Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 avril 2025

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

CS/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00311 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EXWL





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 08 AVRIL 2025 





Décision déférée à la Cour : jugement du 01 février 2024 - RG N°1123000258 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3] 

Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 11 février 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE



Madame [H] [G]

née le 04 Décembre 1996 à [Localité 3], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Nicolas MOREL de l'AARPI AFM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de JURA

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-002277 du 23/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)









ET :



INTIMÉE 



Etablissement Public GRAND [Localité 3] HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

Sis [Adresse 1]



Représenté par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON



 

ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





*************



Faits, procédure et prétentions des parties



Saisi par assignation du 05 septembre 2023 par l'établissement public Grand Dole Habitat d'une demande tendant à la résiliation du bail la liant à Mme [H] [G] et à son expulsion, outre le règlement de l'arriéré de loyers, la fixation d'une indemnité d'occupation ainsi qu'une indemnisation, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dole a, par jugement rendu le 1er février 2024 : 

- déclaré recevable la demande ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail à compter de la décision ;

- ordonné la libération des lieux et, à défaut, l'expulsion de Mme [G] et celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

- condamné Mme [G] à payer à l'établissement Grand [Localité 3] Habitat une somme de 2 060,66 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné celle-ci à payer à l'établissement Grand [Localité 3] Habitat une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de sa résiliation et jusqu'au jour de la libération totale des lieux ; les indemnités échues portant intérêts au taux légal à compter du jugement et celles à échoir à compter de chaque indemnité ;

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

- dit que l'établissement Grand [Localité 3] Habitat sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

- dit qu'il sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989 ;

- rejeté la demande de l'établissement Grand [Localité 3] Habitat fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;

- rejeté tous les autres chefs de demande ;

- condamné Mme [G] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d'assignation, de la notification de l'assignation au préfet et les frais de signification de la décision ;

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.



Le juge de première instance a considéré :

- que les impayés de loyers depuis le mois de mars 2023, avec des paiements partiels irréguliers, ainsi que le défaut de justification de l'assurance habitation depuis le 14 décembre 2023 constituent des manquements suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail en application des articles 1224 et 1228 du code civil ;

- que le montant de la dette locative est établie par le décompte produit ;

- que l'établissement Grand [Localité 3] Habitat ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct, de sorte que le retard de paiement sera indemnisé par les seuls intérêts au taux légal.





Par déclaration du 27 février 2024, Mme [G] a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation sauf en ce qu'il a rejeté la demande de l'établissement Grand [Localité 3] Habitat fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et rejeté tous les autres chefs de demande.



Selon ses premières et dernières conclusions transmises le 27 mai 2024, elle conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau de :

- débouter l'établissement Grand [Localité 3] Habitat de ses demandes de résiliation du contrat de bail, d'expulsion, indemnitaire et fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

- lui accorder un délai de paiement de trois années ;

- dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.



Elle fait valoir, au visa de l'article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 :

- qu'elle ne conteste pas avoir connu des difficultés pour régler son loyer au cours de l'année 2023, tandis que durant deux ans et demi elle avait auparavant réglé celui-ci sans retard ;

- qu'elle vit seule avec trois enfants en bas âge et perçoit une somme mensuelle de 1 767 euros au titre des prestations sociales ;

- qu'ayant créé récemment son auto-entreprise de prothésiste ongulaire, elle est désormais en mesure de régler sa dette locative en plus de son loyer courant ;

- que l'assignation en première instance lui a été signifiée le 05 septembre 2023, alors même qu'elle avait repris le paiement des loyers courants et 'qu'elle respectait le plan d'apurement mis en place le même jour, soit le 05 septembre 2023" ;

- qu'elle a sollicité un nouveau plan d'apurement au mois d'avril 2024 auprès de l'établissement Grand [Localité 3] Habitat qui a refusé, tandis que la suspension du plan d'apurement a entraîné celle de l'aide personnalisée au logement perçue par le bailleur, ce qui accroît son endettement ;

- qu'elle est de bonne foi.





L'établissment Grand [Localité 3] Habitat a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 14 juin 2024 pour demander à la cour de confirmer le jugement dont appel, à l'exception du rejet de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 'sur le même fondement', 'des frais irrépétibles exposés en cause d'appel' outre les entiers dépens de la procédure d'appel.



Il expose :

- que contrairement aux termes des écritures déposées au soutien des intérêts de l'appelante, le décompte arrêté après l'échéance du mois de mai 2024 confirme des retards dans le paiement des loyers et charges depuis l'année 2021 ;

- qu'à la date du 18 juillet 2023, l'arriéré était de 2 728,20 euros ;

- que contrairement aux affirmations de Mme [G], la première échéance du plan d'apurement de la dette à hauteur de 50 euros par mois n'est pas intervenue au mois de septembre 2023, mais le 1er août précédent alors que le premier règlement n'est intervenu qu'au mois de novembre 2023, ce plan n'ayant jamais été respecté.



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 11 février suivant et mise en délibéré au 08 avril 2025.



En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.





Motifs de la décision



- Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail,



En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Par ailleurs et en application de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



En l'espèce, Mme [G], locataire et appelante, ne conteste pas avoir généré un solde impayé au titre des loyers et charges dus en exécution du bail d'habitation contractualisé le 07 décembre 2020, lequel prévoit un loyer de 418,23 euros outre 130,86 euros de provisions sur charges.



Elle n'invoque ni ne produit aucun élément de nature à remettre en cause son extrait de relevé de compte locataire, dont il résulte, outre des retards de paiement depuis l'année 2021, un solde négatif d'un montant de 3 208,26 euros au 31 mai 2024 en raison d'impayés depuis le mois de juin 2023.



L'établissement Grand [Localité 3] Habitat produit par ailleurs un plan d'apurement de la dette, chiffrée à la somme de 2 728,20 euros au 18 juillet 2023, selon des mensualités de 50 euros par mois à compter du mois de juillet 2023 en plus du loyer courant.



Il en résulte, contrairement aux termes des écritures présentées au soutien des intérêts de l'appelante, que le loyer courant n'a pas été réglé sans retard jusqu'à l'année 2023, tandis que le plan d'apurement de la dette de loyers négocié entre les parties débutait au mois de juillet 2023.



Dès lors et tel que retenu par le juge de première instance, la dette constituée par Mme [G], qui représente près de six mois de loyers et charges, alors que seule une somme comprise entre 100 et 200 euros par mois restait à sa charge en considération de l'aide personnalisée au logement directement réglée entre les mains du bailleur, constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.



Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, a prononcé l'expulsion de Mme [G] et a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges avec indexation.



La demande tendant à la suspension de la clause résolutoire formée par l'appelante est sans objet, en ce que la résiliation du bail a été prononcée, et non constatée sur le fondement de l'application d'une clause résolutoire.





- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges,



Pour les motifs ci-avant exposés, le décompte produit par la bailleresse n'étant pas contesté, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à l'établissement Grand [Localité 3] Habitat les sommes dues au titre des loyers et charges échus impayés, sauf à actualiser leur montant à la somme de 3 208,26 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024.







- Sur la demande de délais de paiement formée en appel,



L'article 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, à reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La faculté conférée au juge d'octroyer des délais de grâce relève de son pouvoir souverain d'appréciation, en considération des éléments qui lui sont soumis.



En l'espèce, Mme [G] évoque, sans l'établir, son immatriculation en qualité d'auto-entrepreneuse, tandis qu'elle n'invoque ni ne justifie d'aucun chiffrage de revenus à percevoir de son activité.



Au surplus, les documents relatifs à ses trois enfants et les prestations sociales qu'elle perçoit ne tendent à établir aucune perspective d'une possibilité de régler le solde de sa dette en plus de ses charges courantes.



Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.





Par ces motifs



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :





Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 1er février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dole, sauf à actualiser la condamnation en paiement de Mme [H] [G] à la somme de 3 208,26 euros selon décompte établi au 31 mai 2024 ;



Constate que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [H] [G] est sans objet ;



La déboute de sa demande de délai de paiement ;



La condamne aux dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président,