Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


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N° RG 24/53120 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJT

N° : 1-CH

Assignation du :
23 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
 le 09 avril 2025



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844





DEFENDEUR

Monsieur [I] [C]
[Adresse 4] (Allemagne)

représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735












DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

M. [C] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1], constituant les lots de copropriété n° 10 et 12 (au 4ème étage).

Par acte du 23 avril 2024, la ville de Paris l’a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir, en l’état de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mars 2025 :

- juger que M. [C] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 1], constituant les lots de copropriété n° 10 et 12 ;

- condamner M. [C] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- débouter M. [C] de ses demandes ;

- condamner M. [C] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [C] demande au président du tribunal judiciaire de :

A titre principal,

- juger que la ville de [Localité 5] est mal fondée en sa demande en raison de l’absence de force probante des déclarations H2 fournies par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

- juger qu’il a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

- retenir sa bonne foi ;

En conséquence,

- débouter la ville de [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes;

- débouter la ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire,

- juger de sa bonne foi et de ses diligences ;

- juger de sa situation personnelle et de sa coopération avec la ville de [Localité 5] ;

- constater la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

- juger que les estimations de la ville de [Localité 5] quant aux gains générés par son activité locative sont disproportionnées ;

En conséquence,

- le condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction à l’article L. 652-1 du code de la construction et de l’habitation du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 5] ;

A titre infiniment subsidiaire,

- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

- juger que les estimations de la ville de [Localité 5] quant aux gains générés par son activité locative sont disproportionnées ;

En conséquence,

- écarter les estimations de la ville de [Localité 5] quant aux gains générés par l’activité locative ;

- le condamner à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause,

- juger que l’équité ne commande pas qu’il soit condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure civile ;

- écarter l’exécution provisoire du jugement ;

- condamner la ville de [Localité 5] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 7] et du Val-de-Marne. 
Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 5], et notamment du constat de location meublée touristique du 11 janvier 2024 établi par un agent assermenté, que M. [C] a mis son appartement meublé situé [Adresse 1] en location via la plateforme Airbnb.

Cet appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 12 février 2019 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement au titre de la résidence principale.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche de révision foncière H2, qui mentionne la présence d’une locataire, Mme [J], et d’un loyer au 1er janvier 1970 de 723 francs. Si la date d’établissement de cette fiche n’est pas lisible, le tampon d’enregistrement de l’administration est daté du 19 octobre 1970.

La fiche mentionne que le bien était alors la propriété de M. [H], qui l’a vendu à M. [K] le 10 avril 1972.

Une seconde fiche H2 datée du 31 octobre 1975 et relative au même bien désigne M. [C] comme propriétaire, à la suite d’une vente de M. [K] à celui-ci intervenue le 10 mai 1974, ce qui est conforme à l’acte de vente produit par le défendeur.

Le défendeur conteste la valeur probante de ces documents au motif que la date n’est pas lisible sur la première fiche H2, laquelle comporte de nombreuses ratures, que la seconde fiche H2 est datée du 31 octobre 1975, qu’il existe des discordances entre les informations de la fiche H2 et du constat d’infraction ainsi qu’un écart de superficie entre la fiche et le bien litigieux, de même qu’une différence dans le nombre de pièces et dans les installations sanitaires. Il en déduit que le bien n’est pas identifiable avec certitude.

Il ajoute que le local objet de la première fiche H2 ne comporte pas les conditions d’usage et d’habitation requises, à savoir une salle d’eau et des sanitaires.

Cependant, les mentions utiles de la première fiche H2 sont lisibles en dépit de ses ratures et, si la date d’établissement est peu lisible, son enregistrement par l’administration au 19 octobre 1970 lui confère une date certaine. 

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le défendeur, elle comporte le numéro des lots, soit les numéros 10 et 12 (le lot 12 étant qualifié de « débarras »), ce qui correspond bien aux lots de copropriété dont M. [C] est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Dès lors, la fiche H2 se rattache à l’évidence au lot litigieux, peu important d’éventuelles imprécisions mineures relativement à la superficie du bien, qui sont sans incidence sur sa valeur probatoire, de sorte qu’elle établit l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Au surplus, cette fiche est corroborée par l’ensemble des autres éléments produits par la ville de [Localité 5], dont la seconde fiche H2, le calepin des propriétés bâties et les listes électorales de 1966 et 1970 qui confirment que Mme [J] résidait bien à l’adresse du bien litigieux au cours de ces deux années.

Le logement ne constitue pas la résidence principale du défendeur, qui réside à [Localité 3] en Allemagne.

Il s'ensuit que M. [C] a changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 5] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l'amende, il doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de juin 2017 (date du 1er commentaire) à novembre 2023 (date de la dernière réservation) et pour 110 nuitées en 2019, 84 en 2020, 271 en 2021, 312 en 2022 et 256 en 2023. Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 250 euros la nuit. 

La ville de [Localité 5] estime les gains illicites à 258.250 euros depuis 2019, alors que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 27.891euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 45.000 euros. 




Le défendeur ne peut soutenir qu’il ignorait la législation applicable dès lors que celle-ci lui a été rappelée lorsqu’il a fait sa déclaration en ligne de location meublée, le 12 février 2019.

Il ne peut invoquer son âge (84 ans) ou des ennuis de santé pour justifier l’infraction constatée, étant précisé qu’il ne produit qu’une attestation (en anglais) d’un médecin, faisant état d’une douleur à la poitrine en octobre 2024 et de l’impossibilité temporaire de se déplacer jusqu’à [Localité 5] jusqu’à un examen médical programmé le 15 octobre 2024. Ces éléments sont donc sans incidence sur les locations de 2019 à 2023.

Il ne saurait davantage faire état des frais de 25% perçus par la gestionnaire du bien au titre de ses frais de gestion.

Enfin, quand bien même le gain illicite serait inférieur à celui estimé par la ville de [Localité 5], il reste important puisque le défendeur lui-même l’évalue à 108.051 euros.
 
Il doit toutefois être porté au crédit de M. [C] qu’il a collaboré avec la ville de [Localité 5] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, faisant visiter le bien et transmettant les décomptes de nuitées en sa possession.

Il a également cessé la location meublée touristique après réception de la lettre de la ville de [Localité 5] du 21 novembre 2023 l’informant de l’infraction.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d'une location classique, du retour du local litigieux à un usage d'habitation et de la situation financière du défendeur, il convient de fixer l'amende civile à 20.000 euros.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [C] sera tenu aux dépens et, par suite, condamné au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que M. [C] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 1], constituant les lots de copropriété n° 10 et 12 ;

Condamne M. [C] au paiement d'une amende civile de 20.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 5] ;

Déboute M. [C] de ses demandes ;

Condamne M. [C] aux dépens ;

Condamne M. [C] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 5] le 09 avril 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY