Cour d'Appel · 2ème Chambre — 8 avril 2025

ARRET N°134

LM/KP

N° RG 22/02645 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GU7S













[O]



C/



[L]



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 08 AVRIL 2025





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02645 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GU7S



Décision déférée à la Cour : jugement du 22 septembre 2022 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINTES. 





APPELANT :



Monsieur [T] [O]

né le 01 Septembre 1970 à [Localité 16] (16)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 17]



Représenté à l'audience par Me Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS. 



INTIME :



Monsieur [X] [L]

né le 21 Octobre 1964 à [Localité 19] (17)

[Adresse 15]

[Localité 17]



Ayant pour avocat plaidant Me François LEROY de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE, avocat au barreau de SAINTES, 

Ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS, sustitué à l'audience par Me LECURER, avocat au barreau de SAINTES. 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller



qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 









ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE



Monsieur [X] [L] est propriétaire de parcelles de terres sises commune de [Localité 17], cadastrées : 

' Section ZR [Cadastre 14] nature de terre 5ha 15a 80ca 

' Section ZR [Cadastre 13] nature de terre 2ha 17a 20ca 

' Section ZR [Cadastre 5] nature de terre 3ha 45a 76ca 

' Section ZI [Cadastre 7] nature de terre 8ha 31a 10ca 

' Section ZR [Cadastre 5] nature de terre 3ha 17a 90ca



De son côté, Monsieur [T] [O] est propriétaire de parcelles de vignes sises commune de [Localité 17], cadastrées : 

' Section ZB [Cadastre 1] nature de vigne 0ha 33a 86ca 

' Section ZB [Cadastre 2] nature de vigne 1ha 99a 20ca 

' Section ZB [Cadastre 11] nature de vigne 1ha 12a 70ca



Le 12 mai 2011, Monsieur [L] et Monsieur [O], exploitants agricoles, ont conclu deux actes sous seing privé distincts, intitulés 'attestation de bail verbal', par lesquels chacun disant agir en qualité de 'bailleur' a attesté avoir 'mis (ses terres) à bail' à l'autre en qualité de 'preneur' pour une durée de 9 ans à compter du 10 mai 2011. 



Le 30 mars 2021, Monsieur [O], par l'intermédiaire de son avocat, a adressé à Monsieur [L] un courrier aux termes duquel il lui notifie 'sa décision de mettre fin à l'échange de jouissance réalisé entre eux' et le met en demeure d'avoir à libérer les parcelles sous un délai de 15 jours. 



Le 15 avril 2021, Monsieur [L] a attrait Monsieur [O] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saintes aux fins de se voire reconnaître le bénéfice d'un bail rural sur les parcelles qu'il occupe au titre de l'acte du 12 mai 2011 et de voir fixer le montant du fermage applicable. 



La tentative de conciliation ayant échoué, l'affaire a été renvoyée au fond. 



A l'audience, Monsieur [L] a soutenu oralement ses conclusions par lesquelles il a demandé au tribunal de : 



- déclarer Monsieur [O] irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes et l'en débouter, 

- dire et juger qu'il dispose d'un bail à ferme rural verbal sur les parcelles sises commune de [Localité 17] cadastrées : section ZB [Cadastre 1], section ZB [Cadastre 2], section ZB [Cadastre 11] pour une contenance totale de 3ha, 45a, 76ca qui lui a été consenti par Monsieur [O] le 12 mai 2011 et qui s'est reconduit et renouvelé depuis lors par périodes de 9 ans et actuellement jusqu'au 11 mai 2029, 

- dire et juger que Monsieur [O] dispose d'un bail à ferme rural verbal sur les parcelles sises commune de [Localité 17] cadastrées : section ZI [Cadastre 7], section ZR [Cadastre 13], section ZR [Cadastre 14], section ZR [Cadastre 3] pour une contenance totale de 18ha, 14a, 65ca qui lui a été consenti par Monsieur [L] le 12 mai 2011 qui s'est reconduit et renouvelé depuis lors par périodes de 9 ans et actuellement jusqu'au 11 mai 2029, 



- dire et juger que le caractère onéreux des baux ruraux a pour contrepartie que chaque partie a mis à disposition les parcelles dont elle est propriétaire en contrepartie de quoi le tiers lui a offert la jouissance des parcelles dont l'autre est propriétaire, 

- subsidiairement, fixer à la charge de Monsieur [L] un fermage pour 3ha 45a 76ca de 3.581 euros, 

- à titre infiniment subsidiairement, limiter à 55.468,62 euros l'allocation de dommages et intérêts réclamée par Monsieur [O] pour les années 2021 et 2022 déduction faite du préjudice subi par Monsieur [L] à hauteur de 13.014 euros soit la somme de 42.454,62 euros, 

- écarter l'exécution provisoire en cas de condamnation à l'encontre de Monsieur [L]. 



Monsieur [O] a soutenu oralement ses conclusions par lesquelles il a demandé au tribunal de : 



- à titre principal, déclarer Monsieur [L] irrecevable en ses demandes, 

- à titre subsidiaire, débouter Monsieur [L] de l'intégralité de ses demandes, 

- à titre infiniment subsidiaire, si la reconnaissance d'un bail rural était accueillie, de prononcer la nullité du bail rural revendiqué et à défaut d'en prononcer la résiliation, 

- à titre reconventionnel, ordonner l'expulsion de Monsieur [L] et de tous occupants de son chef à compter d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard des parcelles sises commune de [Localité 17] cadastrées : section ZB [Cadastre 1], section ZB [Cadastre 2], section ZB [Cadastre 11], 

- condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 46.658,44 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice subi en 2021 et la même somme au titre de son préjudice subi en 2022 à raison de l'impossibilité pour lui d'exploiter ces parcelles, 

- condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 48.406 euros à titre de dommages et intérêts pour la détérioration du fonds, 

- condamner Monsieur [L] à une amende civile de 10.000 euros pour procédure abusive.

 

Par jugement en date du 22 septembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saintes a statué ainsi : 



- rejette l'exception d'irrecevabilité, 

- déclare Monsieur [X] [L] recevable en ses demandes, 

- dit que Monsieur [X] [L] dispose d'un bail à ferme rural verbal sur les parcelles sises commune de [Localité 17][Adresse 6]) '[Adresse 18]' cadastrées : 

- section ZB [Cadastre 1] nature de vigne pour 0 ha 33a 86ca, 

- section ZB [Cadastre 2] nature de vigne pour 1ha 99a 29ca, 

- section ZB [Cadastre 11] nature de vigne pour 1ha 12a 70ca, 

pour une contenance totale de 3ha 45a 76ca qui lui a été consentie par Monsieur [T] [O] le 12 mai 2011 et qui s'est reconduit et renouvelé depuis lors par périodes de 9 ans et actuellement jusqu'au 11 mai 2029, 

- déboute Monsieur [T] [O] de ses demandes, 



Avant dire droit sur le montant du fermage desdites parcelles, désigne en qualité d'expert Monsieur [Z] [Y], [Adresse 12], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d'appel de Poitiers, avec pour mission de fournir au tribunal son avis et tous éléments utiles à la fixation de la valeur locative desdites parcelles dans le respect de l'arrêté préfectoral départemental n° 12-2521 du 5 octobre 2012, 



- fixe à 1000 euros le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert que Monsieur [X] [L] devra consigner dans les deux mois de la notification du présent jugement, 



- dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera automatiquement caduque et l'affaire sera rappelée à l'audience à la diligence du greffe pour qu'il en soit tiré toutes les conséquences de droit, 



- dit que l'expert pourra se faire communiquer tous les documents nécessaires à sa mission, même détenus par des tiers, pourra s'adjoindre un sapiteur, devra, avant le dépôt de son rapport, donner connaissance de ses premières conclusions aux parties pour leur permettre de formuler leurs observations et devra déposer son rapports dans les 6 mois de saisine, 



- dit que les opérations d'expertise se dérouleront sous la surveillance du président du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Saintes, 



- dit que les parties seront convoquées par le greffe à une audience ultérieure à l'issue du dépôt du rapport d'expertise, 



- réserve les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 



Par déclaration en date du 12 octobre 2022, Monsieur [O] a relevé appel de cette décision en intimant Monsieur [L]. 



Dans ses conclusions soutenues oralement lors de l'audience, Monsieur [O] demande à la cour de : 



- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, à titre principal, 

- dire et juger Monsieur [X] [L] irrecevable en ses demandes, 



à titre subsidiaire, 

- débouter Monsieur [X] [L] de l'intégralité de ses demandes, 



à titre très infiniment subsidiaire, si la reconnaissance d'un bail rural était accueillie, 

- ordonner le refus du renouvellement du bail rural verbal revendiqué, 

à défaut, 

- prononcer la résiliation du bail rural verbal revendiqué, 

à titre reconventionnelle, et en tout état de cause, 

- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, des parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 17], cadastrées comme suit : 

- section ZB [Cadastre 1] nature de vigne 0 ha 33a 86ca, 

- section ZB [Cadastre 2] nature de vigne pour 1ha 99a 29ca, 

- section ZB [Cadastre 11] nature de vigne pour 1ha 12a 70ca, 

- condamner Monsieur [L] à verser à Monsieur [O] la somme de 48.406,40 euros au titre du préjudice subi par Monsieur [O] du fait de la détérioration du fonds à raison du comportement de Monsieur [L], 

- condamner Monsieur [L] au paiement d'une amende civile de 10.000 euros pour procédure abusive au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, 

- condamner Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Monsieur [O] à raison du caractère abusif de la présente procédure, 



Sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de l'impossibilité pour lui d'exploiter les parcelles en 2021, [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à parfaire, 





à titre principal, 

- condamner Monsieur [L] à verser à Monsieur [O] la somme de 186.633,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de l'impossibilité pour lui d'exploitation des parcelles en 2021, 2022, [Cadastre 9] et 2024, à parfaire, 



à titre subsidiaire, 

- condamner Monsieur [L] à verser à Monsieur [O] la somme de 110.937,24 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de l'impossibilité pour lui d'exploiter les parcelles en 2021, [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], à parfaire, 



en tout état de cause, 

- débouter Monsieur [L] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Monsieur [L] aux entiers dépens. 



Dans ses conclusions soutenues oralement lors de l'audience, Monsieur [L] demande à la cour de : 



- déclarer Monsieur [O] irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ; 



en conséquence l'en débouter totalement ; 

- confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saintes du 22 septembre 2022, en toutes ses dispositions : 



Y ajoutant, 

 - condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [L], en cause d'appel, une indemnité à hauteur de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Monsieur [O] à payer les entiers dépens de la procédure d'appel.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité de l'action engagée par M. [L]



M. [O] demande l'infirmation du jugement de première instance en ce qu'il a rejeté son exception d'irrecevabilité de l'action engagée par M. [L] par application de la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du code civil. 



Selon lui, le point de départ du délai de prescription est la date de conclusion du contrat, soit le 12 mai 2011 et ce, qu'il s'agisse pour M. [L] de voir reconnaître l'existence d'un bail rural ou d'obtenir une requalification des actes d'échange en contrat de bail rural.



M. [L] demande quant à lui confirmation du jugement déféré qui a déclaré son action recevable en faisant valoir que si le propriétaire a la volonté de faire échec au statut des baux ruraux, alors la prescription ne court qu'à la fin du contrat, ce qui est le cas en l'espèce, le contrat qui est un contrat de bail rural initial conclu pour 9 ans en 2011 ayant automatiquement et tacitement été renouvelé à l'expiration des 9 ans, de sorte qu'il n'est pas prescrit en sa demande. 



Il excipe d'une jurisprudence de la chambre sociale de la Cour de cassation qui a récemment pu décider de fixer le point de départ de l'action en requalification du contrat, non pas au jour de sa conclusion, mais au terme du contrat ou du dernier des contrats successifs, faisant observer que le preneur comme le salarié est peu enclin à agir contre son bailleur tant que la relation contractuelle perdure et qu'il faut déterminer le jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d'exercer son action. Or, il fait valoir que M. [L] ne pouvait agir en requalification de l'acte alors que la relation contractuelle dont il jouissait était selon lui un bail rural. 



Réponse de la cour d'appel :



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer.



En l'espèce, M. [L] agit aux fins de voir reconnaître qu'il dispose d'un bail rural et de voir fixer le montant du fermage parce que M. [O] lui dénie le statut de fermier.



La date à laquelle M. [L] a pu connaître les faits fondant son action est donc la date à laquelle M. [O], par l'intermédiaire de son avocat, a adressé à M. [L] un courrier aux termes duquel il lui a notifié 'sa décision de mettre fin à l'échange de jouissance réalisé entre eux' et l'a mis en demeure d'avoir à libérer les parcelles sous un délai de 15 jours, soit le 30 mars 2021. 



En faisant délivrer une assignation le 15 avril 2021 devant le tribunal paritaire des baux ruraux à M. [O] aux fins de se voir reconnaître le bénéfice d'un bail verbal sur les parcelles appartenant à ce dernier, M. [L] n'était donc pas prescrit en son action. 



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité des demandes de M. [L].



Sur l'existence d'un bail rural



M. [O] soutient que le contrat qui unit les parties n'est pas un bail rural mais un échange de jouissance sur des parcelles, qu'aucune dénomination ou fondement juridique ne s'impose au juge même si les actes portent la mention 'bail verbal' s'agissant de documents à simple visée administrative afin de permettre à chacun des exploitants de déclarer les parcelles à la PAC, que M. [L] ne démontre pas que l'échange initial se serait converti ensuite en bail rural et que les parties auraient voulu se soumettre aux règles du statut du fermage, le fait que l'administration des douanes ait inscrit l'earl [L] en qualité d'exploitant n'étant pas probant. 



Il rappelle que le bail rural suppose une mise à disposition à titre onéreux, condition qui n'est pas remplie en l'espèce et qu'à défaut, il s'agit d'un simple échange tel que défini à l'article 1702 du code civil. Selon lui, le tribunal qui a retenu que la mise à disposition réciproque constituait une contrepartie onéreuse a commis une erreur de droit.



Selon lui et contrairement à ce que le tribunal a retenu, la concession par le propriétaire des droits à paiement uniques et la préservation des dits droits au bénéfice de celui-ci n'est pas de nature à constituer la contrepartie onéreuse de la mise à disposition des terres, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation.



Il invoque les dispositions de l'article L 411-39 du code rural qui permet l'échange de parcelles entre preneurs et considère que si la jurisprudence ne reconnaît pas que la mise à disposition réciproque peut s'apparenter à un bail rural dans le cas d'échanges entre preneurs, il en va de même lors d'un échange entre propriétaires.



Il prétend que si les parties avaient entendu mettre fin à l'échange temporaire de jouissance de terres agricoles pour s'inscrire dans le cadre plus restrictif du bail rural, elles auraient du le faire aux termes d'un contrat écrit dont leur volonté claire et non équivoque aurait du ressortir.





M. [L] soutient quant à lui que comme l'a jugé le tribunal, l'établissement des attestations de bail verbal et les autres pièces produites traduit la volonté des parties de voir leurs relations s'inscrire dans le cadre du statut du bail rural et constitue un accord exprès de qualification de la relation contractuelle. Il ajoute que le fait que M. [O] soit resté inactif pendant dix ans est également un indice en faveur du bail rural.



Il prétend que si à l'origine, il s'agissait bien d'un échange de jouissance de parcelles, à partir de la signature des attestations de bail verbal, les parties ont soumis leurs relations au régime des baux ruraux et il conteste que l'établissement de ces documents aient été destinés à l'obtention de la PAC alors que rien n'empêchait les parties d'établir des attestations d'échange des parcelles aux mêmes fins.



Il fait observer que l'administration, au vu des attestations de bail verbal l'a inscrit en qualité de fermier sur les parcelles de M. [O] et que l'emploi des termes de preneur et de bailleur dans l'attestation sont des indices qui militent en faveur du bail rural outre que l'imprimé Cerfa de 'Bail à droits unique' daté du 12 mai 2011 est signé par l'earl [L] en qualité de bailleur et de M. [T] [O] en qualité de preneur.



M. [L] expose que la contrepartie onéreuse ne résulte pas du seul fait du versement d'un loyer mais peut s'entendre d'une contrepartie sous quelque forme que ce soit et qu'en l'espèce, la contrepartie est la mise à disposition croisée des parcelles, ce que les parties pouvaient convenir dès lors que cela ne contrevient à aucune règle d'ordre public ni un autre statut locatif spécial également d'ordre public.



Réponse de la cour d'appel :



Il sera rappelé que les juges du fond doivent donner l'exacte qualification aux actes, indépendamment de celle donnée par les parties (Soc. 1re, 1er déc. 1971, n° 70-13.065), de sorte qu'en l'espèce, le fait que les parties aient intitulé les attestations formant leur contrat de 'attestations de bail verbal' ne lie pas la cour d'appel s'il s'avère que les relations contractuelles sont d'une autre nature que celles d'un bail.



Or, les parties sont en litige sur la qualification du contrat qu'elles ont signé, M. [L] considérant qu'il s'agit bien d'un bail rural depuis la signature des attestations alors que M. [O] considère qu'il s'agit d'un échange temporaire de jouissance de terres agricoles.



L'article L 411-1 du code rural énonce que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par les dispositions du fermage, lesquelles dispositions sont d'ordre public et ne peuvent donc être écartées par les parties qui s'y sont soumises.



L'article L 411-31 du code rural qui prévoit l'échange de parcelles entre preneurs exclusif du statut du fermage n'est pas applicable à l'espèce alors que les deux parties ne sont pas des preneurs mais propriétaires des parcelles concernées.



La contre-partie onéreuse de la jouissance de la chose est nécessaire à la qualification de bail d'un contrat.



L'article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime ne donne aucune indication sur le montant ou la nature de la contrepartie à la mise à disposition de l'immeuble à usage agricole en cause permettant de dire qu'il y a paiement d'un loyer.







Dès lors qu'il n'est pas prétendu que les parcelles seraient d'une inégale valeur, il y a lieu de considérer que la mise à disposition par chacune des parties est la contrepartie onéreuse du bail consenti par elles.



Au regard de cet élément, des termes employés par les parties dans les 'attestations de bail verbal' qui constituent l'échange de leur consentement, à savoir 'bail', 'preneur' et 'bailleur', du fait que l'administration des douanes et impôts directs après avoir demandé à M. [X] [L] de lui transmettre la copie du bail passé avec M. [T] [O], sur les parcelles litigieuses et avoir reçu les attestations envoyées, l'a inscrit comme exploitant fermier des parcelles de vigne appartenant à M. [O], l'imprimé Cerfa de bail droit à paiement unique daté du 12 mai 2011 signé par l'earl [L] en qualité de bailleur et par M. [O] en qualité de preneur contenant des dispositions relatives au prix du bail, rien ne permet de considérer que la qualification des relations entre les parties telles qu'elles l'ont elles-mêmes prévue lors de la signature des attestations 'de bail verbal' ne correspond pas à la réalité, aucun élément objectif ne permettant de retenir, comme le voudrait M. [O], qu'en réalité, il s'agit d'un échange de jouissance temporaire qui serait régi par les dispositions de l'article 1702 du code civil.



Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. [X] [L] disposait d'un bail à ferme rural.



Sur la nullité du bail



M. [T] [O] demande, à titre subsidiaire, que la nullité du bail rural soit prononcée faute pour M. [X] [L] de démontrer être propriétaire des parcelles concernées, les attestations qu'il produit en défense étant insuffisantes à en faire la preuve, étant précisé que les parcelles ZR [Cadastre 14], ZR [Cadastre 13] et ZI [Cadastre 7] sont détenues en copropriété entre Mme [R] et son époux M. [L] et que l'article 1425 du code civil prévoit que les époux ne peuvent l'un sans l'autre donner à bail un fonds rural.



M. [O] invoque aussi la nullité du bail rural en raison :

de l'absence d'autorisation d'exploiter en application de l'article L 331-2 du code rural, étant précisé que cette autorisation n'est délivrée que si l'exploitant remplit les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire, 

ou à défaut de l'absence de droit au renouvellement de M. [L], celui-ci ne démontrant pas qu'il est en règle avec le contrôle des structures alors que la Cour de cassation a jugé que le renouvellement du bail est refusé au preneur qui n'est pas en règle avec ce contrôle.



M. [L] rétorque qu'il est de jurisprudence constante que la sanction du défaut d'autorisation d'exploiter est subordonnée à une mise en demeure préalable au preneur de régulariser sa situation administrative adressée par le Préfet du département où se situent les biens exploités. Or, il ne lui a pas été adressé une telle mise en demeure, de sorte que la nullité n'est pas encourue. D'ailleurs, il prétend que le régime de l'autorisation préalable n'est pas applicable en l'espèce, en ce que l'opération n'a pas entraîné le dépassement de seuil de surface ( article L 331-2 I 1er du code rural).



M. [L] dit démontrer sa propriété des parcelles litigieuses en versant aux débats des attestations de propriété notariées.



À l'audience, il précise que la question de la nullité du bail rural portant sur les parcelles données à bail à M. [O] est indifférente puisqu'il s'agit ici du bail rural que ce dernier lui a donné, aucun élément ne permettant de considérer qu'il n'était pas propriétaire des parcelles qu'il lui a données à bail. Par ailleurs, il prétend que son épouse était informée du contrat passé et qu'elle était d'accord.





Réponse de la cour d'appel :



Selon l'article L 331-6 : ' Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d'effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu'il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l'article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L.

 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l'article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve

 le bien objet du bail, le bailleur ou la société d'aménagement foncier et d'établissement rural,

 lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux'.

Ce texte donne donc pouvoir au préfet, aux SAFER et au bailleur de saisir, dans certaines conditions, le tribunal paritaire aux fins de voir annuler le bail conclu au profit d'un locataire qui exploite des terres soit au mépris d'une décision de refus de les exploiter, soit sans avoir déposé une demande d'autorisation d'exploiter adressée par le préfet.



Outre qu'il n'est pas exposé en l'espèce en quoi M. [L] aurait l'obligation de solliciter une autorisation d'exploiter les parcelles de M. [O] soit en termes de surface exploitée, soit en termes de capacités professionnelles, il a en tout état de cause été jugé que la nullité ne peut être prononcée qu'autant que l'exploitant a été mis en demeure de régulariser sa situation (Cass civ 3ème, 31 octobre 2007, no 06-19350, bull n° 186) et que dans l'hypothèse où le locataire refuse de déposer une demande d'autorisation d'exploiter, le juge ne peut prononcer la nullité qu'après mise en demeure de réaliser un tel dépôt (cass civ 3ème, 27 octobre 2004, n° 03-20009).



Dans la présente affaire, il n'est justifié ni même allégué d'aucune mise en demeure qui aurait été adressée à M. [L], de sorte que la demande tendant à prononcer la nullité pour ce motif ne peut prospérer.



Quant au refus de renouvellement pour non conformité au contrôle des structures invoqué par M. [O], il ne pourrait être envisagé que si le bailleur [O] avait notifié un refus de renouvellement à M. [L] dans le délai et les formes impartis, ce qui n'est pas le cas dès lors que le bail de neuf ans a été tacitement renouvelé le 12 mai 2020 sans que M. [O] n'ait délivré de congé. 

Selon l'article 1425 du code civil, les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural dépendant de la communauté. 



En l'espèce, il résulte des attestations de propriété produites par M. [L] que :

- les parcelles ZR [Cadastre 14] ont été vendues le 26 décembre 1990 à M. [X] [L] et son épouse Mme [U] [R],

- la parcelle ZR [Cadastre 13] a été vendue le 30 mai 2002 aux mêmes époux [L],

- la parcelle ZI [Cadastre 7] a été vendue le 17 novembre 2004 aux mêmes époux [L],

- les parcelles ZR [Cadastre 5] ont fait l'objet d'une donation à M. [X] [L] seul le 26 août 2010, de sorte qu'en effet, les époux [L] étaient tous deux propriétaires des parcelles données à bail à M. [O], à l'exception des parcelles ZR [Cadastre 5]..



Ces parcelles ont été acquises pendant le temps du mariage des époux [L], celui-ci étant intervenu le 23 août 1986, étant précisé qu'ils se sont mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, les parcelles étant donc des biens de communauté. 



Toutefois, M. [X] [L] affirme que son épouse était informée et en accord avec la bail consenti sur les parcelles dépendant de la communauté, de sorte que l'on doit considérer que M. [L] a agi en gérant d'affaires en signant seul l'attestation de bail verbal, de sorte que la nullité du bail qu'il a consenti à M. [O] n'est pas encourue et en conséquence, celle du bail que lui a consenti ce dernier ne peut être entaché de nullité pour ce motif.



Il y a donc également lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du bail formée à titre subsidiaire par M. [O].



Sur la demande de résiliation du bail



M. [O] demande à titre encore plus subsidiaire que le bail soit résilié en raison du comportement de M. [L] qui est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il expose que M. [L] exploite 3 ha 45 a 76 ca de vignes mais que les parcelles sont particulièrement mal entretenues ainsi que cela ressort du constat d'huissier dressé par M. [D], l'expertise non contradictoire produite par M. [L] confirmant un taux de manquement exceptionnel allant jusqu'à 70 % sur l'une des trois parcelles données à bail. Il considère que cela cause des dommages irrémédiables au moyen de production que sont les vignes, étant précisé que M. [L] n'a jamais alerté M. [O] de l'état préoccupant des vignes comme il le devait et que ce n'est qu'en décembre 2022, lorsque la demande de résiliation a été faite, que M. [L] a adressé un courrier au propriétaire en lui indiquant que certaines des parcelles frôlaient les 41 % de pieds manquants et lui demandant de mettre en place le renouvellement 'ou à moindre l'entreplantation des dites parcelles'. Il soutient enfin que le fait que M. [L] ait fait des travaux devant huissier en 2023 ne fait que confirmer ses manquements, lesquels sont appréciés au moment de la demande en résiliation de bail.



M. [L] fait valoir en réponse que lors de la signature du bail, beaucoup de pieds étaient d'ores et déjà manquants ou malades, ce que M. [O] n'ignorait pas et qu'il a lui-même arraché neuf rangs de vigne près des parcelles exploitées par M. [L] en 2021.



Il invoque l'article 6.2 du bail type départemental approuvé par arrêté du Préfet de la Charente Maritime selon lequel le bailleur est tenu d'assurer la permanence des plantations de vignes, que si le preneur doit assurer l'entretien de la plantation conformément aux bonnes pratiques culturales de la région, passé 25 ans, le preneur fournira seulement le travail, les fournitures devenant à la charge du bailleur. Or, il souligne que l'ensemble des plants concernés par les parcelles qu'il exploite ont plus de 25 ans ainsi que cela ressort des rapports d'expertise établis par M. [C], expert foncier et qu'en conséquence, c'est M. [O] qui doit s'assurer de la permanence des plantations de vigne et se charger des fournitures. M. [L] dit s'être rapproché du bailleur à ce sujet par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2022 et que M. [O] a maintenu sa position n'entendant nullement respecter ses obligations en qualité de bailleur.



Il fait valoir qu'en tout état de cause, le taux de manque moyen de 42 % relevé par M. [C] n'est ni alarmant ni exceptionnel et que le manque de pieds de vigne dès 2006 était le même, M. [L] ayant usé des parcelles en qualité de fermier en assurant la qualité et la permanence des plantations de vignes existantes à son entrée dans les lieux. Il ajoute qu'il a fait des travaux de plantation sur les parcelles prises à bail en 2023 ainsi que cela résulte des procès-verbaux de constat qu'il produit.













Réponse de la cour d'appel :



En application des dispositions de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



L'article 1766 du code civil énonce que si le preneur d'un héritage ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée ou en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



Ainsi, il a été jugé que la défaillance tant dans les soins et les travaux de culture nécessaires à la pérennité de la vigne que dans la concertation avec les bailleresses qui aurait permis de définir un programme de replantation constituait un manquement de nature à compromettre la bonne exploitation du fond et à résilier un contrat de bail rural (Cass. 3ème civ. 13 septembre 2018 n° 16-25.641).



Les manquements du preneur sont appréciés au jour de la demande de résiliation (Cass. 3e civ., 6 déc. 1995, n 93-21.260 : Bull. civ. III, n 250 Cass. 3e civ., 21 févr. 1996, n° 94-13.861 : Bull. civ. III, n 54), les événements survenus après l'introduction de l'instance n'étant pas pris en compte : le paiement après cette date, la remise en état des biens loués pendant la procédure ne permettent pas au preneur d'échapper à la résiliation ( Cass. 3e civ., 9 déc. 1975 : Bull. civ. III, n 366).



Le bailleur a pour sa part l'obligation d'assurer la permanence et la qualité des plantations sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière dans le bail ( art. 1719, 4° du code civil). L'étendue et les modalités de cette obligation sont déterminées par la commission consultative des baux ruraux ( art. L. 415-8 du code rural).



En l'espèce, l'article 6-2 du bail type départemental approuvé par arrêté préfectoral du 28 novembre 2017 prévoit en son article 6.2 :

 VIGNES :

« Le bailleur sera tenu d'assurer la permanence des plantations de vignes. 

Le preneur devra assurer l'entretien de la plantation conformément aux bonnes pratiques culturales de la région délimitée. 

L'entretien des vignes sera intégralement à la charge du preneur y compris les plants et toutes fournitures, lorsque les plantations n'excéderont pas 10 ans d'âge. 

« Par la suite : 

- De 10 à 25 ans : les plants, marquants (tuteurs) et protections seront à la charge du bailleur. Toutes les autres charges (travail, fils, culées, crampillons, etc.) seront payées par le preneur. 

- Passé 25 ans, le preneur fournira seulement le travail. Les fournitures (plants, piquets, fils, culées, crampillons...) deviendront à la charge du bailleur. »



Il est constant qu'au moment de l'introduction de l'instance, le 15 avril 2021, les pieds de vigne avaient plus de 25 ans et que dès lors, M. [L], preneur, n'avait pas à sa charge les plants, marquants et protections pas plus que les fournitures, n'étant tenu qu'à fournir le travail.



Selon procès-verbal de constat établi le 25 octobre 2021 par Maître [B] [D], huissier de justice, il a été constaté que : 'de nombreux pieds de vignes sont manquants et plus de la moitié de la rangée ne présente pas de pieds de vigne', 'plusieurs pieds morts sont visibles', 'sur plusieurs rangs, des baies mortes sont visibles et ne sont pas taillées'.





Du rapport établi par M. [E] [C], expert foncier, le 25 mai 2022, il ressort que les parcelles objet du litige présentent un taux de manque moyen de 42 %, ce taux de pieds morts ou manquants, ne permettant pas de produire une quantité de raison suffisante pour atteindre le rendement maximum autorisé de l'année 2021, le rendement réalisable étant compris entre 60 et 80 % du rma 2021.



Ces éléments ne sont pas suffisants à retenir que l'exploitation de la vigne était compromise en raison du comportement du preneur et que M. [L] devrait supporter les conséquences de ne pas avoir informé son bailleur de ce qu'il fallait procéder à de nouvelles plantations.



En effet, d'une part, la vigne est très ancienne, ensuite, des pieds de vigne avaient déjà été ôtés par le précédent exploitant avant la prise à bail comme cela ressort de la comparaison des registres parcellaires et enfin, si l'exploitation de la vigne n'était pas maximale, elle n'en était cependant pas moins réelle et conforme à la destination du fonds, le défaut de soins n'étant pas établi par les seules photographies annexées au procès-verbal de constat de Maître [D], aucun élément ne permettant à la cour d'appel de retenir que la permanence de la vigne et son exploitation ont été compromises depuis la prise à bail par M. [L].



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail.



Sur les demandes reconventionnelles de M. [O]



Dès lors que M. [O] est débouté de ses demandes principales en qualification du contrat en échange temporaire, de nullité ou de la résiliation du contrat de bail, il sera débouté par voie de conséquence de ses demandes tentant à ordonner l'expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef des parcelles dont s'agit au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte, de condamnation à lui verser des dommages intérêts et au titre d'une amende civile.



Sur l'expertise 



M. [L] explique que M. [O] ne souhaitant plus exploiter les parcelles pourtant prises à bail à M. [L], la contre-partie onéreuse du bail dans lequel M. [L] est preneur disparaît, de sorte que ce dernier se dit fondé à solliciter la fixation d'un fermage. Il demande que la disposition du jugement ayant ordonné une expertise judiciaire aux fins d'évaluer la valeur locative des parcelles exploitées par M. [L] doit être confirmée, le premier juge ayant considéré que l'évaluation faite par M. [C], expert foncier, n'a pas été faite contradictoirement. 



M. [O] s'y oppose en faisant observer que la nécessité d'ordonner une mesure d'expertise démontre bien que les parties ne s'étaient pas entendues sur une contre-partie onéreuse.



Réponse de la cour d'appel :



L'existence du bail rural dont M. [L] est le preneur étant reconnue et M. [O] refusant de continuer à exploiter les terres données à bail par M. [L], la contre-partie onéreuse de la jouissance de M. [L] étant ainsi remise en cause, c'est à juste titre que le premier juge a ordonné une expertise judiciaire contradictoire afin de fixer le montant du fermage des parcelles de vigne dont s'agit.



Il y a donc également lieu à confirmation de ce chef de jugement. 







Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il apparaît conforme à l'équité de condamner M. [T] [O], partie perdante dans la présente instance, à verser à M. [O] une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [O] sera condamné aux entiers dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour d'appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement déféré ;



Et y ajoutant,



Condamne M. [T] [O] à verser à M. [X] [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] [O] aux entiers dépens d'appel ;



Déboute M. [T] [O] de toutes ses demandes contraires et supplémentaires.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,