Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 25/50454 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6HGW

N° : 16-CH

Assignation du :
16 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 avril 2025



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSE

La SCI MAZAL, société civile immobilière
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC73





DEFENDERESSE

La société SARL BBB
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS - #C1024











DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juillet 2023, la société Mazal a consenti un bail commercial à la société BBB portant sur un local situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 32 400,00 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 24 septembre 2024, la société Mazal a fait délivrer à la société BBB un commandement de payer la somme de 18 954,95 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Mazal a, par acte du 16 janvier 2025, assigné la société BBB devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 21 132,54 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 19.161,61 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au loyer contractuel majoré de 10 %, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;

- juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024.

A l'audience du 19 mars 2025, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, actualisant sa créance à la somme de 17 540,23 euros au 10 mars 2025 et s’opposant aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.




La société BBB ne conteste pas la dette mais sollicite des délais de paiement de douze mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, exposant qu’elle rencontre des difficultés financières. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. 

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 24 septembre 2024 à hauteur de la somme de 18 954,95 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 septembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 octobre 2024.





Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 17 333,57 euros au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, après déduction du coût du commandement de payer de 206,66 euros, qui sera inclus dans les dépens mais ne constitue pas un loyer ou des charges.

L’obligation de la société BBB n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. 

La demanderesse sollicite qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail. Cependant, cette disposition s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la dette a diminué depuis l’assignation, la locataire effectuant des versements réguliers. Celle-ci produit son relevé de compte courant faisant apparaître un solde de 212 euros au 28 février 2025.

Au regard de sa bonne foi et de ses efforts de paiement, un délai de douze mois lui sera octroyé pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, sans la majoration de 10 % sollicitée par la bailleresse, celle-ci s’analysant en une clause pénale excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société BBB à payer à la société Mazal la somme de 17 333,57 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;

Autorisons la société BBB à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 1.444 euros et une 12ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société BBB se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; 

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance: 

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 

- la clause résolutoire reprendra son plein effet ; 

- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société BBB et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- la société BBB sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Mazal une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes de la société Mazal ;

Condamnons la société BBB aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

Condamnons la société BBB à payer à la société Mazal la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 09 avril 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY