Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 8 avril 2025

MINUTE:




N° RG 25/00011 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AEB



S.C.I. L’ERCO

C/

[C] [U], [B] [N]


Le
- Expéditions délivrées à

- Me Thierry FIRINO MARTELL
-[C] [U], 
-[B] [N]
-prefecture de la gironde



TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 9]
[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 11 Mars 2025

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :
S.C.I. L’ERCO, inscrite au RCS de Bourg en bresse sous le n° 499 080 166
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :
Madame [C] [U]
née le 26 Avril 1973 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Présente

Monsieur [B] [N]
né le 12 Novembre 1974 à [Localité 6]
[Adresse 2]


[Localité 4]
Présent

PROCEDURE ET FAITS

 Selon contrat en date du 16 octobre 2018, la SCI L'ERCO a loué à Mr [B] [N] et Mme [C] [U] un logement à usage d'habitation situé, [Adresse 5] à [Localité 8] pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 895€ outre 5€ de provision sur charges. Le 5 juillet 2024, Mr [B] [N] a délivré congé cependant il reste tenu solidairement en vertu des dispositions du bail jusqu'à l'expiration d'un délai de 6 mois passé la date d'effet du préavis, soit jusqu'au 5 avril 2025. 

Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement de la totalité des loyers, le bailleur leur a fait signifier un commandement de payer le 4 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 128,10€ qui est resté infructueux. 

Par acte d'huissier en date du 24 décembre 2024, la SCI L'ERCO a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 11 mars 2025, Mr [B] [N] et Mme [C] [U] aux fins de voir :

-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-ordonner l'expulsion de Mme [C] [U] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, 
-les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 
2 727,67 € au titre des loyers et charges arrêtée au 9 décembre 2024 jusqu'à la résiliation du bail,
-condamner les défendeurs solidairement à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux. Mr [B] [N] solidairement pour sa part jusqu'au 5 avril 2025,
-les condamner solidairement à défaut de libération des lieux loués au paiement d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à la vidange des lieux,
 -voir dire que les sommes allouées seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1153 alinéa 1er du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 4 octobre 2024,
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et ses suites en ce compris le coût du commandement de payer et l'ensemble des frais liés à la procédure.

 A l'audience du 11 mars 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, la SCI L'ERCO est représentée par Maître [M] [H] [T] qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée s'élève à la somme de 4 305,40 € au 1er mars 2025 mois de mars inclus, il indique que Mme [C] [U] a déposé un dossier de surendettement le 14 janvier 2025 qui a été déclaré recevable le 13 février 2025 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ; la dette de logement a été retenue à hauteur de 2 035,32€ de ce fait il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire soit le 5 décembre 2024 que dés lors, la demande de résiliation de bail est maintenue, quant à la demande en paiement elle doit être réduite au reliquat soit la somme de 1 122€ qui va être prise en charge par le FSL avec le paiement du loyer en cours. Mr [B] [N] et Mme [C] [U] ont comparu. Mme [U] sollicite un délai de 4 mois pour la mise en place du FSL et indique vouloir rester dans les lieux.

L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue en premier ressort et contradictoirement.
EXPOSE DES MOTIFS 
Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier. 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 24 décembre 2024.

La bailleresse justifie également d’avoir saisi les services de la CCAPEX le 10 octobre 2024.
L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

 Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer
et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

La SCI L'ERCO a fait signifier à Mr [B] [N] et Mme [C] [U] un commandement de payer les loyers suivant exploit du 4 octobre 2024 pour la somme de 2 128,10 €, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. 

Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. 

Ce défaut de régularisation fonde la SCI L'ERCO à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. 
Il ressort de l'enquête sociale que Mme [C] [U] vit avec son fils ainé porteur d'un handicap, qu'elle est séparé du père de ses deux filles dont elle assume la garde sans percevoir de pension alimentaire qu'elle est en recherche d'emploi, ce qui explique ses difficultés financières. Grâce à l'intervention des services sociaux le FSL va lui être versé pour lui permettre d'apurer sa dette de loyer et rester dans les lieux. Elle sollicite un délai de 4 mois pour le versement du FSL. Le bailleur ne s'oppose pas à cette demande de délai.
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :
-pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
-ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de ces éléments que la commission de surendettement a accordé à Mme [C] [U] le bénéfice d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a effacé la dette de logement à hauteur de 2 035,32 €. Selon le bailleur il reste due la somme de 1 122 € qui doit être prise en charge avec le loyer courant par le FSL dans les 4 mois qui suivent. Dès lors, le bailleur accepte que lui soit accordé des délais de paiement.

Il ressort des débats qu’un règlement de la dette peut être envisagé sur 4 mois.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Mme [C] [U] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI L'ERCO sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [C] [U]. Mr [B] [Z] ayant quitté les lieux. 

En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [C] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux loués. 

Sur la demande en paiement

 Au soutien de sa demande la SCI L'ERCO produit un décompte actualisé à la date du 1er mars 2025 mois de mars inclus, selon lequel sa créance s'établit en principal à la somme de 4 305,40€ compte tenu de la décision de la commission de surendettement du 13 février 2025 qui a procédé à l'effacement de la somme de 2 035,32€, il y a lieu de retenir la somme de 1 122 € après déduction et selon la demande de la requérante. 

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme sera condamnée au paiement de la somme de 
1 122€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er mars 2025 échéance du mois de mars incluse. 
S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Mme [C] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 2 mars 2025. 

Sur les délais de paiement 

Selon l'article 24 V de la loi précitée du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans. En outre et sous réserve d’une reprise effective du paiement des loyers et des charges au jour de l’audience, aux termes de l’article 24, VI 2°, « Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ». 

En outre, « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ». 

Aussi, l'article 24, VII ajoute que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Eu égard à l’absence d’opposition de la SCI L'ERCO quant à l’octroi de délais de paiement à Mme [C] [U] et vu la recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde et l'effacement de la dette de loyer pour la somme de 2 035,32€, il convient de favoriser le maintien dans les lieux de la défenderesse et de lui accorder des délais de paiement pour le reliquat soit 1 122€ selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, telles que prises en application de l’article 24 V susvisé.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. 
Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner solidairement Mr [B] [N] et Mme [C] [U] à payer à la requérante à ce titre la somme de 500 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
Qu’en l’espèce, Mr [B] [N] et Mme [C] [U] succombant supporteront solidairement les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 5 décembre 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 16 octobre 2018 passé entre la SCIL'ERCO et Mr [B] [N] et Mme [C] [U] pour un logement à usage d'habitation situé, [Adresse 5] à [Localité 8] ;

CONSTATONS que le 5 juillet 2024, Mr [B] [N] a délivré congé mais qu'il reste tenu solidairement en vertu des dispositions du bail jusqu'à l'expiration d'un délai de 6 mois passé la date d'effet du préavis, soit jusqu'au 5 avril 2025 ; 

CONSTATONS que la Commission de Surendettement des Particuliers a consenti à Mme [C] [U] le 13 février 2025 le bénéfice d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que la dette de logement a été retenue à hauteur de 2 035,32 € a été effacée que la dette doit être réduite au reliquat soit la somme de 1122 € qui va être pris en charge par le FSL avec le paiement du loyer en cours. 
CONDAMNONS Mme [C] [U] à payer à la SCI L'ERCO la somme 1 122 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er mars 2025 échéance du mois de mars incluse. outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Mme [C] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 4 mois pour la somme de 1 122 € pour le paiement du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais existé ;
DISONS en revanche qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du contrat de bail;
-qu'en ce cas, à défaut pour Mme [C] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
-qu'en ce cas Mme [C] [U] devra payer à à la SCI L'ERCO une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [C] [U] à son paiement à compter du 5 décembre 2024 et jusqu'à la vidange des lieux ; 
CONDAMNONS solidairement au paiement de la somme de 500 € Mr [B] [N] et Mme [C] [U] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS solidairement Mr [B] [N] et Mme [C] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.




Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .


 Le Greffier Le Président