Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 8 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 08 AVRIL 2025



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01331 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKVK3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00879





DEMANDEURS A LA QPC

 

Monsieur [F], [G] [K]

né le 20 avril 1952 à [Localité 8] (75)



Madame [W] [T] épouse [K]

née le 20 septembre 1953 à [Localité 9] (Maroc)



tous deux demeurant au : [Adresse 1]



Tous deux représentés par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025





DÉFENDERESSE A LA QPC



S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.)

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208





EN PRÉSENCE DE



MINISTÈRE PUBLIC

Représenté par la procureure générale près la cour d'appel de Paris

domiciliée en son parquet

[Adresse 5]

[Localité 7]



















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL





ARRET :

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat en date du 7 octobre 1984, à effet au ler août 1983, M. [F] [K] marié à Mme [W] [T] depuis le 16 mars 1960, est devenu locataire de la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] (RIVP) dont le siège social se situe [Adresse 2] d'un logement de trois pièces principales dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3]. 



Le 4 décembre 2015, les 12 logements situés [Adresse 4] ont fait l'objet d'une convention signée entre la RIVP et l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitat, transformant ces logements dont celui de M. et Mme [K] en logements financés par un prêt locatif aidé. 



Le logement a ainsi été soumis au supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du ler janvier 2019 et Mme et M. [K] faute de communiquer leur avis d'imposition se sont vus appliques un SLS tel que prévu par les dispositions légales et réglementaires du code de la construction et de l'habitation à compter du mois de janvier 2019. 



Compte tenu d'un arriéré locatif constaté depuis le 10 janvier 2019, la RIVP a mis en demeure son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2019, de payer dans le délai de 15 jours la somme de 16 933,69 euros sous peine d'action judiciaire en résiliation du bail. 



Selon congé du 5 septembre 2019, M. et Mme [K] ont restitué les clefs de leur logement au bailleur et un état des lieux de sortie a été dressé le 3 octobre 2019.Dans le cadre d'une action de la RIVP qui l'avait initiée par acte d'huissier de justice délivré le 5 juillet 2021en vue de recouvrer l'arriéré locatif dû par M. et Mme [K] (RG n° 22-879), M. [F] [K] a déposé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le 16 novembre 2021 une demande de transmission d'une première question prioritaire de constitutionnalité rédigée en ces termes : « L'article 82 de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l'article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation) et l'article 144 de la Loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l'article L. 452-4 al. 2 du code de la construction et de l'habitation) contreviennent-ils au principe d'égalité devant la loi fiscale et au principe d'égalité devant les charges publiques, garantis par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ' ».



Par jugement contradictoire rendu le 11 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante : 

- déclare la question prioritaire de constitutionnalité présentée par M. [F] [K] recevable ; 

- dit n'y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité portant sur l'article 82 de la loi nº 2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l'article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation) et l'article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l'article L. 452-4 al.2 du code de la construction et de l'habitation) selon le mémoire déposé ; 

- ordonne la jonction des procédures respectivement enrôlées sous les numéros RG 22-879 et RG 22-883 sous le numéro unique RG 22-879 ; 

- rejette l'exception d'incompétence soulevée par Mme [W] [T] épouse [K] et M. [F] [K] ; 

- condamne solidairement Mme [W] [T] épouse [K] et M. [F] [K] à payer à la société d'économie mixte RIVP la somme de 25 538,68 euros au titre du solde locatif ; 

- condamne solidairement Mme [W] [T] épouse [K] et M. [F] [K] aux dépens ; 

- condamne solidairement Mme [W] [T] épouse [K] et M. [F] [K] à payer à la société d'économie mixte RIVP la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Par déclaration reçue au greffe le 16 novembre 2022, Mme [W] [T] épouse [K] et M. [F] [K] ont interjeté appel de ce jugement. 

Dans leurs conclusions sur le fond déposées le 13 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [F] [K] et Mme [W] [T] épouse [K] demandent à la cour de : 

- prononcer l'annulation du jugement en date du 11 octobre 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, ou à défaut, l'infirmer totalement ;

- statuant en premier et dernier ressort,

- constater et prononcer l'incompétence d'attribution du juge des contentieux de la protection pour connaître de l'affaire présente comme relevant du tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l'ensemble du litige ;

- prononcer l'annulation de la décision rétroactive, en date du 27 novembre 2019, de les contraindre à verser le supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 9 septembre 2019 ;

- déclarer la RIVP irrecevable en l'ensemble de ses prétentions envers eux ;

- subsidiairement,

- débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;

- condamner la RIVP à leur verser la somme de 379, 95 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

- condamner la RIVP à leur verser la somme de 2 557, 20 euros à titre de majoration de retard pour l'absence de restitution du dépôt de garantie ;

- condamner la RIVP à leur verser la somme de 392, 88 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé ;

- en tout état de cause,

- condamner la RIVP à leur verser la somme de 1 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la RIVP aux entiers dépens.



Dans ses conclusions sur le fond déposées le 5 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la RIVP demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- en conséquence, 

- débouter M. [F] [K] et Mme [W] [T] épouse [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

- en tout état de cause, 

- condamner solidairement M. [F] [K] et Mme [W] [T] épouse [K] à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance ; 

- condamner solidairement M. [F] [K] et Mme [W] [T] épouse [K] aux entiers dépens de l'instance d'appel ; 



Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025. Des conclusions de révocation de l'ordonnance de clôture puis sur le fond d'intimé n°2 concluant aux mêmes fins que les précédentes, ont été déposées par la RIVP les 21 janvier 2025.



Puis dans son mémoire déposé le 22 janvier 2025 intitulé "Question prioritaire de constitutionnalité" auquel il convient également de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [F] [K] et Mme [W] [T] épouse [K] demandent à la cour de : 

- transmettre leur question prioritaire de constitutionnalité à la cour de cassation aux fins de transmission au conseil constitutionnel : « L'article 82 de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l'article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation), l'article 88.V de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (codifié à l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation) et l'article 144 de la Loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l'article L. 452-4 al. 2 du code de la construction et de l'habitation) contreviennent-ils à la liberté contractuelle, au principe d'égalité devant la loi, aux droits de la défense, au droit de propriété et au principe d'égalité devant les charges publiques, garantis par les articles 4, 6, 13, 16 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ' » ;

- surseoir à statuer sur l'entier litige jusqu'à la décision de la cour de cassation quant à la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, et le cas échéant, jusqu'à la décision du conseil constitutionnel quant à la question prioritaire de constitutionnalité.



Une ordonnance de révocation de clôture a été rendue le 4 février 2025. 



Dans son mémoire en défense n°1 déposé le 7 février 2025 auquel il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la RIVP demande à la cour de rejeter la question prioritaire de constitutionnalité formulée par Mme [W] [T] épouse [K] et M. [F] [K].



La question prioritaire de constitutionnalité a d'abord été audiencée le 11 février 2025 sous le RG 25/1331, puis renvoyée pour être plaidée le 25 mars 2025.



Entre-temps, le ministère public a communiqué son avis le 11 mars 2025. Il demande de :

o déclarer la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité présentée sur le fondement de l'article L. 353-19 du CCH irrecevable pour défaut d'applicabilité au litige et de caractère sérieux ; 

o déclarer la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité présentée sur le fondement des articles L. 441-4 et L. 452-4 du CCH irrecevable pour défaut de caractère sérieux ; 

o dire en conséquence qu'il n'y a pas lieu de transmettre lesdites questions à la Cour de cassation.



La question prioritaire de constitutionnalité a été plaidée le 25 mars 2025 et mise en délibéré au 8 avril suivant.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour s'en tiendra à l'examen des moyens soulevés à l'appui des textes constitutionnels de référence visés par la question posée par M. et Mme [K]. 



M. et Mme [K] contestent pour la première fois à hauteur de cour, la constitutionnalité de l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation. Ils contestent en appel, comme ils l'avaient fait devant le juge des contentieux de la protection, la constitutionnalité des articles L. 441-4 et L. 452-4 du même code. 



Ils prétendent que, titulaires d'un bail privé transformé en bail social par le conventionnement, et détenteurs d'un droit de jouissance du bien, ce qui représente pour eux un intérêt patrimonial, l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation qui les soumet immédiatement, dès la signature de la convention, au paiement d'un SLS, méconnaît le droit de propriété des créances appartenant aux créanciers (article 17 de la Déclaration des droits l'homme de 1789) et porte une atteinte à un contrat en cours, violant ainsi la liberté contractuelle (article 4 de la Déclaration des droits l'homme de 1789).



Concernant le troisième de ces textes, M. et Mme [K] soutiennent que l'article L.452-4.I al. 2 du même code a transformé ce supplément de loyer de solidarité en contribution indirecte au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social (établissement public national à caractère administratif). Or ils allèguent que désormais, l'objectif du SLS permet une fois récolté, de financer les réorganisations, les fusions et les regroupements des organismes d'HLM, sans faire cas de l'objectif initial du législateur de construction de logements sociaux par les bailleurs sociaux. Ils en déduisent que cette imposition spécifique des seuls 'locataires aisés' ne peut plus être justifiée au regard de cet objectif initial, pour en conclure que ce texte viole le principe d'égalité devant la loi fiscale (article 6 de la Déclaration des droits l'homme de 1789).



Concernant l'article L. 441-4 alinéa 2 du même code qui plafonne mais aussi permet cette 'nouvelle contribution indirecte', à 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer, ils entendent faire valoir qu'elle est dépourvue de toute progressivité ou proportionnalité et que ce texte méconnaît le principe d'égalité devant les charges publiques (article 13 de la Déclaration des droits l'homme de 1789). Ils allèguent en effet son caractère confiscatoire qui ne pèserait que sur les locataires aisés qui la payent.



Selon M. et Mme [K], il existe aussi une violation de l'article 1er du Protocole Additionnel n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, sur le terrain de la proportionnalité du fait du caractère exorbitant des sommes réclamées au titre du SLS au regard du but poursuivi. Ce texte n'est cependant pas visé par la question prioritaire de constitutionnalité finalement soumise à la cour par le mémoire des appelants.



Ils arguent enfin de la faiblesse du contrôle opéré par le juge sur la proportionnalité de la modification des conditions du bail et les conséquences financières que la convention signée en 2015 opère sur les locataires, ou même de l'impossibilité du juge d'y procéder, en violation des articles 13 et 16 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme qui ne sont cependant pas davantage visés par la question prioritaire de constitutionnalité finalement soumise à la cour par le mémoire des appelants.



La RIPV en réponse, s'oppose à la transmission de cette question prioritaire de constitutionnalité indiquant d'abord qu'elle n'est pas nouvelle concernant l'article L. 441-4 alinéa 2, que l'article L. 452-4.I al. 2 n'est pas applicable à la relation bailleur/preneur qui est seule litigieuse en l'espèce, et que concernant l'article L. 353-19, ce texte n'est pas applicable au présent litige dont l'objet est une demande en paiement d'un supplément de loyer solidarité par une société d'économie mixte bailleresse à sa locataire. 



Si le fond devait être abordé concernant la constitutionnalité de l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation, l'intimée conteste toute violation de l'article 17 et du droit de propriété, en relevant que M. et Mme [K] ne sont pas propriétaires du logement litigieux.



Revenant sur le grief tiré de la non-conformité de l'article L.452-4 au principe d'égalité devant la loi fiscale, la RIVP oppose l'absence de sérieux de la question soutenant qu'il est possible pour le législateur d'établir des distinctions entre les individus, sous réserve qu'ils se trouvent dans des situations différentes ou que cette différence soit motivée par un intérêt général. 



Elle conteste également la qualification de contribution indirecte et tout détournement de l'objectif de la loi qui reste la construction (ou la réhabilitation) de logements sociaux mais aussi le financement de remises sur le loyer acquitté par les locataires rencontrant des difficultés économiques et sociales, afin de favoriser la mixité sociale.



Concernant l'article L. 441-4 alinéa 2, la RIVP soutient qu'il n'existe aucune atteinte au principe d'égalité devant les charges publiques, elle rappelle les règles de calcul du SLS fonction des informations communiquées par les locataires et prétend qu'il s'adapte aux capacités contributives de chaque locataire. 



Le Ministère public quant à lui, a émis un avis de non-lieu à transmission mais de recevabilité de la question prioritaire de constitutionnalité au regard de la forme.



Le parquet général indique que si les articles L. 441-4 alinéa 2 et L.452-4 sont applicables au litige, il en va différemment de l'article L. 353-19 qui énoncerait la possibilité pour les locataires de logements conventionnés postérieurement à ladite loi de conserver leur bail ou de conclure un nouveau bail conforme à la convention.



Il fait valoir que le Conseil constitutionnel a déja été saisi de questions prioritaires de constitutionnalité des articles L. 441-13 du code de la construction et de l'habitation et 1'article 14 de la loi du 4 mars 1996 et que les questions posées sur ces fondements ne présentent pas un caractère nouveau.



Sur le caractère sérieux des questions posées, il ne relève pas d'infraction par l'article L.452-4 L. 441-4 au principe d'égalité devant la loi fiscale au regard des règles de calcul du SLS, question déjà évoquée par la Cour de cassation lors de l'examen de l'article L. 441-13. Il n'en relève pas davantage au principe d'égalité devant les charges fiscales par l'article L. 441-4 alinéa 2.



Sur le fond concernant L. 353-19, il relève que ce texte ne peut porter une atteinte au droit de propriété qui ferait grief aux appelants qui sont locataires et non propriétaires de l'appartement litigieux.



Sur ce,



En application de la loi organique n° 2009-1523 du 10 décembre 2009 relative à l'application de l'article 61-1 de la Constitution, lorsqu'il est soutenu, à l'occasion d'une instance en cours, qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'Etat ou de la Cour de cassation.



L'article 126-2 du code de procédure civile édicte qu'à peine d'irrecevabilité, la partie qui soutient qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, présente ce moyen dans un écrit distinct et motivé.



En l'espèce, ces conditions de recevabilité sont réunies, M. et Mme [K] ayant transmis par RPVA le 22 janvier 2025, à l'appui de leur question prioritaire de constitutionnalité un «mémoire » distinct des conclusions au fond transmises précédemment, et cet écrit étant motivé comme rappelé ci-dessus.



Quant au bien-fondé de la demande de transmission que la cour s'apprête à examiner, l'article 23-1 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 prévoit que la juridiction relevant de la Cour de cassation saisie d'une question prioritaire de constitutionnalité la lui transmet sans délai :

- si la disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure ou constitue le fondement des poursuites,

- si cette disposition n'a pas été déjà déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement de circonstances,

- et si la question n'est pas dépourvue de caractère sérieux, 

ces trois conditions étant cumulatives.



En l'espèce, les dispositions contestées sont ainsi libellées : 



- l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation (modifié par loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 88 (V) :



'Les dispositions de l'article L. 353-17 ainsi que de l'article L. 353-15-2 sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte."



Sachant que l'article L. 353-17 est rédigé comme suit :

"Par dérogation à l'article L. 353-3 (selon lequel : "L'entrée en vigueur des conventions est subordonnée à leur publication au fichier immobilier ou à leur inscription au livre foncier"), les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 (L. 411-2 : logements HLM, L. 443-6-2 : logements apportées aux SCI , logements appartenant aux collectivités locales gérés par les organismes HLM) prennent effet à leur date de signature.

En cas de mutation entre vifs à titre gratuit ou onéreux des biens faisant l'objet de ces conventions, l'acte de cession de ces biens doit faire mention desdites conventions.

La validité de la mutation est subordonnée à l'engagement pris par le nouveau propriétaire de respecter toutes les stipulations des conventions."



et l'article L. 353-15-2 (et non L. 353-15 comme indiqué par erreur par la RIVP) comme suit :

"Lorsque le bail de l'occupant d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d'un protocole d'accord conclu entre le bailleur et l'intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d'occupation et donne droit à l'aide personnalisée au logement instituée par l'article L. 821-1. Dans des conditions fixées par décret, le droit à l'aide personnalisée au logement peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Dans ce cas, la prescription prévue à l'article L. 821-7 n'est pas applicable au paiement de l'aide personnalisée au logement.

L'occupant s'engage à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative approuvé par l'organisme payeur mentionné à l'article L. 824-2 et joint au protocole.

Pour permettre le respect du plan d'apurement, l'organisme payeur mentionné au deuxième alinéa procède, en tant que de besoin, à la saisine du fonds de solidarité pour le logement par application des dispositions de l'article 6-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

En l'absence de dette locative, le protocole prévoit que l'occupant s'engage à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire. Ce protocole est transmis pour information à l'organisme payeur mentionné à l'article L. 824-2 du présent code.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d'apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.

Sous réserve du respect des engagements de l'occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d'expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois.

Les parties prévoient dans le protocole, le cas échéant, l'accompagnement social, tel que prévu par le septième alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, nécessaire à la gestion de son budget par l'intéressé, à l'ouverture de l'ensemble des droits aux prestations sociales et à l'aide au logement et à la mobilisation des différents dispositifs d'aide, et l'examen par le bailleur de la possibilité de proposer au locataire une mutation vers un logement avec un loyer plus adapté tenant compte de la typologie du ménage.

Lorsque la décision de recevabilité de la demande mentionnée à l'article L. 722-1 du code de la consommation est déclarée et qu'un protocole de cohésion sociale a été conclu avec le bailleur antérieurement, le paiement des arriérés de loyer prévu par ledit protocole est suspendu jusqu'à la mise en place des mesures prévues aux 1° et 2° de l'article L. 724-1 ou aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-2, L. 733-4, L. 733-7, L. 733-13, L. 741-1, L. 741-6, L. 742-20 et L. 742-21 du même code. Lorsque lesdites mesures prévoient des modalités de règlement de la dette de loyer, celles-ci se substituent aux modalités de règlement de la dette de loyer prévues dans le protocole de cohésion sociale, dont la durée est prolongée jusqu'au règlement de la dette de loyer, dans la limite de la durée des mesures de redressement prises en application des articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-2, L. 733-4, L. 733-7, L. 733-13, L. 741-1, L. 741-6, L. 742-20 et L. 742-21 dudit code.

Si les engagements pris par l'occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail", qui vise l'hypothèse de la signature d'un protocole d'accord conclu entre le bailleur et l'intéressé en vue du rétablissement du bail, en cas de résiliation par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges du bail de l'occupant d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou géré par lui.



Cette disposition critiquée devra être éventuellement examinée au regard de l'article 17 de la Déclaration des droits l'homme de 1789 (propriété des créances appartenant aux créanciers) selon lequel : "La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité."



et au regard de l'article 4 du même texte (consacrant la liberté contractuelle) selon lequel : "La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui : ainsi, l'exercice des droits naturels de chaque homme n'a de bornes que celles qui assurent aux autres membres de la société la jouissance de ces mêmes droits. Ces bornes ne peuvent être déterminées que par la loi."



- l'alinéa 2 (en gras et souligné, ajouté par la cour) de L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation :

'Le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.

Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée.'



Cette disposition critiquée devra être éventuellement examinée au regard de l'article 13 de la Déclaration des droits l'homme de 1789 selon lequel : 'Pour l'entretien de la force publique, et pour les dépenses d'administration, une contribution commune est indispensable : elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés.'



- l'article l'alinéa 2 critiqué (en gras) de L. 452-4 I du code de la construction et de l'habitation :

'I.-Au titre de leur activité locative sociale, les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 et les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 versent, chaque année, une cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Elle est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité assujettie à cette cotisation le 1er janvier de l'année précédant l'année de contribution.

La cotisation des organismes d'habitations à loyer modéré a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d'occupation versées au cours de la période de référence, définie comme la dernière année ou le dernier exercice clos précédant l'année de contribution, à raison des logements à usage locatif et des logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d'un droit réel, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l'élément de la redevance équivalant au loyer.

La cotisation des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 et des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d'occupation versées au cours de la période de référence pour les logements à usage locatif et les logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d'un droit réel et conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 ou, dans les départements d'outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'Etat, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L. 441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l'élément de la redevance équivalente au loyer. Pour les organismes bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-2, seuls les produits locatifs des activités relevant de l'agrément sont soumis à la cotisation.

La cotisation est réduite d'un montant proportionnel au nombre de bénéficiaires des aides prévues à l'article L. 821-1. Le nombre d'allocataires s'apprécie au 31 décembre de l'année précédant celle de la contribution.

La cotisation est également réduite d'un montant proportionnel au nombre de logements et de logements-foyers situés dans les quartiers mentionnés au I de l'article 1466 A du code général des impôts. Ce nombre s'apprécie au 31 décembre du dernier exercice clos.

La cotisation est également réduite d'un montant proportionnel au nombre des logements à usage locatif et des logements-foyers ayant fait l'objet au cours de l'année écoulée d'une première mise en service par l'organisme et d'une convention en application du 3° ou du 5° de l'article L. 831-1 ou, dans les départements d'outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'Etat. Dans le cas des logements-foyers, le nombre retenu est celui des unités ouvrant droit à redevance.



Le taux de la cotisation, qui est compris entre 2 % et 5 %, sauf en ce qui concerne le supplément de loyer de solidarité dont le taux maximal est de 100 %, et le montant des réductions précisées aux alinéas précédents sont fixés par arrêté des ministres chargés du logement, de l'économie et des finances.

Le taux de la cotisation des organismes bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-2 et des logements à usage locatif et des logements-foyers situés dans les départements d'outre-mer, hors supplément de loyer de solidarité, ne peut excéder 2,5 %. Pour les organismes situés en métropole, dont le montant des redevances perçues au titre des logements-foyers dépasse 80 % de l'assiette, le taux, hors supplément de loyer de solidarité, ne peut excéder 2,5 %.

II. - Une modulation de la cotisation est appliquée sur la base d'une majoration et d'une réduction ainsi mises en 'uvre :

1° Une majoration est appliquée à la cotisation versée par les organismes d'habitations à loyer modéré et par les sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1. Cette majoration est calculée en appliquant un taux à la part de l'assiette correspondant aux loyers des logements mentionnés au même article L. 442-2-1, hors supplément de loyer de solidarité ;

2° La cotisation des organismes d'habitations à loyer modéré et des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 est réduite d'un montant égal au montant des réductions de loyer de solidarité prévues à l'article L. 442-2-1 appliquées au cours de la période de référence multiplié par un coefficient de variation du montant de la réduction de loyer de solidarité prévu l'année de la contribution.

Le taux mentionné au 1° du présent II, qui ne peut excéder 10 %, et le coefficient de variation de la réduction mentionnée au 2° sont fixés par arrêté des ministres chargés du logement, de l'économie et des finances, afin que la somme totale des réductions et majorations prévues dans le cadre de la modulation soit nulle.

Lorsque pour un redevable, le montant de la réduction est supérieur au montant de la cotisation avant application de ladite réduction, la caisse lui verse la différence.'



Il est relevé par la cour, que si la mention que la partie 1 de ce texte où se trouve l'alinéa 2 soumis à son appréciation n'est plus précisée dans le dispositif du mémoire transmis par les appelants, il résulte d'une lecture attentive des motifs (page 3 § 4) qu'il s'agit bien de la partie en gras (L. 452-4 alinéa 2), comme ci-dessous ajouté qui questionne la constitutionnalité du texte.



Cette disposition critiquée devra être éventuellement examinée au regard de l'article 6 de la Déclaration des droits l'homme de 1789 selon lequel : 'La loi est l'expression de la volonté générale. Tous les citoyens ont droit de concourir personnellement, ou par leurs représentants, à sa formation. Elle doit être la même pour tous, soit qu'elle protège, soit qu'elle punisse. Tous les citoyens étant égaux à ses yeux sont également admissibles à toutes dignités, places et emplois publics, selon leur capacité, et sans autre distinction que celle de leurs vertus et de leurs talents.'



Enfin selon l'article 16 de la Déclaration des droits l'homme de 1789 : 'Toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de Constitution.'



1 - Sur l'applicabilité au litige soumis à la cour de l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation 



M. et Mme [K] soumettent à la cour l'examen de l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation tel qu'il a été modifié par loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 88 (V).



Or l'article L. 353-19 indique que : 'Les dispositions de l'article L. 353-17 ainsi que de l'article L. 353-15-2 sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte'



Il résulte de l'article L. 353-17 que la convention signée en 2015 prend effet à sa date de signature et n'est pas subordonnée à sa publication au fichier immobilier ou à son inscription au livre foncier. Il n'est pas allégué que la convention signée en 2015 ne doit pas être appliquée car elle n'aurait pas été publiée ou inscrite au livre foncier. Ce texte est donc sans incidence sur la solution du litige qui tend par l'application de la convention, au paiement d'un SLS par des locataires récalcitrants.



L'article L. 353-15-2 vise quant à lui l'hypothèse de la signature d'un protocole d'accord conclu entre le bailleur et l'intéressé en vue du rétablissement du bail, en cas de résiliation par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges du bail de l'occupant d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou géré par lui ; cette hypothèse n'est pas celle du litige au fond.



La cour observe encore que l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation dans sa version précédente modifiée par loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 88 (V) comprenait un premier alinéa rédigé dans les termes qui suivent : 'Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.' C'est cependant bien dans sa version actuelle que le texte est critiqué et il n'est nullement allégué par les appelants que la suppression de cet alinéa serait à l'origine de l'inconstitutionnalité du texte.



L'une des conditions cumulatives requises n'étant ainsi pas remplie pour cet article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation , il n'y a pas lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité posée par rapport à ce texte à la Cour de cassation. 



2 - Sur l'applicabilité au litige de l'article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l'habitation au litige



Ce texte fixe l'assiette des cotisations que les SEM versent à la Caisse de garantie du logement locatif social. Le litige porté devant la cour en appel est relatif au paiement du SLS par M. et Mme [K] qui sont locataires. Ce texte qui régit les relations entre le bailleur avec l'organisme collecteur et non la relation entre le preneur et le bailleur, seule litigieuse, n'a donc pas vocation à s'appliquer. 



L'une des conditions cumulatives requises n'étant ainsi pas remplie pour cet article L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité posée par rapport à ce texte à la Cour de cassation. 



3 - Sur la nouveauté et le caractère sérieux de la question posée par L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation 



Ce texte qui plafonne le SLS réclamé par la RIVP à M. et Mme [K] est en effet applicable au litige.



M. et Mme [K] ne démontrent cependant pas en quoi ce texte est contraire à l'article 16 de la Déclaration des droits l'homme de 1789 dont résulte le respect des droits de la défense et la nécessité de l'existence d'un procédure juste et équitable, garantissant l'équilibre des droits des parties. En effet, le calcul du SLS n'aboutit nullement automatiquement à ce montant représentant 30% des ressources du foyer. Le calcul du SLS peut faire l'objet d'une vérification par le juge en fonction des justificatifs apportés, sachant que dans le cas d'espèce l'un des reproches adressés à M. et Mme [K] est justement de n'en avoir apporté aucun, et en application des articles L. 441-3, L. 441-4, L. 441-8 et R. 441-20 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le S.L.S est calculé en fonction de : 

- La catégorie de ménage à laquelle appartient le foyer, 

- Le montant des ressources du ménage, 

- Le coefficient de dépassement du plafond de ressources, 

- La surface habitable du logement, 

- Le supplément loyer de référence. 



En outre, dans son arrêt du 6 février 2013, n°12-22.136, la Cour de cassation a examiné une question prioritaire de constitutionnalité soutenant que l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, est contraire au principe d'égalité devant la loi, garanti par l'article 6 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, et au principe d'égalité devant les charges publiques, institué par l'article 13 de cette même déclaration (et subsidiairement au principe d'individualisation des peines qui découle de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen).



La Cour de cassation a rejeté la demande de transmission au Conseil constitutionnel notamment pour le motif que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle,



Dans ce même arrêt la Cour de cassation a également indiqué que la question posée ne présente pas un caractère sérieux dès lors, d'abord, que les articles L. 441-3 et L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation critiqués n'opèrent à l'évidence aucune discrimination entre les locataires d'un logement entrant dans le champ d'application de cette loi et qui remplissent les conditions financières qu'elle définit, qu'ensuite, ils répondent à un motif d'intérêt général de justice sociale, qu'enfin, leur mise en oeuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffisantes.



Le fait que la Cour de cassation ait examiné l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 qui plafonne le SLS à 25% des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer, au lieu de 30% dans sa version actuelle, ne modifie pas le sens de la question prioritaire de constitutionnalité qui n'est donc pas nouvelle et qui ne présente pas de caractère sérieux, ce qui fait obstacle à sa transmission.



Deux des conditions cumulatives requises n'étant ainsi pas remplies, il n'y a pas lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité relative à l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation posée à la Cour de cassation. 



M. et Mme [K] partie perdante doivent supporter la charge des dépens conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



DÉCLARE la demande de M. et Mme [K] aux fins de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité relative aux articles L. 353-19, L. 441-4 et L. 452-4.I al. 2 du code de la construction et de l'habitation recevable mais mal fondée,



DIT en conséquence n'y avoir lieu à la transmettre à la Cour de cassation,



CONDAMNE M. et Mme [K] aux dépens afférents à cette question prioritaire de constitutionnalité.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,