilisable au titre des désordres constatés, elle soutient que sa garantie dégât des eaux est conditionnée à la survenance de fuites ou infiltrations accidentelles ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’apparition progressive de traces d’humidité ne pouvant être qualifiée de dégât des eaux. Elle soutient que le formalisme d’exclusion répond aux conditions légales posées par l’article L112-4 du code des assurances. Elle ajoute que la garantie RC du fait de l’immeuble est également exclue de l’indemnisation des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires dès lors que ceux-ci ont pour origine l’action de l’eau, consécutive aux vices de construction imputables à la SARL PARENTHESE EXTERIEURE. 

Sur les préjudices, la SA GAN ASSURANCES indique que les traces d’humidité à l’origine des désordres ne concluent à une insalubrité du logement puisqu’elles sont localisées et limitées à des endroits précis sans en affecter l’ensemble des pièces de l’appartement et qu’il convient donc d’appliquer un abattement de 50% sur la valeur locative servant de base de réclamation. Sur le préjudice esthétique, la société GAN ASSURANCES expose qu’il s’agit d’un préjudice matériel venant compenser les travaux réalisés et qu’il convient donc de le rejeter. Elle soutient que le préjudice moral et le préjudice kilométrique ne sont pas démontrés.


Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 octobre 2023 et au visa des articles 1240 du code civil, L.112-4 et L.113-1 du code des assurances, la SARL PARENTHESE EXTERIEURE demande au tribunal de :
A titre principal,
- juger qu’elle n’a pas réalisé la dalle en béton armé mais a uniquement réalisé un revêtement, 
- juger qu’elle n’a commis aucune faute, 
- juger que Mme [P] [O] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute lui étant imputable, 
- juger que les demandes indemnitaires formulées par Mme [P] [O] sont totalement infondées et injustifiées, 
- débouter Mme [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- la mettre hors de cause,
A titre subsidiaire,
- débouter la SA ALLIANZ IARD de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 
- débouter la SA GAN ASSURANCES de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter les parties de leurs demandes de relevé et garantie formulées à son encontre,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 9], la SA GAN ASSURANCES, la SA AXA FRANCE IARD et la SA ALLIANZ IARD à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur quelque fondement que ce soit, 
En toute hypothèse,
- condamner tout sucombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner tout succombant aux entiers dépens. 

Sur le rejet des demandes formulées à son encontre, la SARL PARENTHESE EXTERIEURE fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’elle a commis une faute qui lui serait imputable, que les désordres préexistaient à son intervention et qu’elle n’a jamais été informée de leur existence de sorte qu’elle ne peut être responsable des dommages subis par Mme [P] [O]. 

Elle poursuit en indiquant avoir été mandatée pour le réaménagement paysager, à l’exclusion de toute autre prestation portant sur l’étanchéité de l’ouvrage. Elle soutient que ses travaux de finition consistaient seulement à l’enlèvement de la chape abîmée et à la pose d’une nouvelle chape. Dès lors, elle ne peut pas être responsable des désordres structurels affectant la dalle en béton armé. Elle rappelle qu’elle a été mandatée selon devis du 3 août 2017 et non selon le devis du 17 août 2016 et que les travaux de reprise des désordres n’ont pas été mentionnés au cours de l’assemblée générale. La société PARENTHESE EXTERIEURE expose qu’elle devra donc être mise hors de cause.

Sur les demandes de Mme [O], la SARL PARENTHESE EXTERIEURE conclut que Mme [P] [O] est défaillante dans l’administration de la preuve d’une perte importante de loyers en raison de l’état d’insalubrité de l’appartement. Elle sollicite les demandes relatives au préjudice esthétique, aux frais kilométriques et au préjudice moral.

Sur les garanties, elle expose que si une condamnation devrait être prononcée à son encontre, elle devra être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires, le syndic CITYA IMMOBILIER et son assureur, GAN. Elle expose qu’elle devra être également garantie par les compagnies d’assurance, ALLIANZ IARD et AXA FRANCE IARD et rappelle qu’elle a seulement une chape, support de revêtement, et non un élément de structure de bâtiment et que donc la garantie de la compagnie ALLIANZ est mobilisée.

Pour sa part, dans le dernier état de ses conclusions communiquées par voie électronique le 6 octobre 2022, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de : 
A titre principal,
- débouter la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et toute autre partie de leurs demandes présentées à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
A titre subsidiaire,
- rejeter toute demande qui serait présentée à son encontre au titre des travaux de reprise, sa garantie obligatoire n’étant pas mobilisable, 
- débouter Mme [P] [O] de toutes ses demandes, 
- la condamner au versement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
En toute hypothèse, 
- l’autoriser à opposer à tous le montant de sa franchise contractuelle découlant des garanties facultatives. 

Pour conclure au rejet des demandes présentées contre elle, la SA AXA France Iard soutient que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable dès lors qu’elle n’a pas pu participer aux opérations d’expertise, ayant été appelée que postérieurement à son dépôt. Elle précise qu’elle n’a jamais été informée de l’existence des désordres qui sont antérieurs à l’intervention de son assuré. 

Sur sa garantie, elle met en avant l’existence des désordres antérieurs à l’intervention de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et la finalité même de son intervention n’ayant pas pour objet de mettre fin aux désordres litigieux. Elle souligne que les travaux litigieux ont commencé avant la date de souscription au contrat d’assurance garantissant la responsabilité décennale de son assuré, la SARL PARENTHESE EXTERIEURE. Sur les garanties facultatives, la Sa Axa France Iard expose que Mme [P] [O] ne rapporte pas la preuve que le départ du locataire est dû à l’existence des désordres, ce d’autant que l’appartement était déjà en état d’usure avant les travaux. Elle sollicite également le rejet des demandes au titre du préjudice esthétique, sur les frais kilométriques et le préjudice moral. Elle demande l’application des franchises contractuelles.

Pour sa part, dans le dernier état de ses conclusions communiquées par voie électronique le 31 août 2021, la SA ALLIANZ ASSURANCES demande au tribunal de : 
- juger que les travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE sont des travaux de bâtiment exclus par le contrat la liant à la SA ALLIANZ ASSURANCES,
- juger que les travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE ne relèvent pas de l’activité déclarée par cette dernière lors de la souscription du contrat,
- juger que les malfaçons affectant l’ouvrage réalisé par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE ne sont pas couvertes par la garantie issue du contrat,
- prononcer sa mise en hors de cause,
- condamner la SARL PARENTHESE EXTERIEURE à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, la Sa Allianz Assurance fait valoir que la nature des travaux réalisés, qui consiste en la réalisation d’une chape en béton, indissociable de la terrasse, est exclue de la police d’assurance souscrite par l’assuré. 

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.


I/ Sur la responsabilité de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE

En application de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il convient de noter, dans un premier temps, que Mme [O], en l’absence de lien contractuel avec la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et la société CITYA [Localité 9] IMMOBILIER, met en avant leur responsabilité quasi-délictuelle concernant les désordres présents dans son appartement.

Le caractère apparent ou caché d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité doit s’apprécier au regard des compétences du maître d’ouvrage lui-même et non du maître d’oeuvre, quand bien même il aurait été mandaté pour procéder ou assister à la réception. 

L’expert a constaté des désordres liés notamment à des défauts d’exécution de la terrasse extérieure et défauts concernant la terrasse extérieure et notamment “une terrasse en béton armé située à environ 40 à 50 cm au-dessus du sol intérieur, la présence de caniveaux à grille sans exutoire des eaux pluviales, l’absence d’étanchéité contre la façade, la présence de contrepentes et notamment des amenées d’eau vers l’immeuble”. 

Concernant l’intérieur du logement, l’expert a constaté “des traces d’humidité en pied du mur, côté façade, dans le placard de la chambre côté rue, des traces d’humidité au droit de la cheminée et sur tout le mur côté terrasse (sous la fenêtre et autour de la porte d’entrée), des traces d’humidité en pied de la cloison de la salle de bains au droit de la porte”

L’expert présente comme causes aux traces d’humidités présentes dans l’appartement de Mme [O] :
- “en partie arrière du logement : défauts d’étanchéité, de pentage et d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse en béton armé,
- en façade du logement, côté rue : niveau des terres du jardin légèrement supérieur à celui du trottoir en béton avec une légère pente dirigée vers l’immeuble”.

L’expert exclut en revanche des défauts d’étanchéité des réseaux hydrauliques.

Selon l’expert, les désordres constatés ne compromettent pas la solidité, “par contre l’humidité constatée à l’intérieur du logement rend difficile l’usage normal du bien et est un obstacle à sa mise en location”. Il met en avant le caractère évolutif avéré des désordres et le risque d’aggravation en cas d’absence de réparations.

Il est dès lors caractérisé l’existence des malfaçons qu’aucune des parties ne vient contester.

L’expert indique que les ouvrages exécutés présentent des malfaçons sur les travaux effectués et des non-conformité aux règles de construction en vigueur. Il retient la responsabilité de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE soulignant que “les défauts et désordres constatés en façade extérieure du logement proviennent essentiellement de malfaçons et du non-respect des règles de construction et des recommandations techniques” sur ses travaux.

La SARL PARENTHESE EXTERIEURE conteste sa responsabilité arguant que des infiltrations étaient présentes en amont de son intervention, qu’il avait été conseillé de faire intervenir un étanchéité en 2017 et que les infiltrations avaient été constatées le 23 avril 2018 par la société ADS, que son intervention s’est limitée à une réfection des parties communes et de l’appartement de Mme [O] dans le cadre d’un réaménagement des espaces verts et qu’elle n’a pas été mandatée afin de procéder à l’étanchéité de la terrasse.

Il ressort des éléments produits par les parties que par devis du 3 août 2017, la SARL PARENTHESE EXTERIEURE a procédé à la réfection des parties communes de la résidence [Adresse 2] et a réalisé selon ce même devis, notamment l’arrachage de la haie, l’enlèvement de la chape abîmée, la réalisation d’une chape béton fibré brossé avec pose de treillis soudé, la réalisation d’un massif le long du chemin et la fourniture et la pose de géotextile et pouzzolane sur 5 cm d’épaisseur. 

Concernant les parties privatives et notamment la réfection de la terrasse de l’appartement de Mme [O], le devis portait sur l’enlèvement de la chape abîmée, la réalisation d’une chape béton fibré brossé avec pose de treillis, la fourniture et la pose de 18m de caniveaux. Concernant la partie avant, il est prévu l’enlèvement de la chape et des dalles gravillonnées, la réalisation d’une dalle en béton fibré brossé avec treillis soudé 54 m² et la fourniture et la pose de 8ml de bordure de jardin. 

Si une chape n'est effectivement pas un ouvrage, mais un élément d'équipement dissociable, il n’en demeure pas moins qu’il ressort du devis que la SARL PARENTHESE EXTERIEURE a procédé à différents travaux et notamment la réalisation de plusieurs chapes de béton fibré mais également la réalisation d’une dalle en béton. Ces travaux ont été facturés et réceptionnés. 

Ces travaux ont d’ailleurs été décrits par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, elle-même, à l’expert de la façon suivante : “les travaux ont consisté à la démolition complète de la terrasse existante et à la réalisation d’une nouvelle terrasse en béton armé à la même altimétrie”, l’expert précisant que les travaux exécutés par l’entreprise PARENTHESE EXTERIEURE sont conformes quantitativement à son devis du 3 août 2017 et qu’ils étaient terminés au jour de la première visite de l’expert sur les lieux le 12 juin 2019. 

Dès lors, il est démontré que la SARL PARENTHESE EXTERIEURE a procédé à la réalisation d’un ouvrage, la réalisation d’une nouvelle terrasse en béton armé, et que son intervention ne s’est pas limitée au simple réaménagement paysager de la résidence.

S’il n’est pas contesté par les parties que la résidence [Adresse 2] avait connu des problématiques d’infiltrations sur les terrasses en amont de l’intervention de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, il n’en demeure pas moins que ladite intervention a été justement prévue afin de mettre fin aux désordres présents notamment dans l’appartement de Mme [O].

Les éléments produits par les parties et notamment le rapport de recherche de fuites du 23 avril 2018 réalisé par la société ADS, le procès-verbal de constatation du 24 mai 2018, un rapport de visite de l’immeuble par la société GBMP accompagné de photos daté du 25 juillet 2018 et un rapport de visite de l’immeuble par le syndic CITYA du 29 octobre 2018 démontrent que de nouvelles traces d’humidité sont apparues postérieurement à la fin de travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE.

Ces différents éléments confirment les termes utilisés par l’expert dans son rapport pour caractériser les désordres ; la problématique de la terrasse en béton armé située à environ 40 à 50 cm au-dessus du sol intérieur, la présence de caniveaux à grille sans exutoire des eaux pluviales, l’absence d’étanchéité contre la façade, la présence de contrepentes et notamment des amenées d’eau vers l’immeuble.

Comme l’a relevé de manière justifiée l’expert, l’ensemble de ces désordres entre dans le champ de l’intervention de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE. Que si le devis conclu avec cette entreprise ne prévoyait pas la réalisation d’une étanchéité, il lui appartenait de part les travaux réalisés, “la réalisation d’une nouvelle terrasse en béton armé à la même altimétrie” selon les propres termes de l’entreprise dans le cadre de l’expertise, de d’assurer de l’étanchéité de cette nouvelle terrasse ou a minima de préconiser à son maître d’ouvrage la réalisation d’une telle étanchéité.

À tout le moins, les problématiques de pentage et d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse en béton armé correspondent à des prestations prévues et facturées par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et il est parfaitement démontré que les désordres constatés sont liées au non-respect des règles de construction et des recommandations techniques par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE dans le cadre des dites prestations.

Dès lors, la responsabilité de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE est démontrée et devra être retenue.






II/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat “a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Il a été démontré que les dommages causés à Mme [O] sont la conséquence des travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et notamment la fabrication d’une nouvelle terrasse en béton armé, ces travaux ayant été mandatés par le syndicat des copropriétaires.

L’expert a ainsi distingué plusieurs vices de construction dans le cadre de ces travaux nécessitant la démolition de la totalité de la dalle en béton armé qui implique de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].


III/ Sur la responsabilité du syndic

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l‘égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété. 

Au titre de ses obligations de gestion de l’immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l’immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d’autres sur autorisation de l’assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents

Mme [O] met en avant la responsabilité de société CITYA IMMOBILIER en ce qu’elle a proposé au syndicat des copropriétaires une entreprise non qualifiée pour les travaux litigieux, en ce qu’elle a accepté les travaux sans réserves, en ce qu’elle a fait preuve d’une légèreté blâmable et d’un manque de sérieux dans le suivi du dossier depuis les premiers désordres survenus en 2013. La demanderesse reproche également au syndic de ne pas avoir proposé de devis de réparation dans le cadre de l’expertise judiciaire.

L’expert met en avant la responsabilité du syndic qui ne s’est pas informé sur les qualifications de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE avant de lui confier les travaux alors que, selon l’expert, “cette entreprise n’avait ni les qualifications ni les capacités techniques correspondant à ces travaux”.

Il convient toutefois d’indiquer que les désordres à prendre en compte, en l’espèce, correspondent comme cela a été retenu en amont aux travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et qu’il ne peut être ici reproché la gestion des désordres survenus en 2013 par le syndic pour retenir sa responsabilité.

Il ne peut être également reproché au syndic de ne pas avoir proposé de devis dans le cadre de l’expertise judiciaire alors même qu’elle n’est pas partie à ladite expertise, seul le syndicat des copropriétaires de la résidence étant représenté.

Il doit néanmoins être relevé que :
- les devis de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE et notamment la réalisation de plusieurs chapes de béton fibré mais également la réalisation d’une dalle en béton ont été adressés à la société CITYA IMMOBILIER,
- la société CITYA IMMOBILIER a procédé à la réception des travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE sans réserve le 25 mai 2018 alors même que la société ADS était mandatée par elle-même et avait réalisé le 23 avril 2018 de multiples essais d’eau liées aux infiltrations présentes dans le domicile de Mme [O],
- le syndic a été informé dès le 25 juillet 2018 de la persistance des désordres,
- le syndic a adressé un courriel le 26 juillet 2018 à la SARL PARENTHESE EXTERIEURE concernant la nécessité de la reprise de la chape en raison des désordres, 
- une visite sur site a eu lieu le 14 août 2018 en présence de Mme [O], du syndic et la SARL PARENTHESE EXTERIEURE,
- Mme [O] a relancé le syndic le 24 septembre 2018 concernant la gestion des désordres 
- la SARL PARENTHESE EXTERIEURE a informé le syndic le 17 octobre 2018 de son intervention la semaine du 22 au 26 octobre,
- le syndic s’est déplacé sur site le 29 octobre 2018 comme cela avait été prévu par courriel avec Mme [O] et a constaté que les travaux n’avaient pas été réalisés,
- un procès-verbal de constat a été réalisé le 14 novembre 2018 à la demande du syndic,
- une expertise judiciaire a été ordonnée le 28 mars 2019,
- les travaux de rénovation de la dalle ont été refusés par résolution de l’assemblée générale du 22 janvier 2021, étant noté que Mme [O] s’était abstenue dans le cadre de ce vote.

Il ressort de ces éléments qu’aucun défaut de diligence ne saurait être reproché au syndic entre la visite sur site au mois de juillet 2018 et l’assemblée générale du 22 janvier 2021, le syndic ayant multiplié les interventions afin de contraindre la SARL PARENTHESE EXTERIEURE à réaliser les travaux et la procédure s’étant ensuite poursuivie dans un cadre judiciaire par le biais d’une expertise en référé.

En revanche, il ressort de ces éléments que si les travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE ont été validés par décision de l’assemblée générale du 19 mai 2017 (résolution n°16 : décision d’effectuer ayant pour objet le réaménagement des espaces verts), il n’en demeure pas moins qu’en sa qualité de syndic, la société CITYA IMMOBILIER a réceptionné et présenté les devis aux copropriétaires. Au titre de ses obligations de gestion de l’immeuble, il lui appartenait de veiller à ce que l’entreprise choisie par l’assemblée générale ait les compétences nécessaires pour réaliser lesdits travaux notamment au regard des prestations à réaliser, la fabrication de plusieurs chapes de béton fibré et d’une dalle en béton qui impliquaient des connaissances en travaux de bâtiment.

Il ne peut qu’être constaté que le syndic n’a procédé à aucune de ces vérifications alors même que la SARL PARENTHESE EXTERIEURE est une société d’aménagement paysager et qu’en ce sens, la société CITYA IMMOBILIER a commis un manquement dans la gestion de ses obligations.

Il doit être également constaté qu’en réceptionnant sans réserve les travaux alors qu’elle avait été informée en amont de l’apparition de fuites et de traces d’humidité intervenues à la suite des travaux de la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, la société CITYA IMMOBILIER a commis un manquement dans la gestion de ses obligations.

Ces différents manquements sont en lien direct avec le préjudice subi par Mme [O] lié aux travaux réalisés par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE.

Dès lors, la responsabilité de la société CITYA IMMOBILIER est démontrée et devra être retenue.


IV/ Sur les préjudices


A/ Sur le préjudice locatif

L’expert judiciaire met en avant un préjudice de jouissance du fait de la multiplicité des désordres à l’intérieur du logement qui rend difficile l’usage et la jouissance complète de certaines pièces et une perte de location de l’appartement du fait des désordres affectant certaines pièces.

Mme [O] sollicite un préjudice en terme de pertes de loyer entre le 15 mai 2019 et le 9 août 2022 évaluée à la somme de 24.836,13 euros.

Il est constant que le locataire occupant l’appartement de Mme [O] a quitté son appartement le 16 mai 2019, appartement qu’il occupait depuis le 16 août 2017 pour un loyer de 600 euros par mois auquel s’ajoutait la somme de 40 euros pour les charges mensuelles.

Mme [O] soutient que son locataire a quitté son logement en raison de l’humidité présente et des problèmes respiratoires de sa compagne.

Il ressort des pièces produites par Mme [O] que cette dernière a échangé entre 2018 et 2019 concernant les désordres constatés dans l’appartement. Il peut toutefois être constaté que le locataire de Mme [O] ne vise pas l’existence de ces désordres dans le cadre de sa lettre de préavis de départ de l’appartement. Il apparaît à la lecture de l’état des lieux de sortie de l’appartement réalisé le 16 mai 2019 un état général assez semblable à l’état de lieux à l’entrée réalisé le 16 août 2017 avec notamment la présence de traces d’humidité importantes, des traces d’usure et de salissures. Il convient également de constater que ledit locataire n’a pas récupéré l’entièreté de sa caution en raison de dégradations dans l’appartement et la nécessité de procéder à des frais de nettoyage.

Il convient également de noter que Mme [O] ne produit aucun justificatif démontrant des démarches en vue de louer son appartement à la suite du départ de son précédent locataire le 16 mai 2019.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que malgré un état général de l’appartement déjà dégradé en août 2017, Mme [O] a pu parvenir à louer cet appartement. Toutefois, il ne peut être écarté la multiplicité des désordres intervenus postérieurement et constatés par l’expert judiciaire dans l’appartement rendant difficile l’usage normal de certaines pièces de l’appartement (chambre, salle de bain). La présence de nombreuses traces d’humidité dans plusieurs pièces de l’appartement constitue de facto des réserves pour des locataires et par conséquent réduit la capacité pour Mme [O] de louer son appartement et donc une perte de chance de le louer.

Il convient de fixer la perte de chance de louer cet appartement à 50 %. Le montant à retenir sera composé du prix mensuel du loyer évalué à 640 euros du 16 mai 2019 au 9 août 2022, jour de la vente de l’appartement par Mme [O], soit 38 mois et 24 jours, soit la somme de 12.407,74 euros (640/31*24 + 640*38) / 50%.

Comme l’indique Mme [O], il convient de retenir les honoraires de gestion correspondant à 7,20% des loyers qu’elle aurait déboursés. Dès lors, il convient de retenir la somme de 11.514,39 euros au titre du préjudice locatif.


B/ Sur le préjudice esthétique

Mme [O] sollicite une somme de 2.786,70 euros au titre d’un préjudice subi découlant de l’aspect dégradé des murs. Elle fonde son préjudice en mettant en avant les factures réglées pour remédier à ces dégradations et notamment une facture de la SARL PEREZ MANUEL du 15 septembre 2017 de 448,10 euros et une facture de la société GP SERVICES du 19 septembre 2019 à hauteur de 2.888,60 euros dont la somme de 550 euros n’entrant pas dans le présent litige doit être déduit.

Il convient de constater que les sommes réclamées au titre de ce préjudice esthétique correspondent davantage à un préjudice matériel en lien avec des travaux de reprise de l’embellissement, étant rappelé que l’aspect purement esthétique du préjudice a été pris en compte dans le cadre du préjudice locatif.

Il convient également de noter que l’expert a retenu une somme de 2.000 euros au titre des travaux d’embellissement au regard des devis transmis par les parties. 

A la lecture des pièces transmises par les parties, il apparaît que la facture de la SARL PEREZ MANUEL est en lien avec les travaux d’embellissement effectués à la suite des précédents désordres et ne présentent ainsi pas de lien avec les travaux effectués par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE.

Dès lors, à la lecture du devis de la société GP SERVICES, il convient de fixer la somme de 2.338,60 euros au titre des travaux d’embellissement.


C/ Sur le préjudice moral

Mme [O] sollicite une somme de 3.500 euros à ce titre. Elle met en avant sa grossesse durant l’expertise judiciaire, l’insécurité financière en lien avec l’impossibilité de relouer son appartement et la nécessité de devoir vendre son appartement avec une forte moins-value.

Il convient de relever qu’en l’absence de production de l’acte notarié d’achat de cet appartement, il est impossible d’évaluer la moins-value subie lors de la vente de l’appartement le 9 août 2022. Mme [O] produit son tableau d’amortissement mettant en avant des mensualités de 637,11 euros sans qu’il soit toutefois démontré une difficulté pour Mme [O] de régler ledit prêt pendant la période où son appartement n’a pas été loué.

Toutefois, au regard de l’ensemble des éléments produits, de la durée de la procédure entre les travaux effectués par la SARL PARENTHESE EXTERIEURE en septembre 2017, le départ de son locataire et l’expertise judiciaire, il est démontré que cette procédure a causé un préjudice moral à Mme [O] qu’il convient de fixer à 1.000 euros. 


D/ Sur le préjudice kilométrique

Les sommes réclamées à ce titre, participant au titre des frais exposés notamment pour assister à l’expertise judiciaire et non compris dans les dépens, sont incluses dans les frais irrépétibles. 


E/ Sur les travaux de reprise

Le syndicat sollicite de dire qu’il reviendra à Mme [P] [O] de mandater lesdits travaux une fois les travaux de reprise de la terrasse et des espaces verts terminés à charge pour elle de se faire rembourser sur présentation de la facture auprès du syndic en exercice

Le syndic demande de débouter Mme [P] [O] de sa demande de condamnation à son encontre à verser la somme de 30.000 euros au titre des travaux de reprise.

Il sera toutefois noté que Mme [O] ne demande pas de condamnation au titre des travaux de reprise et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande du syndic et que le syndicat ne peut solliciter de demandes pour le compte de Mme [O] au titre des travaux, étant rappelé que cette dernière n’est d’ailleurs plus propriétaire de son appartement dans la résidence du [Adresse 2].


V/ Sur les garanties

Il convient de faire droit à la demande de Mme [O] de condamner in solidum la SARL PARENTHESE EXTERIEURE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société CITYA IMMOBILIER au paiement de ses préjudices subis.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables du désordre ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement délictuel ou contractuel selon qu'ils sont ou non liés contractuellement.


A/ Sur la garantie de GAN

Selon l’article L.113-1 du code des assurance, “les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré”. En vertu de l’article L. 113-5 du code des assurances, lors de la