Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
 

NAC: 5AH

N° RG 24/02257 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TAXM




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 07 Avril 2025


[E] [U]

 
C/


[X] [M] épouse [J]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2025

à M. [E] [U]

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;




ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [E] [U]
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne



ET


DÉFENDERESSE

Madame [X] [M] épouse [J]
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne


 














EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 septembre 2022, Mme [X] [M] épouse [J] a donné a bail à M. [E] [U] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre 40 € au titre de la provision sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé contractuellement à la somme de 1040 euros, soit l’équivalent de deux mois de loyers.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 13 septembre 2022, avec remise d’un badge pour l’entrée du parking, pour lequel le locataire a versé une caution de 50 euros.

M. [E] [U] a donné congé et un état des lieux de sortie a été réalisé le 21 août 2023.

Par courrier du 20 septembre 2023, Mme [X] [M] épouse [J] a adressé un courrier recommandé à M. [E] [U] indiquant la restitution du montant du dépôt de garantie, déduction faite de la retenue de 20 % dans l’attente des comptes définitifs des charges des années 2022/2023 et d’une alèze, soit la somme de 804,81 euros, avec chèque joint.

Par mail du 27 octobre 2023, M. [E] [U] a réclamé la somme de 50 euros au titre de la caution du badge et réclamant une majoration de 10% du loyer en sursoit la somme de 102 euros.
Une tentative de conciliation par conciliateur de justice a été initiée par M. [E] [U], en vain.

Par requête reçue au greffe le 23 mai 2024, M. [E] [U] a sollicité la convocation de Mme [X] [M] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 1478 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de la somme de 50 euros détenue illégalement pendant 15 mois, avec majoration de 20 % du loyer hors charge.

Les parties ont été convoquées régulièrement par le greffe à l’audience du 07 novembre 2024.

A l’audience du 07 novembre 2024, en présence du demandeur, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 février 2025, la défenderesse ayant transmis un mail en date du 24 octobre 2024 indiquant qu’elle ne pouvait être présente raison de contraintes professionnelles et sollicitant un report d’audience.

A l’audience du 10 février 2025, M. [E] [U] est présent et sollicite la condamnation de Mme [X] [M] épouse [J] à lui payer les sommes de :
- 750 euros au titre de la caution versé pour le badge de parking (soit 50 € x 15 mois)
- 1664 euros au titre de la majoration de 20 % du montant du loyer hors charges (soit 104 x 16)
- 190 euros au titre des frais de déplacement et du temps perdu ;
- 150 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la régularisation des charges non justifié par Mme [X] [M] épouse [J] pour le mois de septembre 2022.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la bailleresse lui a réclamé en plus du dépôt de garantie s’élevant à deux mois de loyer, la somme de 50 euros à titre de caution pour le badge de parking. Il affirme que cette demande était illégale et que cette somme a été conservée pendant plus de 15 mois de septembre 2022 à novembre 2023, ce qui justifie également la majoration de 20 % prévues par les textes. Il fait également valoir qu’il a exposé des frais de déplacement (péages, carburant, stationnement, ...) ainsi que la perte de deux journées en raison du renvoi de l’affaire. Enfin, il fait valoir que la bailleresse n’a pas justifié des régularisations de charge concernant le mois de septembre 2022, correspondant au 1er mois de location, ce dont il demande également réparation. Il reconnait ne pas avoir encaissé la somme de 50 euros, suite à la tentative de conciliation estimant que celle-ci était unilatérale. Il conteste les affirmations la bailleresse quant aux circonstances entourant son départ (état du logement, accès au logement pour les visites,...).





Pour sa part, Mme [X] [M] épouse [J] indique s’opposer aux demandes. Elle concède qu’elle avait omis de restituer cette somme au départ du locataire mais qu’elle a voulu dès que M. [E] [U] lui a demandé, le 31 octobre 2023, mais qu’il n’a pas encaissé le chèque. Elle indique qu’elle a proposé ce règlement devant le conciliateur mais que M. [E] [U] a refusé. Elle affirme que, de son côté, le locataire ne lui a pas facilité les choses afin de lui permettre de relouer le logement à son départ et que le carrelage de la salle de bain était sale. Elle ne forme pas de demande reconventionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.

Par courrier reçu au greffe le 12 février 2025, M. [E] [U] a contesté les déclarations de la défenderesse lors de l’audience et joint des pièces à l’appui de ce courrier.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que si Mme [X] [M] épouse [J] a évoqué lors de l’audience certains points relatifs l’état du logement ou à ses relations avec le demandeur, elle n’a formé aucune demande reconventionnelle de sorte que le juge n’est pas saisi de ces éléments, qui ne sont donc pas à prendre en considération.

SUR LA NOTE EN DELIBERE TRANSMISE PAR LE REQUÉRANT :

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. 

Il est constant que la note émanant d'une partie reçue après clôture des débats et qui n’a pas pour objet de déférer à une demande du Président, n’est pas recevable.

En l'espèce aucune note en délibéré n'ayant été autorisée, les éléments adressés par M. [E] [U] après la clôture des débats seront écartés.

SUR LES DEMANDES AU TITRE DU BADGE DE PARKING/BIPS IMMEUBLE :

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Les obligations du bailleur concernant la fourniture et le remplacement des badges de parking sont principalement régies par les dispositions relatives à la sécurité et à la tranquillité des immeubles. Selon l'article L271-1 du Code de la sécurité intérieure, les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation doivent assurer le gardiennage ou la surveillance des immeubles et prendre les mesures nécessaires pour éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux. Cela inclut la gestion des accès aux parties communes, comme les parkings.

En l’espèce, il résulte des débats et des éléments produits que le montant du dépôt de garantie réglé à son entrée dans les lieux par le locataire comme prévu au contrat s’élevait à la somme de 1040 euros, soit l’équivalent de deux mois de loyers, ce qui est conforme aux dispositions légales de l’article 25-6 de la loi du 06 juillet 1989, s’agissant d’un bien meublé.

Il n’est pas contesté que M. [E] [U] a également versé une somme de 50 euros à titre de “caution” pour la remise du badge du parking/bips immeuble.

Or la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public et doit être interprétée strictement. Or ni l'article 22, ni l'article 23 de cette loi, complété par le décret du 26 août 1987, n'autorise la bailleresse à percevoir ce qu'elle appelle une "caution", qui est en réalité un dépôt de garantie, en sus du dépôt de garantie stipulé par l'article 22. 

Par ailleurs, la caution demandée au bailleur pour un badge d'accès au parking ne constitue pas une charge locative récupérable, sauf disposition contraire dans le contrat de bail, en ce que le bailleur a l'obligation de fournir et de maintenir les dispositifs d'accès, tels que les badges de parking, pour garantir la sécurité et la tranquillité des lieux et assurer ainsi une jouissance paisible du bien loué (Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre 2ème section, 24 mars 2009, n° 07/07898).

Il en résulte que la bailleresse ne pouvait demander le versement de cette somme au locataire.

M. [E] [U] sollicite en réparation du préjudice subi de ce fait la somme de 50 euros par mois pour la période de septembre 2022 (date de début du bail) jusqu’au mois de novembre 2023 (date d’envoi de la restitution de cette somme par Mme [X] [M] épouse [J]), soit la somme de 750 euros, ce qui est manifestement disproportionné compte tenu du montant de cette somme et M. [E] [U] ne justifiant pas d’un préjudice particulier à ce titre.

En conséquence, la demande indemnitaire de M. [E] [U] sera ramenée à la somme de 75 euros (comprenant le montant de la somme retenue par Mme [X] [M] épouse [J] et l’indemnisation du préjudice subi par M. [E] [U] à ce titre).

Par ailleurs, M. [E] [U] réclame en sus une majoration de 20 % du loyer par mois de retard soit 16 mois pour la période entre novembre 2023 et février 2025, soit la somme de 1664 euros ( 104€ x16).

A ce titre , il convient de relever que la majoration prévue par les textes est de 10 % et non de 20 %. Par ailleurs, l’assiette est calculée sur le montant du loyer si la somme n’a pas été restituée, sous réserve des déductions au titre des charges et des réparations locatives et dès lors qu’aucune contestation n’est élevée. Or, Mme [X] [M] épouse [J] a bien procédé à la restitution du montant du dépôt de garantie sous déduction, laquelle se heurte à contestation par le locataire concernant les régularisations de charges.

Enfin, dès le 31 octobre 2023, Mme [X] [M] épouse [J] a envoyé à M. [E] [U] un chèque de ce montant de 50 euros, qu’il a lui même refusé.

En conséquence, M. [E] [U] sera débouté de sa demande de majoration.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA RÉGULARISATION DES CHARGES :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Cass 3ème civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie. Le locataire est ainsi bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

En vertu de l'article 1103 du Code Civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." et de l'article 1104 "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public".

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties et des débats que Mme [X] [M] épouse [J] a retenu la somme de 208 euros (soit 20% du montant du dépôt de garantie) au titre de l’arrêté des comptes provisoires, la provision sur charges mensuelle versée par le locataire étant fixée à la somme de 30 euros+ 10 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par courrier recommandé du 06 mai 2024, Mme [X] [M] épouse [J] a transmis à M. [E] [U] un chèque de 205,13 euros correspondant à l’arrêté définitif des comptes et retenant au prorata temporis :

appel de charges 10/10/2023 au 30/07/2023 : 300 € 
Charges réelles : 329,87 €
TEOM 2023/ appel de charge du 1er juillet 2023 au 30/07/2023 :100€ 
montant réel : 73€

Soit un solde déficitaire pour le locataire de 2,87€ qui a été déduit du montant de 208 euros conservé, soit 205,13 euros à restituer.

Sont également joints à ce courrier le bilan des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour un montant de 386,79 euros ainsi que l’avis d’imposition foncier 2023 portant mention de la TEOM pour 2023.

M. [E] [U] fait valoir qu’il a réglé la provision du mois septembre 2022, date de son entrée dans les lieux, sans que la régularisation des charges pour cette période ne soit justifiée par la bailleresse. 

Pour autant, le bail précise en page 4 que le montant dû pour la location du 13 septembre au 30 septembre 2022 sera fixé à la somme de “325 euros, charges comprises”. 

Il ne s’agit donc pas d’une provision qui est soumise à régularisation mais d’une fixation conventionnelle qui n’appelle pas régularisation.

Dès lors, M. [E] [U] sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a elle-même exposés et M. [E] [U] sera débouté de sa demande en paiement de ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sollicités pour un montant de 190 euros.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

ECARTE des débats le courrier et les pièces versées par M. [E] [U] en cours de délibéré ;

CONDAMNE Mme [X] [M] épouse [J] à payer à M. [E] [U] la somme de 75 euros au titre de la “caution” des bips immeuble et parking ;

DEBOUTE M. [E] [U] de ses autres demandes indemnitaires ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

DEBOUTE M. [E] [U] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La vice-présidente