Tribunal judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 9 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/09420
N° Portalis 352J-W-B7G-CW46W

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 09 Avril 2025

DEMANDERESSE

PRIMOVIE
[Adresse 3]
[Localité 6]

Représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1100

DÉFENDERESSE

La société CIF² (laquelle vient aux droits de la société MUTUS LIBER)
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0479

Décision du 09 Avril 2025
2ème chambre
N° RG 22/09420 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW46W

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 mars 2025, prorogé au 02 Avril 2025, puis au 09 Avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 février 2018, la société Calliope, aux droits de laquelle se sont trouvées successivement la société Mutus Liber puis la société Cif, a donné à bail commercial à la société Institut De Développement Des Arts Appliqués (ci-après la société Ida) un local en état futur d’achèvement.

Le 20 mai 2019, les sociétés Calliope et Ida ont dressé un procès-verbal d’achèvement des travaux par lequel la société Ida a émis plusieurs réserves.

Le 27 mai 2019, elles ont reconnu que le bail était entré en vigueur le 30 novembre 2018.

Par procès-verbal du 21 juin 2019, les sociétés Calliope et Primovie ont constaté l’achèvement des travaux à l’occasion duquel la société Primovie a fait des réserves.

Par acte notarié du même jour, la société Calliope a vendu à la société Primovie un volume comportant le local loué au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7] cadastré section EO [Cadastre 2] au prix de 31.050.000 euros. Elle s’est aussi engagée à obtenir la levée des réserves figurant au procès-verbal du 21 juin 2019 au plus tard le 20 novembre 2019.
Décision du 09 Avril 2025
2ème chambre
N° RG 22/09420 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW46W

A l’acte de vente, les parties sont convenues de la remise par le vendeur à maître [Z] [H] d’une somme de 200.000 euros à titre de nantissement aux fins de garantir au bénéfice de l’acquéreur la levée des réserves autres que celles afférentes à Enédis et à des poutres.

Par ordonnance du 21 mai 2021 rendue à la demande de la société Ida, le juge des référés de ce tribunal a désigné au contradictoire de la société Primovie un expert afin de déterminer les causes et l’étendue des fuites et infiltrations affectant le local loué, de déterminer les reprises nécessaires, évaluer leur coût et les préjudices subis.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2022, la société Primovie a assigné la société Mutus Liber, aux droits de laquelle se trouve la société Cif², devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, de:
« condamner la société Cif à accepter la libération au profit de la société Primovie en sa qualité d’acquéreur du montant de 200.00 € placé sous séquestre, et ce, dans un délai ne pouvait excéder quinze (15) jours suivants la signification du jugement à intervenir »,subsidiairement, ordonner la consignation de la somme de 200.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations dans l’attente de l’issue du différend,ordonner l’exécution provisoire,condamner la société Cif à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, la société Cif² demande au tribunal de:
rejeter les demandes,ordonner la libération des fonds séquestrés entre ses mains,subsidiairement, ordonner la consignation des fonds séquestrés à la Caisse des dépôts et consignation,condamner la société Primovie à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 5 février 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

Le délibéré a été prorogé au 09 Avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Primovie notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023;

Vu les conclusions de la société Cif² notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024;

Décision du 09 Avril 2025
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A titre liminaire, il doit être observé que le consentement est l’expression d’une liberté intérieure de sorte que le tribunal n’a pas le pouvoir de contraindre une personne à consentir à un acte.

Ainsi, la demande tendant à « condamner la société Cif ²à accepter la libération au profit de la société Primovie en sa qualité d’acquéreur du montant de 200.00 € placé sous séquestre, et ce, dans un délai ne pouvait excéder quinze (15) jours suivants la signification du jugement à intervenir » doit être interprétée comme tendant à autoriser le tiers détenteur de la somme de 200.000 euros nantie à la remettre à la société Primovie.

La société Primovie fait notamment valoir:
que les réserves justifiant le séquestre de 200.000 euros ne sont toujours pas levées à ce jour, que, notamment, il subsiste des infiltrations au niveau R + 2,que la somme de 200.000 euros séquestrée doit lui être remise.
La société Cif² oppose:
qu’elle a fait toute diligence pour reprendre les réserves émises,que les infiltrations dont se plaint la société Ida sont survenues après le constat d’achèvement des travaux et ne peuvent donc avoir fait l’objet des réserves stipulées à la vente,que la somme nantie doit lui être remise.
Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La vente comprend les stipulations suivantes:
« 24.3.1 Achèvement
Les parties déclarent que l’achèvement des biens immobiliers a été constaté entre elles aux termes d’un procès-verbal de constatation d’achèvement du 21 juin 2019.
[...]
24.3.2 Levée des réserves
24.3.2.1 S’agissant de l’ensemble des réserves (à l’exclusion de la réserve Enédis et de la réserve Poutres visées ci-après)
Ces réserves devront être levées dans les délais prévus au bail augmentés d’un délai de soixante (60) jours.
[...]
Dans l’hypothèse où l’ensemble des réserves sont levées, il sera établi par les parties un procès-verbal contradictoire de levée des réserves constatant la levée effective de l’ensemble des réserves. »

Les réserves dont il s’agit sont celles figurant au procès-verbal de constatation d’achèvement dressé par le vendeur et l’acquéreur le 21 juin 2019. Elles devaient être levées au plus tard le 20 novembre 2019.

Ce procès-verbal comprend les réserves suivantes
« L’acquéreur a constaté ce jour l’achèvement des biens immobiliers, conformément aux dispositions de l’article 25.2 et 25.4 de la promesse sous les réserves suivantes:
[...]
- Fuites et infiltrations au R–1 et R+2 »
Décision du 09 Avril 2025
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Il est donc acquis que la société Calliope devait mettre fin à des infiltrations affectant le niveau R+2 au plus tard le 20 novembre 2019.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la charge de la preuve de l’exécution de cette obligation lui incombe.

Or, la société Cif², venue aux droits de la société Calliope, ne produit aucun document de nature à justifier de sa parfaite exécution au 20 novembre 2019.

Au contraire, la société Primovie verse aux débats un document du 19 juillet 2021 signé par les sociétés Primovie et Calliope reprenant l’état de divers désordres et reconnaissant comme dans un état « Pas fait » les deux désordres suivants affectant le niveau R+2:
« Salle 24 2 fuites »,« Bureau directrice 1 fuite »
Faute pour la société Cif² d’établir la levée de ces deux désordres, il doit être considéré qu’ils persistaient au 20 novembre 2019.

Il est indifférent que les infiltrations affectant le niveau R+2 objets de l’expertise diffèrent ou non des réserves exprimées en 2019 dès lors que la société Cif² échoue à démontrer que ces dernières ont été entièrement levées antérieurement au 20 novembre 2019.

Il convient de discuter des conséquences de ce manquement.

La vente comprend la stipulation suivante afférente à la somme de 200.000 euros querellée:
« Nantissement
A la garantie de l’engagement pris par le vendeur de lever l’ensemble des réserves formulées dans le procès-verbal d’achèvement (à l’exclusion de la réserve Enédis et de la réserve Poutres visées ci-après), le vendeur affecte la somme de deux cent mille euros (200.000 €) (ci-après la somme nantie réserves) à prélever sur le prix, et ce, à titre de nantissement, conformément aux dispositions de l’article 2355 du code civil, au profit de l’acquéreur, qui accepte.
Conformément aux dispositions de l’article 2337, alinéa 2 du code civil et pour rendre opposable ce nantissement, le vendeur se dépossède de la somme nantie réserves entre les mains de maître [Z] [H], tiers convenu [...].
Les parties donnent mandat irrévocable, par dérogation aux dispositions de l’article 2004 du code civil, au tiers convenu, qui accepte, de libérer la somme nantie réserves en cas de levée des réserves [...] avant la date du 20 novembre 2019.
En cas de non libération de la somme nantie réserves à l’issue de ce délai, les parties se concerteront sur l’affectation de cette somme nantie réserves. »

Il résulte de cette clause que les parties ne sont pas convenues d’un séquestre mais ont souhaité assortir l’obligation de faire de la société Calliope d’un nantissement d’une somme d’argent considérée comme un bien incorporel fongible mais identifiable par remise à un tiers.

Décision du 09 Avril 2025
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Il doit donc être fait application des règles relatives à la réalisation d’un nantissement et non pas des règles du séquestre, étant observé qu’aucune clause de la vente ne fixe le sort des fonds donnés en nantissement en cas de défaillance de la société Calliope dans son obligation de lever les réserves.

Lorsque le nantissement porte sur un bien incorporel autre qu’une créance, l’article 2355 du code civil renvoie aux règles applicable au gage de meubles corporels et notamment aux articles 2346 et 2347 du code civil.

Il résulte des articles 2346 et 2347 du code civil qu’en cas de défaut de paiement, le créancier nanti peut se faire attribuer en justice la chose nantie sauf à verser au débiteur la différence entre la valeur de la chose attribuée et le montant de la dette garantie lorsque que la première excède le seconde.

Lorsque l’obligation garantie est une obligation de faire, son montant doit être liquidé au coût d’exécution de l’obligation par un tiers ou au montant des dommages et intérêts consécutifs à l’inexécution.

En l’espèce, la société Cif² n’allègue pas que la liquidation de son obligation est d’un montant inférieur à la somme nantie.

Il y a donc lieu d’attribuer à la société Primovie la somme de 200.000 euros nantie et par suite d’autoriser maître [Z] [H] à la lui remettre.

En conséquence, la demande la société Cif² en remise ou consignation de la somme nantie doit être rejetée.

La société Cif² succombant dans la présente instance, il convient de la condamner à verser à la société Primovie une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire est incompatible avec le prononce de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

INTERPRÈTE la demande de la société Primovie
tendant à:« condamner la société Cif à accepter la libération au profit de la société Primovie en sa qualité d’acquéreur du montant de 200.00 € placé sous séquestre, et ce, dans un délai ne pouvait excéder quinze (15) jours suivants la signification du jugement à intervenir »comme tendant à:autoriser maître [Z] [H], tiers détenteur de la somme de 200.000 euros nantie, à la remettre à la société Primovie.AUTORISE maître [Z] [H], tiers détenteur de la somme de 200.000 euros nantie, à la remettre à la société Primovie;

CONDAMNE la société Cif² à verser à la société Primovie une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Cif² de ses demandes tendant à:
ordonner la libération des fonds séquestrés entre ses mains,ordonner la consignation des fonds séquestrés à la Caisse des dépôts et consignation,condamner la société Primovie à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société Cif² aux dépens et accorde à maître Séverine Guilluy le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

ECARTE l’exécution provisoire de droit;

Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2025.

La Greffière Le Président
Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM