Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 8 avril 2025

N° RG 23/00324 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OXCW









Décision du 

Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 15 novembre 2022



RG : 21/00254

ch 1 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 08 Avril 2025







APPELANTE :



Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE









INTIMEES :



La société DIDIER INVEST

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant Me Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





La SARL PATRIMMOGEST

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Karine MONTAGNE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ayant pour avocat plaidant la SELARL CABINET LAURENT FAVET, avocat au barreau de GRENOBLE





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 21 Mars 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Février 2025



Date de mise à disposition : 08 Avril 2025







Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller





Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 27 juillet 2015, la société Didier invest (la société) a fait l'acquisition, dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 6], de plusieurs lots constitués de locaux et d'une cave loués en bail commercial à la société Le spa des neiges exerçant une activité de centre UV, hamam, spa, centre de balnéothérapie, massages et soins corporels (la locataire).



Deux jours après cette acquisition, la locataire a transféré à la société un courriel adressé au précédent bailleur, datant du 8 juillet 2015, aux termes duquel elle attirait son attention sur l'existence d'une fuite au niveau de la cave et sur la présence de fortes odeurs d'égouts dans ses locaux, rendant inutilisable une salle de soins. 



Le 2 septembre 2015, la société a fait établir un procès-verbal de constat par un huissier de justice.



Le 22 septembre 2015, le conseil de la société a mis en demeure le syndic bénévole de l'immeuble d'avoir à faire assainir les caves et réparer les canalisations de toute urgence.



L'assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2015 a désigné la société Patrimmogest (le syndic) en qualité de syndic de l'immeuble à compter du 1er janvier 2016.



Au mois de février 2017, le syndic a convoqué une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle des travaux de remise en état du réseau d'eaux usées ont été votés. Ils ont été réalisés et réceptionnés le 14 septembre 2018. 



Saisi par la société, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a, par une ordonnance du 21 février 2019, ordonné une mesure d'expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires). L'expert judiciaire a déposé son rapport le 23 juillet 2019. 



Le 29 juillet 2019, la société a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d'avoir à réaliser sous huit jours :

- les travaux de curage complet des caves tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport, 

- les travaux de démolition partielle du mur de la cave de façon à accéder à la cassure de la canalisation et vérifier qu'il n'y a pas de résidus de matières fécales derrière le mur.



Par une nouvelle ordonnance du 14 novembre 2019, le juge des référés, saisi par la société, a :

- condamné le syndicat des copropriétaires et le syndic à procéder dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, à un curage complet du sol des caves de l'immeuble, tel que préconisé par l'expert judiciaire aux termes de son rapport du 23 juillet 2019, et à la démolition partielle du mur de la cave de façon à accéder à la cassure de la canalisation et vérifier qu'il n'y a pas de résidus de matières fécales derrière le mur, à peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de 3 mois, 

- condamné le syndicat des copropriétaires et le syndic à payer à la société la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Le 6 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge des référés l'organisation d'une nouvelle expertise judiciaire afin que l'expert se prononce sur la conformité des travaux proposés par la société Suez par rapport à ceux qu'il avait préconisés en cours d'expertise.



Par une troisième ordonnance du 9 avril 2020, le juge des référés a ordonné une seconde expertise confiée au même expert qui a rendu son second rapport le 16 septembre 2020.



Le 18 janvier 2021, la société a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne en indemnisation de ses préjudices.



Par jugement contradictoire du 15 novembre 2022, le tribunal a : 

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui payer :


la somme de 17 387,10 euros TTC en réparation de l'ensemble des préjudices subis au titre des nuisances, 

celle de 6 000 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de la première expertise judiciaire taxés à la somme de 5 000 euros TTC, le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 2 septembre 2015 pour un montant de 380,36 euros TTC et les frais de signification de l'assignation en référé expertise du 29 janvier 2019 pour un montant de 69,35 euros TTC, 

- dit, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que la société sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure comprenant les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 

- condamné le syndic à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié des condamnations prononcées au profit de la société,

- autorisé Me Romain Montagnon à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- déclaré n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration du 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, il demande à la cour de : 

- réformer, infirmer et ou annuler le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Et statuant à nouveau pour le tout, 

- rejeter les appels incidents formés par la société et le syndic, 

- débouter la société et le syndic de toutes leurs demandes à son égard, 

Subsidiairement, 

- condamner le syndic à le relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée contre lui, 

- condamner la société et/ou le syndic à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société et/ou le syndic aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes, et A. 444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, distraits au profit de Me Fabrice Pillonel, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2023, la société demande à la cour de : 

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel principal et de l'intégralité de ses demandes, 

- débouter le syndic de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes, 

- la déclarer bien fondée en son appel incident formé à l'encontre du jugement ce qu'il a limité la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires ainsi que de le syndic à lui payer :


la somme de 17 387,10 euros TTC en réparation de l'ensemble des préjudices subis par cette dernière au titre des nuisances olfactives, 

celle de 6 000 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- l'infirmer de ces chefs,

- le confirmer pour le surplus et y ajoutant,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui payer la somme de 30 702,90 euros TTC (9 387,10 + 1 438,40 + 2 408,40 + 2 469 + 10 000 + 5 000) en réparation de l'ensemble des préjudices subis par cette dernière au titre de ces nuisances, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui payer la somme de 12 874 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui payer la somme de 5 652 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic aux dépens d'appel,

- dire et juger, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure comprenant les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- autoriser Me Romain Montagnon à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2024, le syndic demande à la cour de : 

- réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau, 

- débouter la société de l'ensemble de ses demandes en réparation d'un préjudice matériel et immatériel dont il n'est pas démontré qu'ils seraient en lien direct et certain avec des nuisances olfactives alléguées, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de son action en garantie dirigée à son encontre,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner en outre aux entiers dépens de la procédure distraits au profit de Me Karine Montagne, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement entrepris en ce que la société a été déboutée de ses demandes au titre de la perte des loyers et de l'absence de refacturation des charges et taxes foncières, 

- confirmer le jugement entrepris en ce que l'action en garantie exercée par le syndicat des copropriétaires contre lui a été limitée à 50% des condamnations prononcées au profit de la société, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel non fondé,

- débouter la société de son appel incident non fondé,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a été alloué à la société les sommes suivantes : 

 - 9 387,10 euros TTC au titre de la réfection des fenêtres et de la devanture,

- 5 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son local,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à la société une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour une prétendue résistance abusive, 

Statuant à nouveau, 

- débouter la société de ses demandes sur les postes précités dirigées à son encontre, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'une indemnité au titre des frais irrépétibles a été mise à sa charge, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'elle est dirigée à son encontre, 

- statuer ce que de droit sur les dépens distraits au profit des avocats de la cause.



Par ordonnance du 6 juillet 2003, la mise en état a constaté que la demande de la société tendant à voir prononcer la radiation de l'affaire était devenue sans objet par suite du règlement de la condamnation prononcée par le jugement dont appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il est observé que si le syndicat des copropriétaires demande à la cour de « réformer, infirmer et ou annuler le jugement déféré » en toutes ses dispositions, il ne présente aucun moyen à l'appui de sa demande d'annulation, de sorte que celle-ci ne saurait prospérer.



1. Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires



Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

- l'exploit introductif d'instance étant du 18 janvier 2021, l'appréciation de sa responsabilité est régie par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 ; il appartient donc à la société de démontrer qu'elle a subi des dommages ayant leur origine dans les parties communes ;

- en l'espèce, s'il a effectivement existé des désordres affectant les parties communes, aucun préjudice en lien de causalité directe et certaine n'en est résulté pour la société ;

- il n'a pas résisté à son obligation de faire réaliser les travaux nécessaires à remédier aux désordres affectant les parties communes de l'immeuble et a, au contraire, approuvé l'exécution de tous les travaux mis à l'ordre du jour.



La société fait valoir essentiellement que :

- il est parfaitement établi par le rapport d'expertise que les désordres trouvent leur origine dans une partie commune de l'immeuble, de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 ;

- la durée et l'ampleur des nuisances olfactives au sein du local commercial lui appartenant lui ont causé une série de préjudices dont elle est fondée à obtenir réparation.



Réponse de la cour



La société et le syndicat des copropriétaires concluent à l'application de l'article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.



C'est au visa de ce texte, qui énonce que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, que le premier juge a statué.



Toutefois, selon l'article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif.



Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s'applique en matière de responsabilité civile extra contractuelle. Le jugement qui statue sur la responsabilité est déclaratif de droit en ce qu'il constate le principe et l'étendue d'un droit à réparation. Il convient donc d'appliquer la loi en vigueur au jour du fait générateur du dommage.



Il résulte de l'article 41, V, de l'ordonnance du 30 octobre 2019 précitée que ses dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020.



Ainsi, en présence d'un fait générateur survenu en 2015, la cour doit apprécier la demande présentée par la société au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance, peu important que le fait générateur soit continu et que l'assignation au fond ait été délivrée postérieurement au 1er juin 2020.



Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



Pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d'entretien des parties communes ou dans un vice de construction. La notion de défaut d'entretien n'implique pas de caractériser une faute quelconque à la charge du syndicat mais de constater objectivement une telle situation.



En l'espèce, la société soutient avoir subi des préjudices financiers résultant de nuisances olfactives au sein du local commercial lui appartenant, dont la durée et l'ampleur l'ont contrainte à consentir à sa locataire diverses compensations et lui ont fait perdre une chance de vendre ses locaux.



Il ressort en effet des deux rapports d'expertise que :

- les désordres qui consistent en de très importantes nuisances olfactives ont pour cause une stagnation d'eaux usées dans les caves,

- l'origine de la présence de ces eaux usées est une fuite dans une canalisation noyée dans un mur,

- le point de fuite est la partie inférieure d'une colonne verticale de collecte des eaux usées des cinq étages de l'immeuble,

- à la date de l'expertise du 23 juillet 2019, aucun curage n'avait été fait et les eaux chargées continuaient de se déverser dans la cave,

- les travaux entrepris en 2018 par la copropriété n'ont réglé que partiellement le problème puisqu'une fuite importante existait toujours le 16 septembre 2020, lors de la seconde expertise, 

- à cette occasion, l'expert a constaté que l'odeur d'égout persistante provenait d'un trou dans un mur de la cave alors qu'il avait demandé, dans son premier rapport, la démolition partielle de ce mur de façon à accéder à la cassure de la canalisation et vérifier qu'il n'y avait pas de résidus de matières fécales derrière.



Il résulte des conclusions expertales que les dommages allégués par la société, copropriétaire, ont pour cause le défaut d'entretien d'une canalisation d'eaux usées, qui constitue une partie commune de l'immeuble, de sorte que les conditions de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, sont réunies.



2. Sur la responsabilité du syndic



Le syndicat des copropriétaires argue de la carence manifeste du syndic dans la réalisation de travaux dont l'urgence était patente.



La société soutient que le syndic a fait preuve d'une carence manifeste dans la gestion des désordres affectant la copropriété, ainsi que dans le suivi et la surveillance des travaux préconisés par l'expert pour remédier à ces désordres.



Le syndic réplique essentiellement que :

- il a été désigné en qualité de syndic à compter du 1er janvier 2016 et n'a été informé des désordres que le 3 octobre 2016 ;

- il a accompli les diligences attendues d'un syndic en faisant inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2017 une résolution concernant la réalisation des travaux, en mandatant une société le 19 juin 2017, laquelle s'est révélée défaillante, puis en prononçant la résiliation du marché de travaux le 26 mars 2018 et en faisant intervenir une autre entreprise en octobre 2018 ;

- un délai de quatre mois entre le vote de l'assemblée générale autorisant les travaux et la sélection du devis de l'entreprise n'a rien d'anormal ;

- il a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 4 avril 2019 une résolution visant la réfection du réseau d'eau potable, qui a été rejetée ;

- il n'a pas été défaillant dans le suivi et la surveillance des travaux préconisés par l'expert.



Réponse de la cour



C'est par des motifs détaillés et pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu'il y ait lieu de les paraphraser, que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, a répondu aux moyens soulevés par le syndic en retenant que :

- ce dernier a fait preuve de carence dans la gestion des désordres, les travaux n'ayant été réceptionnés que 19 mois après leur vote par l'assemblée générale et s'étant révélés incomplets,

- il a attendu neuf mois après l'acceptation du devis de la première entreprise pour résilier le marché avec cette dernière,

- il a également fait preuve de carence dans le suivi et la surveillance des travaux préconisés par l'expert judiciaire, le curage urgent préconisé par ce dernier n'ayant jamais été fait, avec pour conséquence une augmentation du coût des travaux, et le trou dans le mur n'ayant pas été rebouché, avec pour conséquence la persistance des nuisances olfactives,

- s'il a fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2019 une résolution visant à la réfection du réseau d'eau potable dans les caves, ces travaux n'ont aucun lien avec les nuisances olfactives.



En cause d'appel, le syndic reprend les moyens présentés en première instance, auxquels il a été répondu par le tribunal.



Pour confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le syndic a engagé sa responsabilité envers la société sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, la cour ajoute seulement que :

- il est exact, ainsi qu'il le soutient, qu'il ne peut être reproché au syndic un manquement à sa mission dès le mois de juillet 2015, puisqu'il n'a été nommé en qualité syndic de l'immeuble qu'à compter du 1er janvier 2016, 

- en revanche, il ne démontre pas n'avoir été informé des désordres que le 3 octobre 2016, alors que le courrier daté de ce jour-là, auquel il fait allusion (pièce n° 6 de la société), mentionne au contraire que le mandataire de la société «revien[t] vers [le syndic] de manière officielle » mais a déjà « alerté, au printemps dernier, les copropriétaires ainsi que [ses] services » des désordres affectant les locaux commerciaux loués,

- or, ce n'est qu'au mois de février 2017, soit près d'un an après la première alerte, qu'il a convoqué une assemblée générale des copropriétaires dont l'ordre du jour comportait des résolutions relatives à la remise en état du réseau d'eaux usées et la mise en conformité du raccordement du réseau d'eaux usées au collecteur public,

- en outre, alors que l'expert insiste dans son pré-rapport du 1er juillet 2019 et dans son rapport du 23 juillet 2019 sur le fait « qu'il y a un caractère d'urgence à réaliser les travaux de curage complet du sol des caves et à faire cesser la fuite avant le 26 juillet 2019 » compte tenu d'« un potentiel développement de bactéries qui peut être à l'origine d'un risque sanitaire grave », le syndic n'a pas fait procéder à ces travaux urgents ainsi qu'il ressort du rapport de l'expert du 16 septembre 2020 .



3. Sur l'indemnisation des préjudices



La société fait valoir que :

- elle a dû accorder plusieurs compensations à sa locataire pour répondre à ses plaintes et éviter qu'elle quitte les lieux et/ou engage sa responsabilité (changement des fenêtres de l'espace cuisine, réfection de la devanture de magasin, gratuité d'un mois de loyer, absence de refacturation de la taxe foncière de 2017 et 2019 et des charges de l'année 2018, absence de révision du loyer) ;

- elle a perdu une chance de vendre ses locaux à deux reprises ;

- la résistance abusive et injustifiée du syndicat des copropriétaires et du syndic a dégénéré en abus, fait perdre à son gérant un temps considérable et été la source de perturbation et de tracasseries dans son fonctionnement.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- le changement des fenêtres de l'espace cuisine et la réfection de la devanture du magasin sont des travaux qui relèvent des articles 7.1.3 (grosses réparations) et 7.1.4 (ravalement) du bail commercial qui impute contractuellement et légalement ces postes à la charge exclusive du bailleur ;

- aucune des pièces versées aux débats, à l'exception d'un courriel du 8 juillet 2015, ne contient la moindre réclamation de la locataire auprès de la société ;

- aucun document ne permet de justifier des raisons pour lesquelles la vente des locaux n'a pas été réalisée ensuite de la signature d'un compromis de vente puis d'une promesse unilatérale de vente ; ces renonciations résultent du défaut d'information des candidats acquéreurs, par la société et l'agent immobilier, des nuisances dont ils avaient nécessairement connaissance.



Le syndic soutient que :

- aucun lien causal n'existe entre les nuisances alléguées par la société et les préjudices dont elle demande réparation ;

- la non réitération du compromis de vente conclu le 8 mars 2018 peut résulter de la non réalisation des conditions suspensives ; les renonciations résultent du défaut d'information des candidats acquéreurs, par la société et l'agent immobilier, des nuisances dont ils avaient nécessairement connaissance

- la preuve d'une résistance abusive de sa part ne résulte pas du seul engagement par la société d'actions en justice, de surcroît en référé ; la société ne lui a jamais adressé la moindre demande de mise à l'ordre du jour de résolutions portant sur les travaux effectués.



Réponse de la cour



3.1. Sur les compensations accordées à la locataire



A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 1 387,10 euros au titre du changement des fenêtres de l'espace cuisine du local et de celle de 8 000 euros au titre de la réfection de la devanture du magasin, la société verse aux débats :



- une attestation rédigée par le gérant de la locataire qui indique avoir « demandé des contreparties [au gérant de la société] en menaçant de quitter le local, le considérant comme responsable » de la persistance des nuisances olfactives et lui avoir « ensuite demandé [...] de faire quelques gestes pour au moins compenser un peu le désagrément dû à l'odeur [...] », ajoutant que la société « a donc pris en charge le changement de la devanture et des fenêtres de la cuisine »,



- une facture de fourniture et pose de deux fenêtres, datée du 25 septembre 2018, d'un montant de 1 387,10 euros,



- une facture de fourniture et pose d'une devanture de magasin, datée du 27 mai 2019, d'un montant de 8 000 euros, portant la mention manuscrite suivante : « chantier SPA [Adresse 1] ».



Au vu de ces pièces, le tribunal a retenu à juste titre que la société rapporte la preuve de ces avantages consentis à la locataire et justifie du lien causal direct et certain existant entre les nuisances olfactives trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble et ces avantages.



C'est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que le changement de la vitrine incombait de toute manière à la société bailleresse en application de l'article 7.1.4 du bail commercial, alors que celui-ci concerne le coût des ravalements de l'immeuble.



C'est encore à tort qu'il fait valoir que le changement des fenêtres incombe également à la société bailleresse au titre de l'article 7.1.3 relatif aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, alors qu'au sens de cet article, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-13.764, Bull. 2005, III, n° 155), le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le changement de deux fenêtres de l'espace cuisine était nécessaire à la préservation de la structure et de la solidité générale de l'immeuble.



En tout état de cause, à supposer que ces dépenses incombent à la bailleresse, leur prise en charge à la demande de la locataire, et alors qu'il n'est pas démontré que les travaux s'imposaient pour la conservation de l'immeuble, s'analyse bien comme une compensation financière accordée à la locataire afin de la convaincre de ne pas mettre un terme au bail commercial et/ou engager la responsabilité de la société.



La société justifie encore avoir dispensé la locataire du paiement de la somme de 1 436,40 euros au titre du loyer du mois de décembre 2017 par la production de l'état de situation des locataires de juillet 2020 (pièce n° 44).







En revanche, si elle soutient avoir également dispensé la locataire du paiement de la taxe foncière des années 2017 et 2019, elle n'en justifie pas, le compte rendu de gestion (pièce n° 45) se contentent de faire état d'un « reste dû » au titre de la taxe foncière sans autre précision et l'avis d'impôt produit en pièce n° 46 étant celui 2018.



Enfin, si elle soutient encore avoir accepté de ne pas refacturer à la locataire les charges de l'année 2018, ainsi que l'établit en effet la pièce n° 47 qu'elle verse aux débats, elle ne forme aucune demande au titre de ce chef de préjudice.



Au vu de ce qui précède, il convient de fixer ce poste de préjudice à la somme de 1 387,10 + 8 000 + 1 436,40 = 10'823,50 euros.



3.2. Sur la perte de chance de vendre le bien immobilier



Il résulte de l'article 1240 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice que la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, qui constitue une perte de chance, est un préjudice réparable.



En l'espèce, il est établi par le compromis de vente du 8 mars 2018, la promesse unilatérale de vente du 2 août 2018, l'attestation du gérant de la locataire et celle de M. [V], agent commercial, que la société a souhaité vendre son bien immobilier mais que les acquéreurs potentiels ont renoncé à leur achat, le premier « à cause des nuisances dans le local » et le second « suite à un recommandé envoyé par l[a] locataire, lui indiquant qu'[elle] envisag[eait] de ne pas renouveler le bail suite aux soucis d'odeurs », ce dont il résulte la preuve d'un lien de causalité existant entre ces renonciations et les nuisances olfactives.



La société soutient à juste titre que le fait pour elle de ne pas avoir poursuivi le règlement de la pénalité prévue au compromis et de l'indemnité d'immobilisation fixée dans la promesse auprès des potentiels acquéreurs ne la prive pas de la possibilité de solliciter la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la perte de chance.



Par ailleurs, si elle ne peut alléguer la disparition actuelle et certaine de toute chance de vendre le bien immobilier, elle est fondée en revanche à solliciter l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de vendre le bien dans les conditions convenues en 2018.



Le premier juge a justement évalué ce préjudice résultant de la perte de chance à la somme de 5 000 euros.



3.3. Sur la résistance abusive et injustifiée



Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ou de se défendre à une telle action ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.



Faute pour la société d'établir un tel abus, sa demande de dommages-intérêts est rejetée.



Le jugement est infirmé en ce qu'il a accordé à la société des dommages-intérêts au titre de la résistance abusive.



Récapitulatif



En conclusion, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont condamnés in solidum à payer à la société la somme de 10'823,50 + 5 000 = 15'823,50 euros.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il les a condamnés in solidum au paiement de la somme de 17'387,10 euros.



4. Sur la demande du syndicat des copropriétaires d'être relevé et garanti par le syndic



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic doit être condamné à le relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée contre lui, en raison de sa carence manifeste dans la réalisation de travaux dont l'urgence était patente.



Le syndic réplique que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue au même titre que la sienne, sans pouvoir donner lieu à une garantie intégrale du premier par le second.



Réponse de la cour



Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.



Il est tenu d'une obligation de diligence et vigilance et doit, dans le cadre de sa mission de gestion de l'immeuble, pourvoir aux intérêts du syndicat des copropriétaires et le préserver de tout risque connu. Il répond de ses fautes tenant à sa carence dans la surveillance des travaux votés par l'assemblée générale ou dans la prise en charge de travaux urgents (3e Civ., 24 mars 2015, n° 13-24.791 ; 3e Civ., 6 juillet 2017, n° 16-18.950), au fait de ne pas alerter le syndicat des copropriétaires sur la nécessité d'une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence (3e Civ., 25 février 2016, n° 14-29.434) ou de ne pas exécuter les décisions de l'assemblée générale.



En l'espèce, ainsi qu'il a été jugé plus avant, le syndic a fait preuve de carence, tant dans la gestion des désordres que dans le suivi et la surveillance des travaux, et n'a pas fait les diligences attendues d'un syndic dans une telle situation, de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter qu'il le relève et garantisse des condamnations prononcées à son encontre, dans la limite de 80 % pour tenir compte du fait qu'il n'était pas le syndic de la copropriété dès l'apparition des désordres en 2015.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné le syndic à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié des condamnations prononcées au profit de la société.



5. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En cause d'appel, le syndic, partie perdante au principal, est condamné aux dépens et à payer à la société la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, qui succombe pour partie en son appel, est débouté de sa demande sur le même fondement.



Enfin, les émoluments proportionnels de recouvrement ou d'encaissement des huissiers de justice sont en application de l'article R. 444-55 du code de commerce à la charge du débiteur pour ceux mentionnés au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d'une décision de justice, d'un acte ou d'un titre en forme exécutoire) et à la charge du créancier pour ceux mentionnés au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur).



Cette répartition ne peut être remise en cause par le juge, sauf dans les litiges civils nés du code de la consommation en application de l'article R. 631-4 du code de la consommation.



Le présent litige n'étant pas un litige de consommation, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir inclure dans les dépens l'intégralité du droit de recouvrement ou d'encaissement prévu par l'article R. 444-3 du code de commerce est rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il :



- condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la société Patrimmogest à payer à la société Didier invest la somme de 17 387,10 euros TTC en réparation de l'ensemble des préjudices subis au titre des nuisances, 



- condamne la société Patrimmogest à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées au profit de la société Didier invest,



Le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la société Patrimmogest à payer à la société Didier invest la somme de 15'823,50 euros,



Condamne la société Patrimmogest à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à hauteur de 80% des condamnations prononcées au profit de la société Didier invest,



Condamne la société Patrimmogest à payer à la société Didier invest la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de sa demande sur le même fondement, 



Condamne la société Patrimmogest aux dépens d'appel,



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens l'intégralité du droit de recouvrement ou d'encaissement prévu par l'article R. 444-3 du code de commerce.



La greffière La présidente