Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
Me NAKACHE, Me OUKHELIFA

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
Me BELLEE


■

8ème chambre 
1ère section
 
N° RG 21/02047 
N° Portalis 352J-W-B7F-CTZDG

N° MINUTE : 

Assignation du :
05 et 08 Février 2021




JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025 
DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 13] RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 5]

Monsieur [W] [M]
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentés par Maître Michaël BELLEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0337



DÉFENDERESSES

S.A.S. GROUPE AGSA
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099


S.A.R.L. [R] VIANDE
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Maître Amer OUKHELIFA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0080

Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/02047 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZDG

S.A.R.L. ARIB VIANDE
[Adresse 8]
[Localité 7]

non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Madame Elyda [Localité 12], Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 janvier 2025, présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Le 16 juillet 2017, la SAS Groupe AGSA (ci-après "la société AGSA") a acquis la propriété d'un local commercial au sein de l'immeuble sis [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, ledit local étant donné à bail commercial à la SARL Arib Viande, dont le fonds de commerce est l'exploitation d'activités artisanales de boucherie, commerces de détail de viandes et de produits à base de viande.

Par acte du 14 janvier 2021, la société Arib Viande a cédé son fonds de commerce à la SARL [R] Viande, ainsi que son droit au bail commercial. Cette cession de fonds de commerce a été notifiée au bailleur le 24 février 2021.

Par exploits des 05 et 08 février 2021, estimant subir des nuisances sonores et olfactives du fait de l'activité exercée par la société Arib Viande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] (ci-après " le syndicat des copropriétaires "), ainsi que M. [W] [M], copropriétaire au sein dudit immeuble, ont assigné la société AGSA et la société Arib Viande devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d'obtenir l'arrêt des troubles et nuisances, sous astreinte, la mise en conformité des lieux avec les règles sanitaires, et l'indemnisation de leurs préjudices subséquents.

Ayant appris en cours d'instance la cession du fonds de commerce de boucherie par la société Arib Viande à la société [R] Viande, et estimant que les nuisances persistaient du fait du cessionnaire du fonds de commerce, par exploit en date du 7 mars 2022 le syndicat des copropriétaires et M. [M] ont assigné en intervention forcée la société [R] Viande devant le tribunal judiciaire de Paris, aux mêmes fins.

Par ordonnance du 23 mars 2022, le juge de la mise en état a joint les deux affaires.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de communication de pièces formées par la société [R] Viande et par la société AGSA à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de M. [M], car sans objet ; il a également rejeté la demande reconventionnelle indemnitaire de ces derniers pour procédure abusive.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 20ème et M. [W] [M] demandent au tribunal de :

" Vu le Règlement (CE) n° 1774/2002 du Parlement européen et du Conseil du 3 octobre 2002 établissant des règles sanitaires applicables aux sous-produits animaux non destinés à la consommation humaine,
Vu l'article 1240 du Code civil, Vu l'article L541-2 du Code de l'Environnement,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
Vue la jurisprudence,
Vues les pièces,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS d':

- ENJOINDRE la société [R] VIANDE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à :
- cesser toute nuisance et trouble anormal de voisinage ;
- se mettre en conformité avec les dispositions sanitaires légales et réglementaires en matière de stockage et de collecte des déchets de son activité de boucherie ;

- CONDAMNER in solidum la société ARIB VIANDE et le GROUPE A.G.S.A. à verser au SDC [Adresse 9] la somme de 15.000,00 euros en réparation des troubles anormaux de voisinage ;

- CONDAMNER in solidum la société ARIB VIANDE et le GROUPE A.G.S.A. à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 3.000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance distinct 

- CONDAMNER in solidum la société [R] VIANDE et le GROUPE A.G.S.A. à verser au SDC [Adresse 9] la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage causés depuis la date de cession de fonds de commerce du 14 janvier 2021 ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés ARIB VIANDE, [R] VIANDE et le GROUPE A.G.S.A. à verser au SDC [Adresse 9] 15.000,00 euros au titre de la résistance abusive ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés ARIB VIANDE, [R] VIANDE et le GROUPE A.G.S.A. à verser au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de l'instance et de l'incident les sommes de :-- 10.000,00 euros au SDC [Adresse 9] ; 3.000,00 euros à Monsieur [W] [M] ;

- SE RESERVER la liquidation des astreintes ;

- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés ARIB VIANDE, [R] VIANDE et le GROUPE A.G.S.A. aux entiers dépens de la présente instance et l'incident. "


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 août 2024, la SAS Groupe AGSA demande au tribunal de :

" Vu les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions des articles 1353 à 1386-1 du code civil ;
Vu les dispositions de l'article 1231 du code civil ;
Vu les pièces produites au débat,

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et M. [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes comme étant mal fondées ;

A titre subsidiaire,

- REDUIRE les condamnations éventuellement prononcées à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

- CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et M. [W] [M] à payer à la société A.G.S.A. la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ".


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la société [R] Viande demande au tribunal de :

" Vu les causes sus énoncés,
Vu les pièces objectives versées aux débats,
Vu l'article 9 du Code de procédures civiles,
Vu les dispositions des articles 1240, 1241 et 544 du Code civil,
Vu les dispositions de l'article L. 113-8 du Code de la construction et de l'habitation (anc. art. L. 112-16 CCH),

À titre principal,

- DÉBOUTER le syndic des copropriétaires SDC [Adresse 11], et Monsieur [W] [M] de de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

- CONDAMNER les défendeurs à payer in solidum à la société " [R] VIANDE " la somme de 5.000,00 euros à titre de dommage et intérêts.

Dans tous les cas,

Vu les dispositions des articles 700 et 695 et suivants du CPC,

- CONDAMNER les défendeurs à payer in solidum à la concluante la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens. "

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2024.

L'affaire, appelée à l'audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SARL Arib Viande n'a pas comparu. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande indemnitaire pour troubles du voisinage et la mise en conformité des locaux commerciaux

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] rappellent qu'en vertu des articles 544, 1240 et 1241 du code civil et d'une jurisprudence constante, il a été consacré le principe général selon lequel " nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. "

Ils se prévalent également de l'article 9 alinéa 3 du règlement de copropriété de l'immeuble qui stipule que " les locataires ou occupants devront veiller à ce que la sécurité et la tranquillité de l'immeuble ne soient compromises ou troublées à aucun moment, par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, ou de leurs clients ou des gens à leur service. "

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] soutiennent en premier lieu que la société Arib Viande s'est rendue responsable de troubles anormaux de voisinage pendant quasiment toute sa période d'occupation du local commercial et a porté atteinte à la sécurité et à la tranquillité de l'immeuble, sans tenter à aucun moment d'y remédier et se rendant particulièrement responsable de :

- la dégradation de la salubrité et de l'hygiène de l'immeuble,
- nuisances sonores et olfactives,
- la mise en danger des occupants de l'immeuble.

S'agissant de l'insalubrité, du manque d'hygiène et des risques sanitaires créés par l'activité de la boucherie, le syndicat des copropriétaires et M. [M] se prévalent de l'article L 541-2 du code de l'environnement et du règlement européen n°1774/2002 sur le stockage de déchets liés à la découpe de viande pour démontrer que la société Arib s'est rendue responsable de pratiques professionnelles irrégulières et inacceptables.

Ils exposent que le rapport d'intervention de la société Techmo Hygiène du 21 juillet 2020 établit qu'en raison de ces mauvaises pratiques de stockage, le bâtiment A de l'immeuble, dont le hall, l'escalier et la cour, ont été envahis de mouches, de rats, de cafards, de déchets (plastiques alimentaires, tickets de caisse et papiers souillés), des traces de sang et de graisse pouvant par ailleurs être retrouvées sur les carrelages et les murs des parties communes, et ce jusque sur le trottoir.

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] se prévalent également de photographies pour faire valoir que la société Arib Viande déposait ses déchets de découpe en vrac, dans les poubelles communes de l'immeuble, en violation des règles de collecte spécialisée pour les déchets de découpe.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et M. [M] soulèvent que la société Arib Viande n'a jamais entretenu ses poubelles afin d'éviter tout risque sanitaire, tel que l'infestation de nuisibles, qu'elle n'a jamais remplacé son bac fuyard, faisant s'écouler du sang dans les parties communes de l'immeuble, et qu'elle ne sortait pas quotidiennement sa poubelle comme il lui appartenait de le faire.

S'agissant des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires et M. [M] se prévalent de l'article R1336-5 du code de la santé publique et de l'article 9 alinéas 6 b) et 7 du règlement de copropriété pour établir que la tranquillité des occupants de l'immeuble a été troublée du fait des nuisances sonores causées par la société Arib Viande, qui n'ont jamais cessé en dépit de leurs nombreuses alertes.

Ils soutiennent que ces nuisances sonores sont démontrées par les constatations consignées dans le procès-verbal de l'huissier de justice en date du 3 octobre 2020, qu'ils produisent aux débats, caractérisant les bruits sourds et réguliers de la découpe de viande sur le billot de la boucherie, se répercutant sur le mur mitoyen, pour résonner dans la cage d'escalier et perçus jusque dans l'appartement de M. [M].

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] en déduisent que ces nuisances sonores constituent des troubles anormaux de voisinage puisqu'affectant l'ensemble des occupants de l'immeuble, 11 heures par jour, chaque jour de la semaine. 

S'agissant des nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires et M. [M] relèvent que les fumées émanant de la rôtisserie de la boucherie non fermée et dépourvue d'un système de filtration, placée sur le trottoir et jamais nettoyée, causent une nuisance obligeant les occupants de l'immeuble à fermer leurs fenêtres pour tenter d'en limiter les odeurs, tenaces et persistantes. 



Sur la mise en danger des occupants et visiteurs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires et M. [M] arguent que maintenir la porte arrière de la boucherie ouverte au moyen d'une desserte, sur laquelle était posé un instrument électrique de découpe de viande sans aucun système de protection, constitue un risque pour la sécurité des personnes passant dans le hall. 

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] soutiennent en second lieu la responsabilité de la société [R] Viande sur le même fondement des troubles de voisinage en arguant qu'à la suite de la cession du fonds de commerce, cette société n'a pas pris toutes les mesures nécessaires pour mettre un terme définitif aux nuisances causées aux copropriétaires.

Ils se prévalent des procès-verbaux de commissaire de justice, dressés les 15 et 21 novembre 2022, arguant qu'ils démontrent la persistance de l'insalubrité et des nuisances sonores et olfactives au sein de l'immeuble, résidant notamment en l'absence de tri des déchets, l'usage des poubelles de la copropriété ainsi que l'utilisation des parties communes pour entreposer des cartons de viande. 

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] soutiennent en troisième lieu, que la SAS Groupe AGSA, copropriétaire de l'immeuble, est également responsable dès lors qu'elle n'a pas fait cesser les nuisances occasionnées par ses locataires, en application de l'article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 alinéa 7 et 25 du règlement de copropriété.

Ils contestent ses arguments en défense, relatifs à son acquisition du lot commercial en 2017 alors que la société Arib Viande était déjà exploitante dans les lieux, ce qui la dédouanerait de toute responsabilité, dans la mesure où la SAS Groupe AGSA a procédé au renouvellement du bail commercial avec cette société en 2018.

Ils soutiennent par ailleurs que la SAS Groupe AGSA était parfaitement au fait des nuisances depuis 2019, même si cette dernière argue n'avoir jamais reçu la LRAR du 30 octobre 2019 envoyée par le syndic FONCIA afin de l'en informer.

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] rappellent que la SAS Groupe AGSA a été régulièrement convoquée à l'assemblée générale ordinaire annuelle du 2 juillet 2020 alors qu'était inscrit à l'ordre du jour: " 20. Autorisation à donner au syndic d'engager une procédure judiciaire contre la boucherie - propriétaire Groupe AGSA " et qu'elle n'a pas réagi suite à la réception du procès-verbal de ladite assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] ajoutent que la SAS Groupe AGSA, en sa qualité de bailleur, est également responsable à l'égard de la société [R] Viande, dès lors qu'elle a consenti à la cession du droit de bail au profit de la société [R] Viande.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires et M. [M] demandent au tribunal de condamner in solidum la SAS Groupe AGSA en tant que propriétaire avec ses locataires, les sociétés Arib Viande et [R] Viande.



En défense, la société [R] Viande s'oppose aux prétentions formées à son encontre et réplique que les nuisances sonores et olfactives mentionnées dans les procès-verbaux des commissaires de justice sont anciennes, et relèvent d'une activité artisanale normale de boucherie.

Elle conteste également les constats d'huissiers produits par les demandeurs en ce que ces professionnels ne disposent pas de compétences techniques spécifiques dans le domaine acoustique et que les relevés ont été réalisés de manière non contradictoire.

Par ailleurs, la société [R] Viande se prévaut de sa bonne foi pour avoir souscrit, dès son entrée dans les lieux, des contrats pour limiter les nuisibles en dératisant son local régulièrement et avoir engagé des travaux d'isolation sonore de ses locaux le 6 janvier 2023.

La société [R] Viande estime démontrer la disparition des nuisances sonores liées aux bruits de découpe sur billot en communiquant aux débats les procès-verbaux d'huissiers datés des 16 janvier et 1er février 2023, qui ont constaté l'insonorisation de son local et précise que le contrôle du niveau d'hygiène de ses locaux, effectué par la direction départementale de la protection des populations le 26 mai 2023, a conduit à lui délivrer la mention " très satisfaisant ".

Elle soutient également que les nuisances olfactives alléguées émanant de sa rôtisserie ne peuvent prospérer, étant donné que cette activité est exploitée en conformité avec la législation et que la société [R] Viande dispose d'une installation autorisée par l'administration et la mairie de [Localité 13].

Enfin, concernant l'usage des poubelles, la société [R] Viande rappelle qu'elle acquitte chaque mois une provision sur charges communes pour utiliser les poubelles de l'immeuble, pour en déduire que l'entreposage de ses poubelles, propres, dans le bac dédié ne peut constituer un trouble de voisinage.

La société [R] Viande se prévaut de l'article L113-8 du code de la construction et de l'habitation pour s'exonérer de toute responsabilité dès lors que les troubles invoqués par la partie adverse sont antérieurs à son entrée dans les lieux, s'agissant d'activité artisanale et commerciale préexistante depuis au moins 2010.

La société [R] Viande argue que les préjudices allégués ne sont pas établis, les documents produits aux débats se limitant à des faits reprochés à la société Arib Viande, sans aucune mise en demeure préalable du bailleur ou d'elle-même, en sa qualité de repreneur.

Elle soutient que la preuve d'un manquement qui lui soit imputable n'est pas davantage établie et ne repose que sur les affirmations des demandeurs, que les rares désagréments inhérents à son activité constituent un trouble normal du voisinage d'un tel commerce, et qu'en toute hypothèse la situation au sein de l'immeuble s'est améliorée depuis le départ de la société Arib Viande.

Enfin, la société [R] Viande soulève que l'absence de tentative amiable de désamorcer ce conflit constitue un élément de mauvaise foi de la part du syndicat des copropriétaires et M. [M].

En réponse aux moyens adverses, la SAS Groupe AGSA conclut également au rejet des prétentions à son égard, excipant de l'absence de caractérisation d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Tout d'abord, rappelant que l'activité de boucherie est conforme au règlement de copropriété et qu'elle est présente dans les lieux depuis de très nombreuses années, la SAS Groupe AGSA soutient que les occupants de l'immeuble sont habitués à cette activité qui n'est pas sans provoquer de bruit, des odeurs et parfois des désagréments voire des nuisances avec les poubelles.

Ensuite, la société AGSA rappelle que la société Arib Viande était titulaire du bail à usage de boucherie depuis 2010, soit 7 ans antérieurement à son acquisition des murs le 16 juillet 2017, et que les demandeurs n'ont saisi la présente juridiction qu'en 2021, soit 11 ans après la signature du bail, ce qui apparaît comme un très long délai, considérant l'importance des nuisances rapportées par les demandeurs; elle en déduit donc que les troubles sont mineurs.

Enfin, la société AGSA soutient que la société Arib Viande a vainement tenté de se rapprocher des copropriétaires et occupants de l'immeuble, ce qui démontre sa bonne foi, et soutient avoir attiré l'attention de la société [R] Viande sur les nuisances dont se plaignent les occupants de l'immeuble.

Par ailleurs, la société AGSA note que 8 mois se sont écoulés entre l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 2 juillet 2020, visant à autoriser le syndic à engager une procédure contre la boucherie, présente sur les lieux depuis 2010, et la procédure elle-même, engagée en février 2021, ce qui dénote l'absence d'urgence à faire cesser les nuisances.

Suite à l'ordonnance du 9 janvier 2024 du juge de la mise en état, la société AGSA présente comme acquis le fait que le courrier du 30 octobre 2019, produit aux débats, n'a jamais été expédié par le syndicat des copropriétaires ; elle avance en conséquence qu'il n'existe aucun document établissant que le syndic aurait tenté de l'informer de quelconques nuisances avant cette assignation, sa responsabilité en tant que propriétaire des locaux commerciaux ne pouvant dès lors être recherchée, en raison de ce défaut d'information.

La SAS Groupe AGSA excipe de ce que les services de la mairie de [Localité 13], alertés par les prétendues atteintes aux normes d'hygiènes, n'ont pas notifié aux locataires une injonction de prendre des dispositions pour mettre fin aux nuisances et au non-respect du règlement sanitaire et n'ont pas ordonné la fermeture administrative de la boucherie, ce qui démontre que son activité est complètement conforme aux règles sanitaires.


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L'article 544 du code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". 

L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."

Aux termes de l'article 1253 alinéa 1 du code civil " Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ".

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

La victime d'un trouble de voisinage émanant d'un bien immobilier donné en location peut en demander réparation non seulement au locataire auteur des troubles mais aussi au propriétaire -bailleur du bien, lequel ne peut s'exonérer en arguant le fait de son locataire ou en invoquant les clauses du bail qui ne sont opposables qu'à son seul locataire ou ses ayants-droits. (Cass. 3e civ., 28 févr. 1972 : JCP G 1972, II, [Localité 1] - CA [Localité 15], 23 oct. 1996 : JurisData n° 1996-048667; Cass. 3e civ., 17 avr. 1996 : Bull. civ. III, n° 108) 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Sur ce,

Le règlement de copropriété, versé aux débats, stipule en son article 8 la destination de l'immeuble ; il est ainsi libellé :
" L'immeuble est destiné à l'usage mixte d'habitation et de bureaux commerciaux. Quant aux lots numéros 1, 2, 7, 100, 101, 102, 105, 106, 200 et 300, ils peuvent être destinés à usage commercial ou industriel".

Le contrat de cession de fonds de commerce entre la société Arib Viande et la société [R] Viande, en date du 14 janvier 2021, également versé aux débats, a notamment pour objet le lot n°2 ; il reprend l'historique des cessions antérieures et atteste que l'activité commerciale déployée dans ces locaux depuis le 3 juin 2017 est une activité de boucherie, par la société Arib Viande puis, depuis le 14 janvier 2021 par la société [R] Viande.

Au soutien de leur demande d'indemnisation pour troubles du voisinage le syndicat des copropriétaires et M. [M] produisent tout d'abord aux débats trois constats d'huissiers de justice :

- en date du 3 octobre 2020, pendant la période d'activité de la société Arib Viande ;
- en date des 15 et 19 novembre 2022, pendant la période d'activité de la société [R] Viande.

Le constat du 3 octobre 2020 établi à 11 heures 20 fait état de bruits de coups sourds et répétés en provenance du commerce de boucherie.

Le constat du 15 novembre 2022 n'apporte pas d'éléments susceptible de fonder des nuisances sonores, puisqu'il présente diverses photographies des conteneurs de poubelles jaunes de la copropriété, qui contiennent des emballages en carton de produits de boucherie.

Le constat du 19 novembre 2022 fait également état de " bruits répétés de coups ".

Néanmoins, faute de la démonstration des dépassements d'émergences limites admissibles au regard des valeurs fixées par le décret n°2017-1244 en matière de bruit de voisinage, par des mesures acoustiques effectuées contradictoirement, ces constats sont insuffisamment probants quant à la démonstration de nuisances sonores.

Le constat du 3 octobre 2020 ne démontre pas non plus l'envahissement allégué par les demandeurs de déchets provenant de la boucherie, puisque ses photos, non datées ni légendées, font seulement état de divers cartons et sacs poubelles non attribuables, ni réellement localisables au sein de la copropriété, contenant pour la plupart des vêtements divers et des objets ménagers. Les salissures au sol attestent par ailleurs plutôt du défaut d'entretien de l'immeuble, et les déchets alimentaires sont entreposés dans les poubelles, alors que le règlement de copropriété ne mentionne pas que le propriétaire où le locataire du lot n°2 ne doivent pas avoir accès aux locaux de déchets ménagers, et qu'ils sont débiteurs des charges communes à ce titre.

Par conséquent les trois constats fournis aux débats par les demandeurs ne sont pas susceptibles de caractériser les nuisances sonores alléguées.

Les demandeurs fournissent également aux débats un rapport d'intervention de la société Techmo hygiène, qui indique que cette société " est intervenue le vendredi 17 juillet 2020 pour une intervention de lutte contre les rongeurs dans les parties communes " et relate que le technicien a constaté " une forte infestation dans le couloir des caves ", soulignant que " l'encombrement des lieux entraîne d'une part, des difficultés de traitement, et d'autre part, favorise la nidification des nuisibles ".

Néanmoins la simple présence de rats dans les caves, non reliée de manière causale à l'activité de commerce de boucherie, est là encore insuffisante à caractériser le trouble du voisinage allégué imputable à ce commerce. Ce d'autant plus qu'il n'est pas justifié de ce que l'encombrement des parties communes, évoqué comme facteur d'aggravation, est uniquement du fait de la boucherie.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/02047 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZDG

Cette autre pièce est donc également insuffisamment probante à caractériser le trouble anormal de voisinage dont les demandeurs se plaignent.

A l'inverse, la société [R] Viande, à rebours de la caractérisation des nuisances, produit tout d'abord aux débats le rapport d'inspection n°23-040258 de la boucherie effectué le 26 mai 2023 par l'inspecteur de la direction départementale de la protection des populations de [Localité 13], délivré le 20 juin 2023 à la boucherie [R] Viande, qui contient les mentions suivantes : " Je vous informe que, conformément au décret n°2016-1750 du 15 décembre 2016 et l'arrêté du 28 février 2017 pris pour son application, les résultats des contrôles officiels sont publiés sur le site internet (...) et sur l'application mobile " Alim'confiance " pendant une durée d'un an à compter de la date du contrôle. Le niveau d'hygiène de votre établissement qui sera publié est " TRES SATISFAISANT ". Vous avez également la possibilité d'afficher ce niveau d'hygiène dans votre établissement en utilisant le dispositif d'affichage joint. "

La boucherie [R] Viande fait en conséquence la preuve de la conformité actuelle aux règles d'hygiène et de salubrité de son commerce, et elle vient contredire les allégations d'insalubrité des locaux du commerce de boucherie tels que décrits par les demandeurs.

Elle produit en outre aux débats un état récapitulatif des installations autorisées sur le domaine public par la direction de l'urbanisme, qui atteste de la possibilité de l'installation de ses équipements en terrasse, dont la rôtisserie ; les nuisances olfactives alléguées n'étant par ailleurs objectivées par aucune pièce versée aux débats par les demandeurs.

La société produit également son contrat et ses factures annuelles relatives aux prestations de dératisation.

La société [R] Viande verse enfin aux débats un constat de commissaire de justice, intervenu dans les locaux de la boucherie les 16 janvier et 1er février 2023, à la suite de la réalisation de travaux supplémentaires d'isolation phonique de la boucherie effectués par M. [R], gérant de la SARL [R] Viande, qui a pu constater que :
- l'état neuf de la porte de séparation d'avec le palier rez-de-chaussée de la cage, munie d'un joint caoutchouc isolant ;
- la présence d'un matériau matelassé épais sur toute la superficie arrière de façade de la gaine technique où se trouve l'armoire électrique ;
- des dispositifs isolants alvéolés disposés sous les pieds du billot et derrière ce dernier afin de l'isoler de la cloison séparative d'avec la cage d'escalier de l'immeuble.

Ces constatations effectuées, le commissaire de justice s'est transporté dans la cage d'escalier avec M. [R], qui a demandé à son employé de frapper sur le billot, et a constaté qu'il a pu " entendre les bruits de frappe par le biais du téléphone qui servait à effectuer la communication entre la boutique et moi-même et cependant alors que j'entendais des bruits de frappe dans le téléphone je n'ai pu entendre aucun bruit aux 3ème et 4ème étages, aucune résonance " (p.3)

Il ressort de ce constat que les bruits " sourds et répétés " évoqués par les précédents constats, qui ne caractérisent en outre pas une nuisance sonore dépassant les inconvénients normaux de voisinage de l'activité de commerce de boucherie, ont depuis complètement disparu.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/02047 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZDG

Par conséquent les demandeurs, à qui incombe la charge de la preuve de la caractérisation des troubles anormaux du voisinage allégués, échouent à la rapporter, tant à l'encontre de la société Arib Viande que de son successeur la société [R] Viande.

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] seront en conséquence déboutés de leur action en responsabilité pour trouble du voisinage contre les sociétés Arib Viande, [R] Viande et AGSA ainsi que de leur demande de mise en conformité du local commercial.


2- Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] soutiennent que l'attitude agressive et menaçante des sociétés Arib Viande et [R] Viande, ainsi que l'inaction et le silence de la société AGSA, caractérisent leur mauvaise foi et les ont contraints à agir en justice.

La société [R] Viande fait valoir que les demandeurs ne démontrent pas la résistance abusive alléguée, d'autant plus que les faits rapportés relèvent de l'activité normale d'une boucherie, et qu'aucun abus du gérant ni de ses employés n'est rapporté aux débats.

La société AGSA soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de la résistance abusive.


******************


Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En application de ces textes, l'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires et M. [M], qui succombent en leur action en responsabilité, ne rapportent pas en outre d'éléments aux débats susceptibles de caractériser l'agressivité alléguée des gérants successifs des boucheries, ni les menaces dont ils prétendent avoir fait l'objet.

Aucun écrit ou aucun constat d'huissier n'est produit de nature à les objectiver.

Par ailleurs la société AGSA produit aux débats les lettres en date du 4 février 2021 et du 25 mars 2021, en réponse au syndicat des copropriétaires, qui fait état d'une divergence quant à l'appréciation des troubles allégués par les copropriétaires, mais témoigne de sa présence active en réponse à leurs alertes et de leur relais auprès de ses locataires.


Enfin le sens de la présente décision, qui déboute les demandeurs de leur action en responsabilité pour troubles du voisinage, induit que le refus du propriétaire du local commercial et de ses locataires de répondre à toutes les exigences du syndicat des copropriétaires n'était pas abusif.

En conséquence le syndicat des copropriétaires et M. [M] seront déboutés de leur demande d'indemnité pour résistance abusive des sociétés Arib Viande, [R] Viande et AGSA.


3- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société [R] Viande pour procédure abusive

La société [R] Viande soutient que la quérulence des demandeurs lui a causé un préjudice certain et direct, dès lors qu'elle a été obligée d'engager des travaux, frais et constats d'huissiers pour satisfaire aux demandes de la copropriété et de M. [M], afin de se défendre dans la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires et M. [M] n'ont pas conclu en réponse sur cette question.


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Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En application de ces textes, l'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)

Sur ce,

La société [R] Viande n'apporte aucun élément aux débats susceptible de caractériser la faute des demandeurs dans leur action en justice, le simple constat du débouté de leur demande et le moyen relatif à la nécessité d'engager des frais pour se défendre en justice étant inopérant, étant en outre relevé que ces frais sont indemnisés par la condamnation des demandeurs aux dépens et frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle doit par conséquent être déboutée de sa demande à ce titre.


4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens
 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/02047 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZDG

 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] et M. [W] [M] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

 
- Sur les frais non compris dans les dépens
 
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
 
Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] et M. [W] [M], seront en outre condamnés in solidum à payer à la société [R] Viande et la société AGSA la somme de 3.000 euros chacune à ce titre.
 
- Sur l'exécution provisoire
 
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
 
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] et M. [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE la SARL [R] Viande de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] [Localité 2] et M. [W] [M] à payer à la SARL [R] Viande et la SAS AGSA une somme de 3.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14] et M. [W] [M] aux dépens;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 13] le 08 Avril 2025.


La Greffière La Présidente