Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Maricela CERDA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Christian LEFEVRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/01869 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DP6

N° MINUTE : 
17/2025






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDEURS
Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC385

Madame [H] [Z] épouse [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC385


DÉFENDEUR
Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maricela CERDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1079



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/01869 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DP6


EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 28 novembre 2024, délivrée à la demande de M. [O] [C] et Mme [H] [Z], épouse [C], à M. [U] [M], et dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 29 novembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal de locaux situés : [Adresse 2] à [Localité 5], conclu à partir du 1er janvier 2005, entre les parties, après la délivrance d’un commandement de payer le 22 septembre 2023, 
- prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, 
- le condamner à payer 9160 €, à la date du 30 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 458 €, et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [O] [C] et Mme [H] [Z], épouse [C] actualisent leur créance à hauteur de 9160 €, à la date du 28 février 2025, et contestent l’indécence du logement, n’ayant jamais été informés par le preneur d’une quelconque difficulté, ou d’une demande de travaux. Ils portent à 4000 € leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

M. [U] [M] demande que soit rejetée la demande de condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, du fait de la non-conformité du logement, aux normes de sécurité et de salubrité, qui doit être réduite à 358 € par mois, comme son loyer, rétroactivement, depuis le mois de novembre 2021, et à ce titre, il sollicite 4000 €, ainsi que la condamnation des époux [C] : à lui délivrer les quittances de loyer payés depuis septembre 2020, à lui verser 4000 € en réparation de son préjudice d’agrément, 1000 € en réparation de son préjudice matériel, 100 € en réparation du préjudice causé par l’absence de communication du diagnostic de performance énergétique (DPE), 202,80 € au titre du remboursement du coût de ce diagnostic du 25 février 2025, et 2400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, il sollicite trois ans de délais de paiement pour régler la dette locative.

MOTIFS

1/ Sur les désordres invoqués et l’indécence du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;.. »

En l’espèce, M. [M] qui se plaint de l’humidité dans son logement et de la présence de moisissure, ne l’a jamais signalé au bailleur et le constat de Me [W], commissaire de justice, du 7 février 2025, ne donne pas d’indication sur les raisons de la présence de moisissures et l’état du papier peint, après plus de vingt ans d’occupation par M. [M], celui-ci étant présumé avoir reçu l’appartement en bon état ; de même, il n’est pas possible de savoir pourquoi les fils électriques ont été sectionnés pour mettre le ballon hors circuit, à défaut d’information par le preneur de dysfonctionnement dont le bailleur aurait eu la charge.
M. [M] ne prouve pas que les époux [C] ne lui ont pas délivré un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
En outre à la date de conclusion du contrat de location (1er janvier 2005), la loi n’imposait pas d’obligation au bailleur, de fournir un dossier de diagnostic technique (loi du 22 août 2021 et obligation de fournir un DPE depuis le 1er juillet 2007). La loi n’étant pas rétroactive ne s’applique pas au contrat en cours ; les époux [C] n’’étaient pas tenus de fournir au locataire un DPE. Pour toutes ces raisons M. [M] est débouté de toutes ses demandes d’indemnisation ou de réduction du loyer et de l’indemnité d’occupation.

2/ Sur les sommes dues et la résiliation judiciaire du contrat 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus par le bail verbal est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail exécuté entre les parties depuis le 1er janvier 2005, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l'audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de sa locataire conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 26 septembre 2023.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [M], le 22 septembre 2023, pour paiement de 19 694 €.

La prescription triennale s’applique pour les loyers dus, jusqu’au mois d’août 2020. Depuis, il s’est écoulé 54 mois, entre le 1er septembre 2020 et le 28 février 2025 ; au cours de cette période, non prescrite, M. [M] est débiteur de la somme de 24 732 € (54 X 458 €).

Pour cette même période, il produit des quittances datées, qui correspondent à des paiements par virements, en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, à hauteur de 15 572 €, dont le montant n’est pas discuté entre les parties.

L’article 1353 du code civil prévoit : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 6 du code de procédure civile précise que : « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ». 

L’article 9 du code de procédure civile ajoute : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

A propos des autres paiements, M. [M] produit d’autres quittances non datées, dont il résulterait qu’il aurait payé l’intégralité des loyers ; or si ces quittances constituent un commencement de preuve par écrit, il ne prouve l’existence d’aucun autre virement, en souteant que ces paiements-ci ont été effectués en espèce. 

Pourtant, il n’est pas en mesure de prouver l’existence et la réalité des versements qu’il prétend avoir effectués ; il n’explique pas non plus pourquoi, soudainement, les paiements n’auraient plus été faits par virements, mais en espèces, notamment en 2025. Il échoue à donner des explications pertinentes, sur l’existence d’autres paiements, en espèce. Il ne prouve pas les paiements qu’il invoque.

Il en résulte qu’il reste devoir le 28 février 2025 (février 2025 inclus) la somme de 9160 € (24 732 € - 15 572 €), au paiement de laquelle il convient de le condamner.

Il est débouté de sa demande de délivrance de quittances de loyer payés depuis septembre 2020, ne faisant pas la preuve de paiements autres que ceux déjà comptabilisés.

L’article 1343-5 du code civil indique : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

S’agissant des délais de paiement, M. [M] qui ne donne aucune indication sur sa situation professionnelle et financière, ne peut qu’en être débouté.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; … »
Le non-paiement des loyers constitue pour M. [M], un manquement grave aux obligations du contrat, qui justifie la résiliation judicaire du bail, qui est prononcée.

Par voie de conséquence, son expulsion est ordonnée des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 5]. Il est condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 458 €, mise à sa charge à compter de la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés. 

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [M] de ses demandes ;

CONDAMNE M. [M] à payer 9160 € aux époux [C], au titre des loyers et charges dus le 28 février 2025 (février 2025 inclus) ;

PRONONCE la résiliation judicaire du bail conclu entre les parties le 1er janvier 2005, pour le logement situé : [Adresse 2] à [Localité 5] ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [M], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE à 458 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] à compter de la résiliation, et le condamne à payer aux époux [C] cette indemnité, jusqu’au départ effectif des lieux, de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNE M. [M] à payer 1200 € aux époux [C], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection