Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 15]


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N° RG 24/5[Immatriculation 6]/52407 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5JL7

N° : 5

Assignation du :
15 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 avril 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
RG 24/55068

DEMANDERESSE

S.A. NATIOCREDIBAIL
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Maître Quentin SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0098

DEFENDERESSE

S.C.I. ARBA
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Me Sélim BRIHI, avocat au barreau de PARIS - #D0653

RG 25/52407

DEMANDERESSE

S.C.I. ARBA
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Me Sélim BRIHI, avocat au barreau de PARIS - #D0653

DEFENDEURS

Société [Adresse 13]
[Adresse 3]
[Localité 10]

non représentée

Monsieur [G] [S]
[Adresse 1]
[Localité 11]

non représenté


DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 25 octobre 2012, la SCI Arba a consenti au [Adresse 13] un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4].

Aux termes d'un acte authentique établi le 3 avril 2023, la société Natiocredibail a conclu avec la SCI Arba un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet le financement de l'acquisition de lots de copropriété à usage de locaux commerciaux (lots 202, 203, 333 et 367) et de parking (lots 437 et 487) dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 7] [Adresse 8] [Adresse 2], pour un investissement HT de 3 461 000 euros.

L'acte authentique prévoit que le crédit-preneur est d'ores et déjà autorisé à sous-louer l'ensemble immobilier à l'association [Adresse 13].

Des loyers et charges étant demeuré impayés depuis le mois d'octobre 2023, le crédit-bailleur a fait délivrer au crédit-preneur le 18 juin 2024 un commandement de payer la somme de 164 908,07 € TTC au titre de l'arriéré locatif.

Exposant que les causes de ce commandement n'ont pas été régularisées dans le délai imparti, la SA Natiocredibail a, par exploit délivré le 15 juillet 2024, fait citer la SCI Arba devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 juillet 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier des différents locaux, sous astreinte de 2500€ par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, le président se réservant la liquidation de l'astreinte, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner la défenderesse au paiement de :
la somme provisionnelle de 164 908,07 € TTC au titre de l'arriéré de loyers et charges du au jour de la résiliation, outre la capitalisation des intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle de 48 574,67€ TTC (sur la base du taux de TVA actuellement en vigueur), outre les charges contractuelles, toute période commencée étant intégralement due à compter du 3 juillet 2024 jusqu'à libération des lieux,à titre provisionnel des charges et impôts sollicités, justifiés par elle, liés à l'occupation de l'immeuble jusqu'à sa libération effective,la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de payer (395,66€).
L'affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/55068 et renvoyée à la demande des parties, celles-ci étant enjointes de rencontrer un médiateur.

Exposant par ailleurs qu'un accord de reprise des dettes de l'association [Adresse 13] a été conclue le 1er août 2024, aux termes duquel Monsieur [G] [S] a souhaité reprendre la direction du centre dentaire et s'est engagé à reprendre et rembourser le passif de l'association, la SCI Arba a, par exploit délivré les 19 et 27 décembre 2024, fait citer en intervention forcée l'association [Adresse 13] et Monsieur [G] [S] aux fins de :
* jonction avec l'affaire principale,
* condamner in solidum les défendeurs au paiement par provision de la somme de 256 677 euros correspondant aux loyers et charges impayés,
* les condamner chacun à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
 
A l'audience du 7 janvier 2025, les affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général commun 25/50064 puis renvoyées à la demande des parties.

A l'audience du 11 mars 2025, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La SCI Arba sollicite à titre principal de dire n'y avoir lieu à référé et à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, suspensifs de la clause résolutoire. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

L'association [Adresse 14] et Monsieur [S], bien que régulièrement cités, n'ont pas constitué avocat.


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire

Si la requérante vise les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile pour solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, il convient de rappeler qu'en matière d'acquisition de clause résolutoire, ce sont les dispositions de l'article 834 du code de procédure civil qui sont applicables.

Il n'y a pas lieu de solliciter les observations des parties sur l'application de ce texte dès lors que la défenderesse a fondé son argumentation en défense sur l'existence de contestations sérieuses faisant échec à ce qu'il soit statué en référé, argumentaire qui s'applique tant aux dispositions de l'article 834 que de l'article 835 alinéa 2.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il est admis que le critère d'urgence n'a pas à être justifié lorsqu'il s'agit de constater l'acquisition d'une clause résolutoire.

L'article 1304 du code civil dispose que la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

L'article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l'article A.10.2 du contrat de crédit-bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer et après quinze jours à compter du commandement de payer, resté sans effet et exprimant la volonté du crédit-bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, le crédit-bail sera résilié immédiatement.

Il est constant que les dispositions de l'article 117 du code de procédure civile sont applicables aux actes ayant pour effet d'entraîner la résiliation d'un contrat. La défenderesse est donc recevable à soutenir que le commandement de payer aurait été délivré par une société Natiocredimurs, dépourvue de qualité puisque n'étant pas son cocontractant.




Toutefois, il résulte du commandement de payer que celui-ci a été délivré :
 « A LA REQUETE DE : La société NATIOCREDIBAIL »,

Agissant en vertu :

D'un contrat de crédit-bail immobilier conclu (…) entre la société NATIOCREDIBAIL et la SCI ARBA, en date du 3 avril 2023.

Dès lors, la mention « SNC Natiocredimurs » figurant sur la page de signification, soit une seule fois dans l'acte, est insuffisante à remettre en cause l'identité du créancier, indiqué très clairement en première page de l'acte. L’irrégularité soulevée n’est pas une contestation sérieuse.

Le commandement de payer porte sur la somme de 164 909,07 euros et comporte des échéances de loyer, des indemnités de retard de paiement et des refacturations de charges de copropriété.

Le caractère précis de ces sommes est contesté par la défenderesse, qui estime que le décompte joint au commandement n'est pas suffisamment explicite, le montant des loyers et intérêts n'étant pas individualisé, les règles de fixation du loyer prévues par la clause du contrat de crédit-bail étant complexes, et le montant d'origine du loyer n'étant pas défini contractuellement dans le bail d'origine.

En ce qui concerne les loyers appelés trimestriellement d'un montant de 48 093,73 euros, il résulte de l'article B.8.1 de l'acte de crédit-bail que chaque loyer trimestriel comprendra :
* une part de remboursement du capital, régie par une clé d'amortissement,
* une part d'intérêts, calculés au taux de 4,28% pour chaque période de loyer sur le capital restant dû en début de période avant déduction de l'amortissement de ladite période.

Un tableau des redevances est établi à titre indicatif sur un taux de 4,28% en page 49 et mentionne des premières redevances trimestrielles de 62 607,03€.

L'article B.8.2 stipule que le crédit preneur consent et verse au crédit bailleur sous forme de dépôt bloqué dans ses livres une avance de 780 000 euros. « A compter de la prise d'effet du Crédit-bail, le remboursement de cette avance par le Crédit-bailleur au Crédit-preneur s'effectuera par compensation avec les loyers exigibles dus au Crédit-bailleur (…) à concurrence de soixante (60) échéances trimestrielles calculées de la manière suivante ;
une part de remboursement du capital, régie par le même profil d'amortissement que celui du contrat de crédit-bail,une part d'intérêts [calculés au taux annuel du contrat diminué de 0,50%] pour chaque sur l'encours de l'avance preneur en début de période avant déduction de l'amortissement de ladite période. »
Un tableau d'avance preneur fixe à 16 078,47€ le montant trimestriel des avances à déduire pour les quatre premières échéances.

D'une part, la défenderesse est mal fondée à soutenir que la clause fixant le montant du loyer est complexe et imprécise alors qu'elle y a consenti dans le cadre d'un acte notarié.


En tout état de cause, les avis d'échéance joints au commandement de payer permettent de constater que le loyer appelé est de 62 607,03€, tel que fixé contractuellement par le tableau indicatif des redevances figurant en page 49 du contrat, dont est déduite l'avance de 16 078,47€ telle que fixée par le tableau d'avance preneur indicatif figurant dans le contrat, soit un loyer résiduel de 48 093,73€ correspondant en tous points aux prévisions contractuelles.

En outre, dès lors que les redevances correspondent à un amortissement, il n'y a pas lieu de distinguer la part du capital et la part d'intérêts, ces deux sommes étant indissociables dans le cadre du paiement du loyer.

Il s'ensuit que la défenderesse n'a pas pu se méprendre sur les sommes appelées au titre des loyers.

En ce qui concerne les refacturations de charges de copropriété, il résulte des pièces versées aux débats que les factures établies au nom de la Selarl Sigrist & Associés (conseil de la société) et de la société De Lege Lata (étude de commissaires de justice) sont des frais de poursuite, et ne peuvent être inclus dans le commandement de payer, dès lors que la clause résolutoire, d'interprétation stricte compte tenu de son caractère automatique, ne vise pas les frais de poursuite.

Toutefois, il est constant qu'un commandement de payer demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables, soit après déduction de la somme de 824,17€, à hauteur de 164 083,90€.

Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

En premier lieu, il ne peut être soutenu la mauvaise foi du bailleur qui a délivré commandement de payer à son crédit-preneur en raison de ses difficultés de paiement et de l'accroissement de la dette, quelle qu'en soit la cause dès lors que celle-ci est extérieure au crédit-bailleur, ce qui est le cas en l'espèce puisque le Centre de santé n'est pas son cocontractant, les difficultés de paiement étant justement la raison pour laquelle sont délivrés, en principe, les commandements de payer.

En second lieu, le bailleur, en impartissant un délai de quinze jours pour régulariser les causes du commandement, n'a fait qu'appliquer les termes de la clause résolutoire, librement consentie par les parties.

Par ailleurs, la société [Adresse 13] n'étant pas le cocontractant de la société Natiocredibail qui a, pour seul contractant aux termes du contrat de crédit-bail, la société Arba, la société Natiocredibail n'a aucun intérêt à agir à l'encontre du [Adresse 13].




La clause stipulée à l'article B.18.1.2 relative à la cession à titre de garantie des loyers de sous-location ne prévoit pas l'obligation pour le crédit-bailleur de notifier à l'association la cession, mais une simple faculté. Et le fait de ne pas actionner l'association ne caractérise pas la mauvaise foi du crédit-bailleur, alors en outre que celui-ci a été informé que l'association était elle-même en défaut de paiement rendant inopportune, voire inefficace, la mise en cause du sous-locataire.

Enfin, il résulte de l'article B.18.1.1 que le crédit preneur a affecté à titre de nantissement au profit du crédit-bailleur la somme de 780 000 euros. Tel que rappelé plus haut, l'article B.8.2 prévoit que le remboursement de cette avance au crédit-preneur s'effectuera pas compensation avec les loyers exigibles à concurrence de soixante échéances trimestrielles. Dès lors, il ne peut être reproché au crédit-bailleur d'avoir prélevé trimestriellement des sommes sur cette avance, dans la mesure où ce prélèvement est expressément prévu par le contrat.
 
Si l'article B.18.1.1 du contrat stipule qu'en cas de non paiement total ou partiel des sommes qui lui sont dues par le crédit-preneur, le crédit-bailleur est autorisé à prélever directement les sommes qui lui sont dues sur le montant de la créance, objet du nantissement, il s'agit là encore d'une simple faculté.

Enfin, l'article B.8.2 stipule qu'en cas de résiliation du crédit-bail par le crédit-bailleur, le solde de l'avance sera déduit de l'indemnité de résiliation due par le crédit-preneur, de sorte que les sommes nanties restent, à ce jour, encore une sûreté pour le crédit-bailleur.

L'ensemble des contestations n'apparaît pas sérieux, et la mauvaise foi n'apparaît pas démontrée avec l'évidence requise en référé.

Il n'est pas allégué par la défenderesse qu'elle aurait régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de quinze jours imparti, de sorte que le contrat de crédit-bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 3 juillet 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du crédit-bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à son encontre, sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Le principe de la séquestration des biens laissés sur place sera rappelé aux termes du dispositif et ne peut faire l'objet d'un rejet, dès lors qu'il ne s'agit que de l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


L'article 1728 du code civil, applicable au contrat de crédit-bail, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La défenderesse conteste le montant des intérêts de retard précisant que leur calcul n'est pas justifié.

En l'espèce, l'article B.14 relatif aux taux des intérêts de retard stipule qu'à compter de l'exigibilité, le crédit-bailleur appliquera le taux suivant :
(Taux Moyen Mensuel du marché monétaire + 5) % l'an.

Ce taux n'est pas précisé dans les avis joints relatifs aux intérêts, ni le nombre de jours sur lequel porte le calcul. Dès lors, le montant appliqué au titre des intérêts de retard n'apparaît pas vérifiable, et ces sommes seront déduites des sommes dues comme étant sérieusement contestables.

Il s'ensuit qu'après déduction des frais de poursuite recouvrables au titre des dépens et frais irrépétibles (824,17€) et des intérêts de retard non justifiés (3216,10€), la défenderesse sera condamnée par provision au paiement de la somme de 160 867,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et charge du au 3 juillet 2024.

Enfin, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, outre les charges et les taxes, dûment justifiés, à compter du 3 juillet 2024 jusqu'à libération des lieux.

Dans la mesure où l'indemnité d'occupation trouve sa cause dans l'occupation des lieux sans droit ni titre, il n'y a pas lieu de prévoir que toute période commencée sera intégralement due.

En effet, si l'article A.10.1, 5° et A.10.2 du contrat le prévoient, ainsi que le paiement d'une indemnité mensuelle égale au triple du loyer mensuel, cette clause peut s’analyser en une clause pénale, conférant un avantage manifestement excessif au créancier, et être susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu'en son montant.

Enfin, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement en vertu de l'article 1343-5 du code civil, la défenderesse n'ayant effectué aucun paiement depuis qu'elle a signé le contrat de crédit-bail et ne justifiant d'aucun élément financier ni comptable laissant penser qu'elle est en mesure de régulariser sa situation dans un délai raisonnable.

Sur la demande provisionnelle à l'encontre de l'association Centre de santé Manin et de Monsieur [S]

En l'espèce, il résulte de l'assignation délivrée à l'association et à Monsieur [S] qu'aucune demande de garantie n'est en réalité formulée à leur encontre. 

A l'audience, aucune demande n'a d'ailleurs été reprise à leur encontre par la société Arba et les pièces annexées à l'assignation enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/50064, n'ont pas été produites.

Dès lors, en l'absence de demande en garantie, l'assignation ne présente aucun lien suffisant avec l'instance principale et fera donc l'objet d'une disjonction, le numéro de répertoire général étant le n°25/52407, ainsi que d'une réouverture des débats afin que la SCI Arba produise les pièces jointes à son assignation.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort sur l'affaire 24/55068 et avant dire droit sur l'affaire 25/52407,

- sur l'affaire 24/55068,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de crédit-bail à compter du 3 juillet 2024 ;

Disons que la SCI Arba devra libérer les locaux commerciaux (lots 202, 203, 333 et 367) et les parkings (lots 437 et 487) dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 7] [Adresse 9], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Rejetons la demande d'astreinte ;

Condamnons la SCI Arba à payer à la société Natiocredibail :
* la somme de 160 867,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du au 3 juillet 2024 et en ordonnons la capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
* à compter du 3 juillet 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes, dûment justifiés au stade de l'exécution, jusqu'à libération des lieux,
* la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la SCI Arba au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (395,66€) ;

Sur l'affaire 25/52407,

Ordonnons la disjonction des affaires et disons que l'affaire opposant la SCI Arba et l'association [Adresse 13] et Monsieur [G] [S] sera affectée au numéro de répertoire général 25/52407 ;

Ordonnons la réouverture des débats sur l'affaire 25/52407 afin que la SCI Arba produise les pièces jointes à son assignation ;

Disons que l'affaire 25/52407 sera de nouveau appelée à l'audience du 03 Juin 2025 à 13h30 ;

Disons que la présente décision vaut convocation ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 9 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN