Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Hosni MAATI

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eric LEVY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09056 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LKL

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. MINA, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1418

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Hosni MAATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0549

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 08 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/09056 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LKL


EXPOSE DU LITIGE 

Vu l’assignation du 7 août 2023, délivrée à la demande de la SCI Mina à M. [K] [O], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de le voir condamné à lui payer 4960 € au titre du solde locatif, à la date du 1er avril 2023, 540 € pour la remise en état de l’appartement, la compensation avec le dépôt de garantie, 5000 € de dommages-intérêts, à défaut de libération de l’appartement le 25 janvier 2023, et 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Mina actualise sa créance à hauteur de 5940 € au titre des frais de remise en état de l’appartement.

M. [K] [O] conclut au rejet des demandes en paiement ; à titre subsidiaire, il sollicite la de réduction ou la suspension du montant du loyer.
Il demande la condamnation de la SCI Mina à lui payer 10 000 € en réparation des préjudices moral et matériel résultant de l’insalubrité du logement, 2500 € pour procédure abusive, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur les sommes restant dues par M. [O] ;
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « : Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; … »

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, comme du bail signé le 25 janvier 2017, pour l’appartement situé : [Adresse 3] dans le [Localité 1].

Un commandement de payer a été délivré à M. [O] le 21 juillet 2022, pour paiement d’une somme principale de 3940 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Un congé pour vente, lui a été délivré le 12 juillet 2022, à effet du 24 janvier 2023. 
Le preneur a quitté les lieux le 1er avril 2023 ; la SCI Mina n’explique pas quel préjudice elle a subi du fait d’un départ retardé de deux mois ; elle est déboutée de sa demande en paiement de 5000 € de dommages-intérêts.

Il résulte des pièces produites, et de l’historique de compte à la date du 1er avril 2023, que huit mois de loyers sont resté impayés, depuis août 2022, qu’ainsi, M. [O] reste devoir 4960 € à la SCI Mina, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner. 

2/ Sur les dégradations dans l’appartement ;
M. [O] demande la condamnation de la SCI Mina à lui payer 10 000 € en réparation des préjudices moral et matériel résultant de l’insalubrité du logement. 

Il produit un constat de commissaire de justice du 2 mars 2023, de Me [I], dont il résulte, la présence de moisissures et une humidité importante dans l’appartement.
Il n’en demeure pas moins que M. [O] n’a mais jamais adressé la moindre réclamation au bailleur, à propos d'éventuelles dégradations. En outre, l'origine de la présence de moisissures n’est pas connue. 

L’état des lieux de sortie contradictoire, du 1er avril 2023, relève la présence de moisissures, de produits à base de polystyrène, l’absence de ménage et la disparition du plan de travail ; il mentionne que les ventilations semblent bouchées de l’extérieur, côté séjour.

Enfin, le constat de commissaire de justice du 5 mai 2023, de Me [Y], établi à la demande de la SCI Mina, mentionne une saleté importante, de nombreuses traces de moisissures, des meubles de cuisine fortement encrassés, une salle d’eau comportant un carrelage fortement encrassé, une cuvette de WC, très fortement encrassée, des joints noircis, et une fissuration du carrelage mural.

Au vu de cet état des lieux, des constats, et en l’absence de réclamations, M. [O] ne prouve pas avoir subi un préjudice de jouissance ou avoir été victime de rongeurs. Il est débouté de sa demande en paiement de 10 000 € de dommages intérêts, comme de ses autres demandes.

M. [O] a occupé les lieux du 25 janvier 2017 au 1er avril 2023, soit pendant plus de six ans. L’état de saleté est avéré, comme l’absence de nettoyage ou d’entretien ; les frais de nettoyage sont donc à la charge de M. [O] à hauteur de 540 € (pièce n°10 de la SCI Mina), somme qu’il est condamné à payer à la SCI Mina.

En revanche, malgré l’absence totale d’entretien du logement, qui explique son mauvais état, il ne doit pas subir la charge de la remise à neuf de l’appartement. 
Pour ces raisons, et compte tenu d’un coefficient de vétusté, après six ans d'occupation, il ne doit supporter que 10 % du coût de la facture de remise à neuf (pièce n°17 de la SCI Mina), soit 593 €, somme qu’il est condamné à payer à la SCI Mina.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [O] a quitté les lieux le 1er avril 2023 ;

DÉBOUTE la SCI Mina de sa demande de dommages-intérêts de 5000 € ;

CONDAMNE M. [O] à payer 4960 € à la SCI Mina, au titre du solde locatif à la date du 1er avril 2023 ;

DÉBOUTE M. [O] de ses demandes ;

CONDAMNE M. [O] à payer 540 € à la SCI Mina, au titre des frais de nettoyage ;

CONDAMNE M. [O] à payer 593 € à la SCI Mina, au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [O] à payer 2500 € à la SCI Mina, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] aux dépens ; 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge