Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Henri-joseph CARDONA

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Sandrine MADANI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09459 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PJJ

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDERESSE
Madame [H] [G], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Henri-joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1533


DÉFENDERESSES
Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1694

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 08 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/09459 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PJJ


EXPOSE DU LITIGE

Le 11 janvier 2010, Mme [G] a conclu un contrat de bail avec M. [T] [W], aux droits duquel interviennent Mmes [O] et [U] (l’indivision [W]), pour la location d’un appartement de 38 m2, situé : [Adresse 1] à [Localité 4] dans le [Localité 4].
Elle reproche aux propriétaires le non-respect des critères de décence et des défaillances en matière de sécurité.

Vu l’assignation délivrée le 14 août 2023, à la demande de Mme [H] [G] à Mmes [J] [O] et [E] [U], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de les voir condamnées à lui payer 14 880,57 €, correspondant aux coût des travaux de mise en conformité (10 816,38 € + 2885,19 € + 1179 €), visés par les trois devis de la société Danila, 2000 € de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis 2020, et 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle demande également la remise des quittances de loyer de février 2021 à août 2023, sous astreinte de 20 € par jour de retard.

Mmes [J] [O] et [E] [U] concluent au rejet des demandes en paiement. 
Elles forment une demande reconventionnelle et sollicitent la condamnation de Mme [G] à leur payer 1349 € au titre des loyers impayés et 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur les désordres dans l’appartement ; 
L’article 1353 du code civil prévoit : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 6 du code de procédure civile précise que : « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ». 

L’article 9 du code de procédure civile ajoute : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé : 
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Mme [G] évoque un dégât des eaux à la suite d’un changement de robinet, auquel elle a fait procéder le 10 juin 2020, sans avoir sollicité l’accord du propriétaire.

Elle indique que la salle de bain ne comporte pas de VMC, que son plafond est très abîmé et vétuste.

Elle reproche au chauffage électrique d’être énergivore, et de ne pas avoir une puissance suffisante adaptée aux températures hivernales et à la surface de l’appartement ; elle précise que le chauffage électrique n’est pas aux normes et doit être remplacé.

Elle ajoute qu’il n’y a pas de dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre à coucher.

Elle a fait effectuer un devis par la société Danila, le 29 mars 2023, pour préciser que les travaux de remise en état, préconisés par l'entrepreneur, doivent être réalisés. Ce devis évalue les travaux à hauteur de 10 816,38 € (pièce n°7 de Mme [G]).

Par ailleurs, elle indique que le ballon d’eau chaude de la cuisine ne fonctionne plus depuis octobre 2023. Elle explique que la société Danila propose, outre le remplacement de ce ballon d’eau chaude, d’autres travaux, dont le remplacement du ballon de la salle de bain, du groupe de sécurité et de son évacuation qui n’est pas aux normes, le tout pour un montant total de 3715,80 € (pièce n°11 de Mme [G]).

Mme [G] demande la condamnation de Mmes [O] et [U] à lui payer 14 880,57 €, correspondant aux travaux de mise en conformité visé par trois devis de la société Danila (10 816,38 € + 2885,19 € + 1179 €). Or ses pièces ne contiennent que deux devis à hauteur de 10 816,38 € (pièce n°7 de Mme [G]) et de 3715,80 € (pièce n°11 de Mme [G]), le devis de la pièce n°9 étant repris dans celui de la pièce n°11. 

En outre, il n’appartient pas à la société Danila, dont l’intérêt est d’effectuer de nombreux travaux, qui a été uniquement sollicitée par Mme [G], sans consultation du bailleur, de déterminer quels travaux doivent être effectués, d’autant qu’elle ne précise pas quelles normes n’auraient pas été respectées.

Les deux devis de la société Danila ne prouvent pas que ces travaux soient nécessaires, pour que soient respectées les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [G] s’est constituée une preuve, pour elle-même.

Elle évoque également, à l’appui de ses demandes, une expertise amiable du 23 février 2022, réalisée par le cabinet Union d’Experts.
Celui-ci est intervenu le 23 février 2022, au domicile de Mme [G] pour évaluer, ce qu'elle considère comme étant d'importants préjudices et un trouble de jouissance, résultant de l'absence de travaux incombant à sa propriétaire. 

M. [R], l’expert amiable indique le 18 mars 2002 : « … Mme [U] n’est pas présente. Nous l'avons contactée par téléphone.
Une erreur d'adresse sur la convocation ne lui a pas permis d'être informée de l'expertise… » Dès lors, cette expertise amiable n’est pas contradictoire et ne peut constituer un élément probant.

S’agissant du dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre à coucher, le bailleur n’a pas l’obligation d’installer des volets roulants ; des rideaux occultants ont été fournis.

Enfin des factures de l’artisan « [X] [C] », des 17 mars et 26 avril 2022 (pièce n°18 de Mmes [O] et [U]), établissent que des travaux ont été effectués par les bailleurs, à la suite d’un dégât des eaux : dans le séjour et l’entrée, sur 14 m², avec la pose d’un parquet stratifié, imitation de chêne et des plaintes sur les pourtours.
Dans la cuisine, le parquet a été déposé et il a été posé 1,3 m² de grès en 30/30 ainsi que des plaintes sur le pourtour.

Enfin, Mme [G] ne prouve ni l’intensité, ni la durée d’un éventuel trouble de jouissance. Seul un préjudice réellement subi doit être intégralement réparé.

Pour toutes ces raisons, Mme [G] est déboutée de ses demandes en paiement.

2/ Sur les sommes restant dues par Mme [G] ;
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « : Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; … »

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, comme du bail signé le 11 janvier 2010, pour l’appartement situé : [Adresse 1] à [Localité 4] dans le [Localité 4].

Il résulte des pièces produites et de l’historique de compte à la date du 1er janvier 2025 (janvier 2025 inclus), que Mme [G] reste devoir 1349 € à Mmes [O] et [U], somme au paiement de laquelle il convient de la condamner. 

3/ Sur la remise des quittances de loyer ; 
L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 indique : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. 
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »
Les quittances ont été demandées le 15 juin 2023 ; Mmes [O] et [U] doivent délivrer les quittances, pour les loyers payés depuis février 2021, sous peine d’engager leur responsabilité civile.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [G] de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE Mme [G] à payer 1349 € à Mmes [O] et [U], au titre des loyers et charges impayés le solde locatif à la date du 1er janvier 2025 (janvier 2025 inclus) ;

ORDONNE à Mmes [O] et [U] de délivrer les quittances, pour les loyers payés depuis février 2021, sous peine d’engager leur responsabilité civile ;

CONDAMNE Mme [G] à payer 2500 € à Mmes [O] et [U], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] aux dépens ; 


Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge