Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 8 avril 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°103



CONTRADICTOIRE



DU 08 AVRIL 2025



N° RG 24/00416 - 

N° Portalis DBV3-V-B7I-WJQ5



AFFAIRE :



[Y] [Z] [K]





C/

[T], [E], [O], [C] [L]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 juin 2023 par le Tribunal de proximité de Rambouillet

N° RG : 11-22-0069



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées 

le : 08.04.25 



à : 



Me Erline GUERRIER



Me Niels ROLF-PEDERSEN



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



Madame [Y] [Z] [K]

née le 09 avril 1986 à [Localité 5] (92)

[Adresse 1]

[Localité 4]

bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale 



Représentant : Me Erline GUERRIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 753





****************



INTIMÉS



Monsieur [T], [E], [O], [C] [L]

né le 12 Juin 1957 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

Plaidant : Me Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164



Madame [P], [S] [C] épouse [L]

née le 09 Mai 1970 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

Plaidant : Me Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 février 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,



Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE





Par contrat de bail du 11 novembre 2019 à effet au 30 novembre 2019, M. [T] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] ont donné en location à Mme [Y] [Z] [K] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer de 696 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.



Les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2021.



Par acte d'huissier de justice du 7 février 2022, M. et Mme [L] ont fait assigner Mme [K] aux fins de voir : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 4 janvier 2022,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement du loyer,

- ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique,

- être autorisés à séquestrer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire,

- condamner la locataire au paiement d'un montant de 4 268,38 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner la locataire au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer sans préjudice des charges,

- condamner la locataire au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier.



Par courrier recommandé du 10 mai 2022 reçu le 14 mai, M. et Mme [L] ont donné congé à leur locataire pour le motif réel et sérieux des paiements incomplets du loyer et pour reprise personnelle du logement, à effet au 29 novembre 2022. 



Par jugement contradictoire du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a : 

- constaté que depuis le 29 novembre 2022, date de prise d'effet du congé du 10 mai 2022, Mme [K] est déchue de tout titre d'occupation du logement,

- rejeté la demande de délais,

- dit qu'à défaut par la locataire d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par les bailleurs,

- condamné Mme [K] à payer à M. et Mme [L] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des provisions sur charges courantes à compter du 29 novembre 2022,

- dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux,

- dit que les bailleurs pourront en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,

- débouté Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de travaux,

- sursis à statuer sur la demande en paiement d'arriéré locatif et sur la demande de quittances de loyer, ainsi que sur les demandes accessoires, 

- ordonné la réouverture des débats à l'audience civile du 26 septembre 2023 afin que les demandeurs produisent un seul décompte locatif précis faisant apparaître notamment le sort du versement de 488 euros effectué le 5 janvier 2021 ainsi que le relevé précis des charges locatives,

- dit que la notification de la présente décision par lettre simple vaudra convocation des parties à ladite audience,

- réservé les dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2024, Mme [K] a relevé appel de ce jugement.



Par jugement réputé contradictoire du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

- condamné Mme [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 14 722,41 euros, décompte arrêté au 1er janvier 2024 incluant le mois de janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

- condamné M. et Mme [L] à remettre à Mme [K] les quittances de loyers honorés au titre des années 2019, 2020 et 2021,

- débouté Mme [K] de sa demande d'astreinte,

- condamné Mme [K] à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2021, 

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n'y avoir lieu de l'écarter.



Mme [K] a été expulsée des lieux le 5 avril 2024.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 19 septembre 2024, Mme [K], appelante, demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel de la décision rendu le 20 juin 2023 par le tribunal de proximité de Rambouillet,

Y faisant droit, 

- déclarer recevable et bien fondé l'ensemble de ses demandes, 

- débouter M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau,

- surseoir à statuer dans l'attente de l'appel à former par elle contre la décision du 12 mars 2024,

- juger nul pour vice de forme le congé qui lui a été donné par M. et Mme [L] par courrier recommandé du 10 mai 2022 reçu le 14 mai 2022, 

Statuant à nouveau, à titre subsidiaire sur le congé qui lui a été donné, 

- juger frauduleux le congé qui lui a été donné par courrier recommandé du 10 mai 2022 reçu le 14 mai 2022,

En conséquence,

- condamner M. et Mme [L] à lui délivrer les quittances de loyers de 2019, 2020 et 2021 sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement du 20 juin 2023, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice du fait de la résistance abusive des bailleurs, 

- condamner M. et Mme [L] à lui rembourser la somme de 1 553,75 euros en remplacement de la serrure de la porte d'entrée, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 40 000 euros en réparation de ses préjudices moral et financier, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, à titre infiniment subsidiaire sur le congé qui lui a été donné,

- condamner M. et Mme [L] à lui délivrer les quittances de loyers de 2019, 2020 et 2021 sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement du 20 juin 2023, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice du fait de la résistance abusive des bailleurs, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 40 000 euros en réparation de ses préjudices moral et financier, 

En tout état de cause,

- débouter M. et Mme [L] de toutes leurs demandes plus amples et contraires.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 26 juin 2024, M. et Mme [L], intimés, demandent à la cour de :

- débouter Mme [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Rambouillet,

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [K] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la première instance et d'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 janvier 2025. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION





A titre liminaire, la cour relève que si Mme [K] demande l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande au titre des travaux, elle ne formule aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement.



Sur la demande de sursis à statuer



Mme [K] demande à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de l'appel qu'elle entend former à l'encontre de la décision du 12 mars 2024 en ce qu'elle est liée au jugement déféré et qu'il serait d'une bonne administration de la justice d'évoquer ces deux affaires en même temps. 



M. et Mme [L] s'opposent à cette demande en faisant valoir que Mme [K] n'a toujours pas interjeté appel de cette décision qui ne lui a pas encore été signifiée et qu'il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente d'un hypothétique appel.



Sur ce,



Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, la cour apprécie discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer prévu par l'article 378 du code de procédure civile.



En l'espèce, Mme [K] indique ne pas avoir interjeté appel de la décision rendue le 12 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet qui a statué sur la demande en paiement des bailleurs et sa demande de remise des quittances de loyers sous astreinte.



Il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente d'un appel qui n'a pas encore été interjeté. La demande de Mme [K] est rejetée. 



Sur la validité du congé



Le premier juge a débouté les bailleurs de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire au motif qu'ils avaient produit plusieurs décomptes qui ne correspondaient pas sur le montant de la dette au 4 janvier 2022. Il a validé le congé délivré pour motif réel et sérieux (défaut de paiement des loyers et charges) et reprise du logement en retenant qu'il respectait les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que sa validité n'était pas contestée par Mme [K].



Concernant la demande en paiement des loyers et charges impayés, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que les bailleurs produisent un décompte précis et détaillé répondant aux interrogations de la locataire, notamment sur le sort du versement de 488 euros effectué le 5 janvier 2021 n'apparaissant pas sur le décompte, ainsi que le relevé précis des charges locatives. 



Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, Mme [K] demande à la cour de juger nul le congé pour vice de forme et en raison de son caractère frauduleux. 



Sur la forme, elle fait valoir que le courrier donnant congé ne comporte pas la notice d'information prévue à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. 



Sur le motif tiré du règlement partiel des loyers et charges, elle soutient que les bailleurs ne démontrent pas l'existence d'une dette locative et que le juge des contentieux de la protection n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en validant le congé tout en ordonnant la réouverture des débats sur le montant de la dette. Elle relève que M. et Mme [L] produisent un nouveau et 5ème décompte actualisé qui n'a donc pas été produit devant le premier juge, ajoutant qu'elle n'a pas été en mesure de vérifier les montants réclamés au titre des charges. Elle affirme que les bailleurs n'ont jamais justifié d'impayés de loyers ou de paiement partiels avant la délivrance du congé ni au jour de l'audience devant le premier juge, date à laquelle ce dernier a statué sur sa validité. Elle indique que la garantie loyers impayés qu'elle a souscrite à la demande des bailleurs aurait nécessairement joué si elle avait été en impayé de loyers. Elle relève que pour autant, ils n'ont pas fait état de cette garantie et n'ont pas reporté sur leur décompte l'ensemble des sommes versées par cette assurance alors que celle-ci lui a réclamé des sommes au titre des loyers dus aux propriétaires. 



Sur la reprise personnelle des lieux, elle relève que les bailleurs n'ont produit aucune pièce en justifiant.



M. et Mme [L], qui concluent à la confirmation de ce chef du jugement et à la validité du congé délivré, font valoir que ce dernier est parfaitement valable. 



Ils indiquent avoir satisfait aux demandes du premier juge de produire un décompte exhaustif auquel il convient de se reporter uniquement. Ils affirment avoir pris en compte dans ce décompte la décision déférée en ce qu'à compter du mois de décembre 2023, sont imputées des indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des provisions sur charges courantes et en ce qu'ils ont corrigé les erreurs commises par le passé concernant le calcul des régularisations de charges et l'imputation de la somme de 488 euros, ce qu'ils explicitent dans leurs conclusions. 



Ils en déduisent que la dette locative s'élève, terme de janvier 2024 échu, à la somme de 14 722,41 euros comme l'a retenu le juge des contentieux de la protection dans sa décision du 12 mars 2024 et que le motif évoqué dans le congé était parfaitement valable. 



Sur ce,



En application de l'article 15 I. dans sa version applicable au congé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

(...)

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.



En l'espèce, M. et Mme [L] ont donné congé du bail à effet au 29 novembre 2022 par courrier recommandé avec accusé de réception reçu par la locataire le 14 mai 2022, soit 6 mois avant l'expiration du bail fixée au 29 novembre 2022.



Ce congé a été donné pour motif légitime et sérieux. Il y est indiqué:

'Vous vous êtes engagée à payer d'avance régulièrement chaque mois les loyers et acomptes de charges. 

J'ai constaté que vous n'avez pas respecté vos engagements à [de] multiples reprises :

- vos paiements sont fréquemment incomplets laissant un solde débiteur quasi-permanent comme le montre les relevés de comptes locatifs 2020 et 2021 ci-joints,

- au 31/12/2020 le solde de votre compte locatif est débiteur de 488 euros,

- au 31/12/2021, le solde de votre compte locatif est débiteur de 3 780,38 euros,

- vous n'avez fait aucun paiement de loyer et charges pour les mois de décembre 2020, mars, août et septembre 2021.

Par ailleurs, mon épouse et moi-même voulons reprendre le logement pour y habiter afin de nous rapprocher de notre fille qui réside dans la région.'



M. et Mme [L] ne justifient pas de l'envoi de la notice d'information. Cependant, cette notice n'est prévue qu'en cas de congé pour reprendre ou vendre le logement, étant ajouté qu'aucune sanction n'est prévue par ce texte en cas de non-respect. Il n'y a donc pas lieu d'annuler le congé pour ce motif.



M. et Mme [L] ne versent aucun élément permettant à la cour de vérifier la réalité du motif relatif à la reprise du logement pour eux-mêmes, étant relevé que le domicile de leur fille n'est même pas précisé dans le congé. Ce motif n'est donc pas fondé.



Quant au motif du congé lié au non-respect par la locataire de son obligation de payer le loyer et les charges, il convient de se placer à la date de sa délivrance pour apprécier sa réalité et sa légitimité.



Le premier juge a relevé que les bailleurs avaient produit plusieurs décomptes (pièces 5 à 8) qui ne se correspondaient pas.



En cause d'appel, M. et Mme [L], qui sont recevables à produire de nouvelles pièces pour justifier de la régularité du congé, versent notamment aux débats un décompte (pièce 17) arrêté au 1er janvier 2024 faisant apparaître, étant rappelé que le loyer, charges comprises, est d'un montant mensuel de 746 euros :



- un solde débiteur entre novembre 2019 et février 2020 inclus passé de 3,33 euros à 75,93 euros,

- un solde créditeur entre les mois de mars et mai 2020 inclus,

- un solde débiteur entre juin et octobre 2020 inclus passé de 35,93 euros à 631,93 euros,

- un solde nul au 10 novembre 2020,

- un solde débiteur au 1er décembre 2020 à hauteur de 488 euros correspondant à l'appel du mois de décembre (qui n'était donc pas de 746 euros) et que cette somme a été réglée le 6 janvier 2021,

- à compter du 12 janvier 2021, un solde débiteur de 4 euros qui s'est aggravé au fil des mois pour atteindre au 1er octobre 2021, la somme de 2 244 euros et qui s'est maintenu à ce montant jusqu'au 10 mai 2022,

- que les loyers des mois de mars, août et octobre 2021 n'ont pas été réglés. 



Il convient de relever que ce décompte comporte le règlement de 488 euros imputé le 6 janvier 2021. Mme [K] ne justifie d'aucun autre versement qu'elle aurait effectué et qui n'aurait pas été pris en compte par les bailleurs alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. 



Si elle conteste les régularisations de charges, la cour relève que celles-ci ne figurent pas dans ce décompte qui est relatif aux loyers et charges courants mais dans un décompte distinct, et que ce point est donc inopérant pour caractériser le manquement de la locataire à son obligation de payer son loyer. 



Il apparaît par ailleurs que Mme [K] a souscrit une garantie loyers impayés auprès de la société [R] le 13 novembre 2019, ce dont elle a justifié aux bailleurs qui n'en font pas état et ne répondent pas sur ce point. Elle produit un décompte émanant des bailleurs intitulé 'relevé de compte et quittance de loyer' (sa pièce 24) , arrêté au 15 janvier 2021, faisant état d'un solde nul et qui mentionne une somme de 488 euros au crédit le 29 décembre 2020 intitulé 'paiement [R]' et d'une somme de 484 euros au débit le 15 janvier 2021 intitulée 'remboursement [R]'. Les bailleurs ne s'expliquent pas sur ces opérations qui n'apparaissent pas dans le décompte produit. Mme [K] ne produit aucun autre élément émanant de cette assurance pour la période antérieure au congé. En tout état de cause, quand bien même le décompte locatif ne comprendrait pas des versements effectués par cette assurance aux bailleurs, la cour relève que si la garantie a été actionnée, c'est nécessairement en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges et donc d'un manquement de la locataire à ses obligations. 



Au vu des observations qui précèdent, il apparaît que Mme [K] n'a pas respecté son obligation de payer les loyers et charges aux termes fixés par le bail, ce qui a généré des retards de paiement et une dette locative durant plusieurs mois, en sorte que M. et Mme [L] étaient fondés à délivrer un congé pour motif sérieux et légitime de ce fait.





Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la validité du congé, dit que Mme [K] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 29 novembre 2022, ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.



Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et financier



Mme [K] demande la condamnation de M. et Mme [L] à lui verser la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier qu'elle impute à son expulsion injustifiée en raison d'un congé irrégulier. 



M. et Mme [L] soutiennent que cette demande est irrecevable car nouvelle en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.



Sur ce,



Cette demande est recevable dans la mesure où elle résulte de la survenance d'un fait nouveau conformément à l'article 564 du code de procédure civile, à savoir l'expulsion de Mme [K] intervenue depuis le jugement déféré.



Pour autant, dans la mesure où cette expulsion a été ordonnée en application du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire et que la cour a jugé que le congé avait été régulièrement délivré à l'égard de la locataire, Mme [K] ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande de production des quittances de loyer et de dommages et intérêts pour résistance abusive



Mme [K] demande à la cour de condamner M. et Mme [L] à lui délivrer les quittances de loyers de 2019, 2020, 2021 sous astreinte et à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice du fait de la résistance abusive des bailleurs dans la remise des quittances de loyer alors qu'elle n'a eu de cesse de leur réclamer ces documents dont l'absence a mis à mal sa recherche de logement.



M. et Mme [L] concluent au débouté de la demande de remise des quittances en faisant valoir que cet aspect du litige a été tranché aux terme du jugement rendu le 12 mars 2024. Ils soutiennent par ailleurs que les demandes accessoires formées par Mme [K] sont irrecevables car nouvelles en cause d'appel. 



Sur ce,



En application de l'article 380 du code de procédure civile, la décision de sursis peut être frappée d'appel sur autorisation du premier président de la cour d'appel s'il est justifié d'un motif grave et légitime. 



En l'espèce, il apparaît que le jugement déféré a ordonné un sursis à statuer sur la demande de Mme [K] de remise de quittances de loyer sous astreinte. 



Faute pour l'appelante de justifier avoir obtenu l'autorisation du premier président pour former appel sur ce chef du jugement, il convient de déclarer la demande de Mme [K] au titre de la production des quittances de loyers irrecevable et par voie de conséquence, sa demande subséquente de dommages et intérêts pour résistance abusive. 



Sur la demande au titre du remplacement de la serrure de la porte d'entrée



Mme [K] demande la condamnation des intimés à lui payer la somme de 1 553 euros qu'elle a réglée pour le remplacement de la serrure de la porte d'entrée en faisant valoir qu'elle présentait un état de vétusté avancé et qu'elle n'a pu obtenir le remboursement de cette somme par son assureur qui a également considéré que ce remplacement avait pour cause sa vétusté. 



M. et Mme [L] ne répondent pas sur cette demande.



Sur ce,



En application de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



L'article 1222 du code civil dispose qu'après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.



Néanmoins, le locataire doit informer le bailleur de l'existence d'un désordre et de la nécessité d'une intervention et ce n'est que dans l'hypothèse où celui-ci ne se manifeste pas que le locataire peut faire exécuter les travaux à sa place sauf urgence.



En l'espèce, Mme [K] a procédé au changement de la serrure de la porte d'entrée au motif de son état de vétusté avancé ainsi qu'il l'est mentionné sur la facture ('remplacement à l'identique suite à la vétusté de la serrure interne à la porte'). Pour autant, elle ne justifie, ni même n'allègue avoir informé les bailleurs de cette difficulté et leur avoir demandé de procéder au changement de la serrure, de même qu'elle ne démontre pas le caractère urgent de cette réparation qui aurait pu justifier de ne pas solliciter préalablement l'autorisation du bailleur. Le fait que son assureur, faisant suite à leur conversation téléphonique, ait refusé de prendre en charge la facture de remplacement au motif qu'il y ait indiqué qu'il s'agit d'usure et de vétusté en lui indiquant de se retourner vers son bailleur, est indifférent. 



Sur la demande au titre du préjudice de jouissance



Au soutien de sa demande au titre du préjudice de jouissance, Mme [K] fait valoir qu'elle a alerté les bailleurs sur la présence d'humidité et de moisissures dans la salle de bains ainsi que de la défectuosité de la boîte aux lettres l'empêchant d'accéder à son courrier alors qu'il leur appartient de lui fournir un logement en bon état d'usage et d'équipements en bon état de fonctionnement.



Elle relève que les bailleurs n'ont pas remédié à ces désordres malgré le courrier du 10 janvier 2022 de l'adjoint au maire les ayant mis en demeure de rendre le logement conforme au règlement sanitaire départemental des Yvelines sous un mois. 



Elle affirme que cette humidité a eu des effets néfastes sur sa santé alors qu'elle souffrait d'une insuffisance respiratoire chronique nécessitant un environnement sec et sain. Elle conteste l'état des lieux d'entrée en indiquant qu'elle a envoyé un courriel le 2 décembre 2019 pour faire état de défauts non mentionnés.



M. et Mme [L] s'opposent à cette demande. Ils font valoir que le logement était équipé d'une vmc ; que lors de l'état des lieux d'entrée, la salle de bains était en parfait état et que le rapport de la ville de [Localité 8] a relevé que la cause de ces moisissures était le manque d'entretien de cette vmc, ce qui est imputable à la locataire.



Concernant la boîte aux lettres, ils indiquent que Mme [K] n'a fait aucune réserve la concernant lors de l'entrée dans les lieux et qu'ils avaient procédé le jour même au remplacement de sa serrure avant de lui remettre les clés. Ils ajoutent qu'elle ne justifie pas de l'impraticabilité de celle-ci. 



Sur ce,



L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.



En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués. 



Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286).



Il s'ensuit que le bailleur, qui a l'obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.



En l'espèce, Mme [K] produit, en dehors des courriers de mise en demeure adressés à ses bailleurs qui ne font que reprendre ses déclarations et n'ont donc pas de force probante :



- un rapport de visite de la mairie de [Localité 8] du 5 octobre 2021 dans lequel il est indiqué :

- boîte aux lettres dédiée à l'appartement défectueuse, nécessite la mise en place d'une nouvelle serrure,

- dans la salle de bains: manque d'entretien de la vmc constaté, nombreuses traces de moisissures au plafond et sur les murs constatées,

- non-conformité à l'article 33 du RDS des Yvelines,



- un courrier du 10 janvier 2022 adressé à Mme [K] l'informant que la visite a permis de constater que le logement n'est pas insalubre ; que les anomalies suivantes ont été observées : présence de moisissures dans la salle de bains, les autres désordres ne relevant ni du RDS ni des critères de non-décence) et qu'un courrier a été adressé ce jour à M. [L] en le mettant en demeure de rendre le logement conforme.



Ainsi, il résulte de ces éléments qu'il a été constaté que la salle de bains est équipée d'une vmc pour laquelle il est relevé un défaut d'entretien et non un dysfonctionnement. Dans la mesure où l'entretien de cet équipement incombe à la locataire, elle se trouve donc à l'origine de ces désordres. Il convient d'ajouter que dans l'état des lieux d'entrée, il était noté que la vmc était en très bon état de même que les murs et plafonds. Si Mme [K] a fait des réserves, les défauts qu'elle a relevés par courriel du 2 décembre 2019 dans la salle de bains ne concernent pas la vmc ni la présence de moisissures. 



Il convient donc de la débouter de sa demande à ce titre. 



Concernant la boîte aux lettres, il convient de relever qu'il n'a été fait aucune réserve sur ce point lors de l'entrée dans les lieux et que la seule facture d'achat du 29 novembre 2019 produite par les bailleurs ne permet pas d'établir que cette serrure était alors neuve.



Etant relevé qu'il ressort du rapport de la mairie que la boîte aux lettres de Mme [K] était défectueuse et nécessitait une nouvelle serrure, ce qui ne relève pas des réparations incombant à la locataire, il convient d'indemniser le préjudice de jouissance en résultant pour la période allant du 5 octobre 2021, date à laquelle ce défaut est établi, au 29 novembre 2022, date de la résiliation du bail, à hauteur de la somme de 180 euros. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [K], qui succombe à titre principal, est condamnée aux dépens d'appel, le jugement déféré ayant réservé les dépens étant par ailleurs confirmé.



Elle est condamnée à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,



Rejette la demande de sursis à statuer formée par Mme [Y] [Z] [K] ;



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande au titre du préjudice de jouissance relatif à la boîte aux lettres ; 



Statuant à nouveau,



Condamne M. [T] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer à Mme [Y] [Z] [K] la somme de 180 euros au titre de son préjudice de jouissance résultant de la défectuosité de la boîte aux lettres ;

Y ajoutant,



Déclare irrecevables la demande de Mme [K] au titre de la remise des quittances de loyers et sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Déclare recevable la demande de Mme [K] de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier ;



La déboute de cette demande ;



Déboute Mme [K] en remplacement de la serrure de la porte d'entrée ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; 



Condamne Mme [Y] [Z] [K] à payer à M. [T] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [Y] [Z] [K] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière, Le Président,