Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me AUMONT

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
à Me HOCQUARD


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 23/00015 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYUBT

N° MINUTE : 

Assignation du :
28 Décembre 2022






JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [I] [G] [R]
Monsieur [O] [P] [R]
Madame [X] [S] [R]
Monsieur [U] [Y] [R]
Madame [V] [H] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]

tous représentés par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0628


DÉFENDEURS

S.A.S. PARIS OUEST GESTION
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0087


Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic, la S.A.S. PARIS OUEST GESTION
[Adresse 5]
[Localité 3]

non représenté
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00015 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYUBT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière


DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Paris 13ème est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Au sein de cet immeuble, M. [O] [R] et Mme [V] [R] ont acquis en juillet 1992 la propriété du lot n°4.

Par acte de donation-partage du 06 mai 2021, les époux [R] ont donné la nue-propriété de leur lot à leurs trois enfants M. [I] [R], M. [U] [R] et Mme [X] [R], et en ont conservé l'usufruit.

Par acte d'huissier délivré le 28 décembre 2022, les époux [R] et leurs enfants (ci-après " les consorts [R] ") ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, ainsi que la société Paris Ouest Gestion, in personam, afin d'obtenir principalement l'annulation de l'assemblée générale précitée du 07 novembre 2022, ainsi que l'annulation de la résolution n°16-1 de l'assemblée générale du 1er février 2021 et enfin la restitution d'honoraires de syndic.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 juin 2023, les consorts [R] demandent au tribunal de :
" Recevoir les consorts [R] en leur action et les y déclarer bien fondés ; 
- Annuler l'assemblée générale du 7 novembre 2022 ; 
- Annuler la décision n°16.1 de l'assemblée générale du 1er février 2021 ; 
- Débouter la société Paris Ouest Gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner la société Paris Ouest Gestion, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de quinze à compter de la signification du jugement à intervenir, à notifier aux copropriétaires le procès-verbal des décisions de l'assemblée générale du 1er février 
2021 ;
- Condamner la société Paris Ouest Gestion à restituer au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus depuis le 30 novembre 2021 jusqu'à l'assemblée du 7 novembre 2022 soit la somme de 1.535,10 € pour la copropriété dont 374, 56 € pour les consorts [R] ; 
- Dire que les consorts [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] et la société Paris Ouest Gestion à payer aux consorts [R] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner en outre sous la même solidarité aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL Aumont Farabet Rouvier Avocats, représentée par Maître Olivier Aumont, avocat à la Cour, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Au soutien de leur demande principale en annulation de l'assemblée générale du 07 novembre 2022 dans son intégralité, les consorts [R] se prévalent de l'absence de qualité de syndic de la société Paris Ouest Gestion pour la convoquer, celui-ci étant dépourvu de mandat depuis le 30 novembre 2021.

Ils rappellent qu'aux termes de l'assemblée générale du 1er février 2021, ladite société avait été désignée en qualité de syndic de l'immeuble à compter du 22 septembre 2020 pour une durée de quatorze mois de sorte que son mandat s'est expiré au 30 novembre 2021, et qu'aucun renouvellement tacite dudit mandat n'est possible.

Au soutien de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution 16-1 de l'assemblée générale du 1er février 2021, à l'encontre de laquelle ils soutiennent être recevables en l'absence de notification du procès-verbal par le syndic, les consorts [R] font valoir la contradiction entre l'intitulé de la question sur le formulaire de vote 
" autorisation des barbecues " et la demande de résolution demandant l'interdiction des barbecues.

Ils sollicitent également la condamnation sous astreinte de la société Paris Ouest Gestion à communiquer le procès-verbal de la tenue de l'assemblée générale de février 2021, ainsi qu'à restituer les honoraires perçus par celle-ci pour la période entre le 30 novembre 2021 et le 07 novembre 2022, alors qu'elle n'avait plus de mandat pour agir et qu'aucune rémunération n'avait donc été dûment fixée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 mars 2023, la société Paris Ouest Gestion demande au tribunal de :
" Vu les articles 21 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 18 du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées aux débats,
- Recevoir la société Paris Ouest Gestion en ses écritures,
- L'y déclarer bien fondé, 
Y FAISANT DROIT : 
- Donner acte à la demande de nullité de l'assemblée générale du 7 novembre 2022, 
- Donner acte à la demande de nullité de la résolution n° 16.1 de l'assemblée générale du 1er février 2021 ; 
- Juger que les consorts [R] ont manqué à leurs obligations en qualité de membre du conseil syndical,
EN CONSEQUENCE : 
- Juger que la demande de condamnation sous astreinte de 150€ par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, des consorts [R], est mal fondée, et les débouter purement et simplement ; 
- Juger que la demande des consorts [R] en restitution au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus depuis le 30 novembre 2021 jusqu'à l'assemblée générale du 7 novembre 2022, est mal-fondée, et les débouter purement et simplement ; 
- Rejeter les autres demandes ; 
- Condamner solidairement les consorts [R] à verser à la société Paris Ouest Gestion la somme de 2.500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner solidairement les consorts [R] aux entiers dépens, dont recouvrement au bénéfice de Maître Hocquard, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ".

La société Paris Ouest Gestion s'en rapporte s'agissant des demandes d'annulation de l'assemblée générale du 07 novembre 2022 et de la résolution 16-1 de l'assemblée générale du 1er février 2021.

Elle conclut au rejet de la prétention tendant à la restitution d'honoraires, soulignant la mauvaise foi et l'inertie des demandeurs alors pourtant que M. [R] est membre du conseil syndical et était à ce titre investi d'une mission d'assistance, de contrôle et de gestion du syndic.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, cité par remise de l'acte à préposé, n'a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 05 février 2025, a été mise en délibéré au 08 avril suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de " juger "

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures de la société Paris Ouest Gestion.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/00015 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYUBT

Sur les demandes en annulation de l'assemblée générale du 07 novembre 2022 et de la résolution n°16.1 de l'assemblée générale du 1er février 2021

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. " 

Possède la qualité d'opposant, au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3ème, 12 mars 2003, n° 01-13.612). A l'inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l'assemblée générale n'est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228).

L'article 18 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que " Le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à au premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants ".

Le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve de la réalité de la notification du procès-verbal d'une assemblée contestée ; à défaut il ne peut opposer à un copropriétaire le délai de forclusion prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n°14-24.630).

Sur ce,

La recevabilité des consorts [R] à agir en annulation de l'assemblée générale du 07 novembre 2022 selon les conditions prévues à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas contestée, et au demeurant est établie par les éléments produits au débat.

Concernant leur recevabilité à contester la résolution n°16.1 de l'assemblée générale du 1er février 2021, la société Paris Ouest Gestion ne produit au débat aucune pièce de nature à permettre au tribunal de vérifier le respect du délai légal de forclusion de deux mois, de sorte qu'il doit être considéré comme n'ayant pas encore commencé à courir, les consorts [R] contestant toute notification de ladite pièce en bonne et due forme.

En revanche, il ressort de la lecture du procès-verbal fourni aux débats que cette résolution a, au regard des résultats des votes exprimés, été rejetée, d'une part, et que M. [R] avait voté contre cette résolution, d'autre part.

Par conséquent il ne revêt pas la qualité de copropriétaire opposant, au sens des dispositions légales précitées.


Décision du 08 Avril 2025
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Dans ces conditions les consorts [R] doivent être déclarés irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution n°16.1 de l'assemblée générale du 1er février 2021. 

Sur le fond

L'article 28 du décret du 17 mars 1967 édicte que " Sous réserve des dispositions de l'article L.443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L.443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.
(...). "

Selon l'alinéa premier de l'article 29 du décret précité, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.

En cas de désignation du syndic pour une durée d'un an et " jusqu'au jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice 
clos ", le mandat dudit syndic ne peut se prolonger au-delà d'un an de date à date (Civ. 3ème, 26 mai 2004, n°02-21.361 ; 12 sept. 2006, n°05-15.987 ; 31 mai 2018 n°17-18.046). Il appartient au syndic de convoquer une assemblée assez tôt pour qu'elle puisse se prononcer avant l'expiration du terme de son mandat (CA Versailles 4ème ch., 05 juin 2000).

Après expiration de son mandat, le syndic n'a plus qualité pour convoquer l'assemblée générale (Civ. 3ème, 07 sept. 2011, n°10-18.312).

Sur ce,

Il ressort des éléments au débat et n'est au demeurant pas contesté que la société Paris Ouest Gestion a été désignée syndic de l'immeuble en cause lors de l'assemblée générale du 1er février 2021, pour une durée de quatorze mois soit du 22 septembre 2020 au 30 novembre 2021.

Or, l'assemblée générale litigieuse a été convoquée par la société Paris Ouest Gestion en octobre 2022, soit postérieurement à l'expiration de son mandat.

Pour ce seul motif l'assemblée générale du 07 novembre 2022 doit donc être annulée dans son intégralité.


Sur la demande en notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er février 2021

Comme précédemment cité, l'article 18 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son premier alinéa que " Le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à au premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants ".
Décision du 08 Avril 2025
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Sur ce,

La société Paris Ouest Gestion reconnaît dans ses écritures ne pas être en mesure de justifier avoir notifié aux consorts [R] le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er février 2021. 

Elle n'explicite ni ne justifie d'une situation de fait expliquant ce manquement, ni davantage qu'elle ne serait pas en capacité d'y procéder désormais, même avec retard.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande des consorts [R] et de condamner la société Paris Ouest Gestion à procéder à la notification dudit procès-verbal litigieux, et ce sous astreinte pour s'assurer de l'effectivité de cette notification, le tout comme précisé infra.


Sur la demande additionnelle en restitution d'honoraires

Aux termes de l'article 1302 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, " tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. "

L'article 1302-1 suivant précise que " celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. "

L'article 1302-3 indique encore que " la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9. Elle peut être réduite si le paiement procède d'une faute. "

L'article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que " le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.
Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.
Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.
La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ".

Sur ce,


Si la légitimité des honoraires perçus par la société Paris Ouest Gestion après expiration de son mandat peut se poser, le tribunal relève que ledit mandat avait été signé non pas avec les consorts [R] mais avec le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, à supposer indus lesdits honoraires, seul le syndicat des copropriétaires, partie cocontractante est à l'origine de leur paiement.

Nu ne plaidant par Procureur, les consorts [R] ne sauraient utilement solliciter une telle restitution, et leur demande de ce chef devra donc être rejetée.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, le syndicat des copropriétaires et la société Paris Ouest Gestion seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Me Aumont, et à payer aux demandeurs une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [R] seront en outre dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DECLARE M. [O] [R] et Mme [V] [R] ainsi que M. [I] [R], M. [U] [R] et Mme [X] [R] irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution n°16.1 de l'assemblée générale du 1er février 2021 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 13ème,

PRONONCE l'annulation de l'assemblée générale du 07 novembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 13ème dans son intégralité,

CONDAMNE la SAS Paris Ouest Gestion à procéder à la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er février 2021 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 13ème et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par mois à l'issue du délai d'un mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que l'astreinte provisoire ci-dessus prononcée courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE le surplus des demandes de M. [O] [R], de Mme [V] [R] ainsi que de M. [I] [R], de M. [U] [R] et de Mme [X] [R],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 13ème et la SAS Paris Ouest Gestion à payer à M. [O] [R], à Mme [V] [R] ainsi qu'à M. [I] [R], à M. [U] [R] et à Mme [X] [R] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 13ème et la SAS Paris Ouest Gestion aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Aumont Farabet Rouvier Avocats, représentée par Maître Olivier Aumont,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 08 Avril 2025.


La Greffière La Présidente