Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 8 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 08 AVRIL 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18557 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGULP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau- RG n° 11-22-000692





APPELANT

 

Monsieur [U] [C]

né le 24 Mai 1982 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Pagoundé KABORE, avocat au barreau d'ESSONNE

 

INTIMÉ



E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VA L DE MARNE

immatriculé au RCS de CRÉTEIL sous le numéro B 785 769 555

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller





Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par actes sous seing privés des 26 juin et 1er novembre 2018, l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, a donné à bail à M. [U] [C] un appartement à usage d'habitation et une place de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel, charges comprises de 719,11 euros pour le logement et 52,68 euros pour la place de stationnement. 



Un commandement de payer a été signifié à M. [U] [C] le 21 octobre 2020 pour la somme principale de 2 334,32 euros au titre des arriérés de loyers.



Saisi par l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, par acte d'huissier de justice délivré le 30 novembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 1er septembre 2022, le tribunal de proximité de Longjumeau a : 

- déclaré l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, recevable en sa demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

- condamné M. [U] [C] à verser à l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés, la somme de 1 395,84 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2022, terme de mars 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 ;

- dit que les sommes versées au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés par M. [U] [C] antérieurement à la décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ; 

- autorisé, à défaut de meilleur accord des parties, M. [U] [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 150 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette ; 

- précisé que la première mensualité devra intervenir le mois suivant la signification du jugement et les suivantes de chaque mois au plus tard le dernier jour du mois ; 

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; 

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

en cas de non respect de l'échéancier, 

- constaté, à compter du 22 décembre 2020, la résiliation du bail conclu le 26 juin et 1er novembre 2018 entre l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, et M. [U] [C], par acquisition de la clause résolutoire insérée audit bail ; 

- condamné M. [U] [C] à verser à l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, à compter de la résiliation du bail et du premier mois suivant le dernier paiement dans le cadre de l'échéancier mis en place pour apurer la dette locative susmentionnée et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui auraient été facturés si le bail s'était poursuivi, les justificatifs relatifs aux charges devant être produits ; 

- rappelé qu'à défaut de production des justificatifs relatifs aux charges et aux taxes, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 831,28 euros, laquelle correspond au montant des loyers et des charges au jour de l'audience, hors aide personnalisée au logement, réduction de loyer de solidarité ou supplément de loyer de solidarité demeurant éventuellement applicables ; 

- rappelé que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clefs du logement au bailleur ou à un mandataire par lui désigné, ou à défaut par la reprise ou l'expulsion des lieux par voie d'huissier de justice ; 

- rappelé que l'indemnité d'occupation pourra être indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux H.L.M. ; 

- autorisé l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, de M. [U] [C] du local d'habitation et une place de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 3], faute pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de tous les occupants de son chef et de ses biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que le recours à un serrurier relève de la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; 

- rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rejeté la demande de dommages et intérêts ; 

- condamné M. [U] [C] à verser à l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, une somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [U] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; 

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2022, M. [U] [C] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 30 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [C] demande à la cour de : 

- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il : 

- déclare l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, recevable en sa demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

- le condamne à verser à l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés, la somme de 1 395,84 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2022, terme de mars 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 ;

- dit que les sommes versées au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés par lui antérieurement à la décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ; 

- l'autorise, à défaut de meilleur accord des parties, à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 150 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette ; 

- précise que la première mensualité devra intervenir le mois suivant la signification du jugement et les suivantes de chaque mois au plus tard le dernier jour du mois ; 

- suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; 

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

en cas de non-respect de l'échéancier, 

- constate, à compter du 22 décembre 2020, la résiliation du bail conclu le 26 juin et 1er novembre 2018 entre l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, et lui, par acquisition de la clause résolutoire insérée audit bail ; 

- le condamne à verser à l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, à compter de la résiliation du bail et du premier mois suivant le dernier paiement dans le cadre de l'échéancier mis en place pour apurer la dette locative susmentionnée et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui auraient été facturés si le bail s'était poursuivi, les justificatifs relatifs aux charges devant être produits ; 

- rappelle qu'à défaut de production des justificatifs relatifs aux charges et aux taxes, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 831,28 euros, laquelle correspond au montant des loyers et des charges au jour de l'audience, hors aide personnalisée au logement, réduction de loyer de solidarité ou supplément de loyer de solidarité demeurant éventuellement applicables ; 

- rappelle que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clefs du logement au bailleur ou à un mandataire par lui désigné, ou à défaut par la reprise ou l'expulsion des lieux par voie d'huissier de justice ; 

- rappelle que l'indemnité d'occupation pourra être indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échant, révisée selon la réglementation applicable aux H.L.M. ; 

- autorise son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, du local d'habitation et une place de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 3], faute pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de tous les occupants de son chef et de ses biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelle que le recours à un serrurier relève de la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; 

- rappelle que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rejeté la demande de dommages et intérêts ; 

- le condamne à verser à l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, une somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; 

- rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; 

statuant à nouveau,

- ordonner qu'il dispose d'un délai pour éteindre sa dette au moyen de 23 mensualités de 170 euros et le solde le dernier mois ;

- ordonner que le paiement interviendra le 15 de chaque mois ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'EPIC valophis habitat, office public de l'habitat du Val de Marne, demande à la cour de :

- débouter M. [U] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer la décision entreprise et constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par lui à M. [U] [C] suivant contrat sous seing privé en date du 26 juin 2018 est acquise de plein droit au propriétaire ; 

- en tant que de besoin, constater que M. [U] [C] n'est pas occupant de bonne foi du logement n°21 sis à [Adresse 1] et de l'emplacement de stationnement situé [Adresse 6], ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers, conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil, et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location vu les manquements par le locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l'article 1224 du code civil ; 

- en conséquence, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [U] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°21 situé à [Adresse 1] ainsi que de l'emplacement de stationnement situé [Adresse 6], si besoin avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ; 

actualisant la dette locative, 

- condamner M. [U] [C] à lui payer la somme de 3 956,55 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 3 avril 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2 334 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir ;

- lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte sur la nouvelle demande de délais ;

- fixer aux montants des loyers normalement appelés les montants des indemnités d'occupations, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; 

- condamner M. [U] [C] au paiement mensuel desdites indemnités d'occupation à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- condamner M. [U] [C] à payer le montant des charges afférentes à l'occupation du logement et de l'emplacement de stationnement, jusqu'à la libération des lieux ; 

- condamner M. [U] [C] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [U] [C] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Invoquant un paiement de 1 448 euros le 27 octobre 2022, l'appelant qui offre de payer sa dette locative en 23 mensualités de 170 euros plus une pour le solde sollicite de nouveaux délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, sans étayer son appel du surplus des chefs du jugement entrepris.



L'intimé qui sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf à actualiser sa créance, s'en rapporte à justice quant à ces nouveaux délais, faisant observer que la dette est encore élevée et que l'appelant n'est donc pas de bonne foi. 



La cour retient ce qui suit. 



Vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, 



La dette locative doit être actualisée, au vu des décompte et justificatifs produits (pièce intimé 8 et appelant 2-3) à la somme de 3 956,55 euros au 3 avril 2023.



Si le montant de la dette locative a baissé depuis le jugement entrepris, il reste que l'appelant qui n'a pas respecté les délais accordés par le jugement entrepris sans justifier de difficultés particulières, n'établit pas qu'il respecte le nouvel échéancier demandé, faute de production d'un décompte actualisé à la date de la clôture de l'instruction ou de justificatifs de paiement.



Sa demande sera donc rejetée et le jugement entrepris confirmé, sauf du chef du montant de la dette locative. 



Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. 



M. [U] [C], , partie perdante, doit supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de le condamner à payer une indemnité de procédure. 











PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Infirme le jugement entrepris du chef du montant de la dette locative et des chefs relatifs à l'échéancier accordé, suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Constate le non-respect de l'échéancier accordé par le jugement entrepris et, en conséquence, la déchéance du droit à la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, dans les termes et conditions du jugement entrepris quant à l'indemnité d'occupation et à la libération des lieux ;



Condamne M. [U] [C] à payer à Valophis Habitat OPH la somme de 3 956,55 euros arrêtée au 3 avril 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 21 octobre 2020 à hauteur de la somme de 2 334 euros et du présent arrêt pour le surplus ;



Condamne M. [U] [C] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande. 





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,