Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 8 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 08 AVRIL 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10060 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF324



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-21-009764





APPELANTS

 

Monsieur [V] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [X] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Tous deux représentés par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Ayant pour avocat plaidant Me Christophe NEROT, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉS 



Monsieur [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]



DÉFAILLANT



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 08 septembre 2022, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile



Madame [P] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]



DÉFAILLANTE



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 08 septembre 2022, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller





Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL





ARRÊT : 

- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat de bail signé le 12 décembre 2001, à effet au 1er janvier 2002, [T] [F] a donné en location à M. [H] [W] et Mme [P] [W] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 4]. 



M. [V] [F] et M. [X] [F] sont propriétaires indivisaires de l'appartement depuis le décès de [T] [F] le 17 avril 2017.



Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [H] [W] et Mme [P] [W] 1e 29 avril 2021obligeant ces derniers à verser la somme principale de 54 701,78 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.



Saisi par M. [V] [F] et M. [X] [F] par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 20 avril 2022, le juge chargé de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- déclaré M. [V] [F] et M. [X] [F] irrecevables à agir ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [V] [F] et M. [X] [F] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2021 ; 

- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration reçue au greffe le 20 mai 2022, M. [V] [F] et M. [X] [F] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [V] [F] et M.[X] [F] demandent à la cour de : 

- réformer le jugement dont appel en toute ses dispositions et statuant à nouveau ; 

- constater la résiliation de plein droit du bail les liant à M. [H] [W] et Mme [P] [W], en date du 12 décembre 2001 portant sur des locaux d'habitation situés [Adresse 2] ;

- condamner M. [H] [W] et Mme [P] [W] à quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- ordonner l'expulsion de M. [H] [W] et Mme [P] [W] ainsi que tous occupants de leurs chefs avec l'aide de la force publique si besoin est et d'un serrurier ; 

- condamner M. [H] [W] et Mme [P] [W] au paiement de la somme de 54 377, 22 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2017 et arrêté au mois d'avril 2021 ainsi qu'aux loyers ou indemnités d'occupation depuis cette date et arrêté à ce jour, à la somme de 87 100 euros ; 

- condamner M. [H] [W] et Mme [P] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



M. [H] [W] et Mme [P] [W] à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 8 septembre 2022, à l'étude, n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'intérêt à agir de Messieurs [X] et [V] [F] en qualité d'héritiers de leur père [T] [F], 

 

La cour rappelle le caractère présomptif de la qualité d'héritier de MM. [X] et [V] [F].



MM. [X] et [V] [F] versent aux débats un acte de cession de propriété intervenu entre eux et leur s'ur sur l'appartement occupé par M. [H] [W] et Mme [P] [W] pour le bien sis [Adresse 2] à [Localité 4].

 

Cet acte rappelle que ce bien a été reçu dans la succession de [T] [F] décédé le 17 avril 2017, tel que cela figure indiqué sous le paragraphe 'origine de propriété' dudit acte. 

 

L'origine de propriété de ce bien est détaillée en page 13 et confirme, ainsi, la qualité de propriétaire indivis de Messieurs [X] et [V] [F]. 

 

Il convient donc d'infirmer le jugement rendu sur ce point et de déclarer recevables à agir Messieurs [X] et [V] [F], aux fins de constatation d'une clause résolutoire figurant dans le contrat de bail souscrit par leur père le 12 décembre 2001, à effet au 1er janvier 2002, afin que soit ordonné l'expulsion M. [H] [W] et Mme [P] [W] et que ces derniers soient condamnés au paiement de leur dette locative. 



- Sur l'absence de commandement de payer visant la clause résolutoire, 

 

Il ressort d'un commandement de payer signifié le 29 avril 2021 par l'étude de Me [G] commissaire de justice que la clause résolutoire figurant au bail du 12 décembre 2001 est, intégralement, reproduite et visée.

 

En page 1 de cet acte, il est ainsi indiqué que le commissaire de justice instrumentaire agit en vertu de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite, en page 2 de ce même acte. 



M. [H] [W] et Mme [P] [W] n'ont pas réglé l'arriéré locatif figurant au commandement de payer dans le délai de deux mois qui a expiré le 30 juin 2021.

 

Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris, et de retenir après avoir pris connaissance du commandement de payer du 29 avril 2021 demeuré infructueux, que Messieurs [X] et [V] [F] ont bien valablement saisi le juge du contentieux et de la protection sur la base d'un commandement de payer recevable et régulier. 



- Sur la clause résolutoire insérée au bail du 12 décembre 2001, 

 

Il ressort de l'examen du contrat de bail du 12 décembre 2001 qu'y figure une clause résolutoire, visée ensuite par le commissaire de justice qui a notifié le commandement de payer.

 

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 30 juin 2021, et il y a lieu d'infirmer le jugement de ce chef.



Il y a lieu également d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.



- Sur l'indemnité d'occupation,



Il convient de condamner solidairement M. [H] [W] et Mme [P] [W] à verser à Messieurs [X] et [V] [F] à compter du 30 juin 2021 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.



- Sur l'absence de décomptes précis des loyers impayés, 

 

La cour relève que figure sur la première page du commandement de payer délivré le 29 avril 2021, le détail des loyers impayés lesquels figurent retranscrits tant dans leur globalité que de façon détaillée. 

 

Le commandement de payer précise, en page 1, "demande de paiement ", (figurant en gras et majuscule), que " les loyers et charges impayés arrêtés " sont annexé à l'acte délivré. 



Le décompte annexé détaille le montant de sommes impayées réclamées par le bailleur.



Il convient dès lors d'infirmer le jugement dont appel et de constater l'existence d'une dette locative de M. et Mme [W] et leur condamnation au paiement de la somme de 54 377, 22 euros au titre de leur dette locative arrêté au mois d'avril 2021 ainsi qu'au surplus de la dette née depuis cette date. 

 

MM. [X] et [V] [F] ont réactualisé le décompte des loyers et indemnités d'occupation impayés lesquels s'élèvent au 15 octobre 2024, date de la clôture de la procédure, à la somme de 87 100 euros.

 

- Sur les demandes accessoires,



Il convient de condamner in solidum M. [H] [W] et Mme [P] [W] aux dépens de première instance, et d'infirmer la décision déférée de ce chef.



M. [H] [W] et Mme [P] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Il convient en équité de le condamner en outre à verser à MM. [X] et [V] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Déclare MM. [X] et [V] [F] recevables à agir,



Dit que le commandement de payer du 29 avril 2021 est régulier en la forme,



Constate la résiliation à la date du 30 juin 2021 du bail conclu le 12 décembre 2001 entre M. [H] [W] et Mme [P] [W] et MM. [X] et [V] [F] venant aux droits de leur père [T] [F] pour un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], 



Condamne solidairement M. [H] [W] et Mme [P] [W] à verser à MM. [X] et [V] [F] à compter du 30 juin 2021 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Condamne solidairement M. [H] [W] et Mme [P] [W] à verser à MM. [X] et [V] [F] la somme de 54 377, 22 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2017 et arrêtée au mois d'avril 2021 ainsi qu'aux loyers ou indemnités d'occupation dus depuis le 30 juin 2021 arrêtées à la somme de 87 100 euros au 15 octobre 2024,



Ordonne l'expulsion de M. [H] [W] et Mme [P] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, 



Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 



Condamne in solidum M. [H] [W] et Mme [P] [W] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 29 avril 2021,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [H] [W] et Mme [P] [W] à verser à Messieurs [X] et [V] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute demande plus amples ou contraires,



Condamne in solidum M. [H] [W] et Mme [P] [W] aux dépens d'appel.



 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,