Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4]


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N° RG 24/58773 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6APK

N° : 15-CH

Assignation du :
17 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
le 09 avril 2025



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 


DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 4]
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844





DEFENDERESSE

Madame [T] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Augustin TCHAMENI, avocat au barreau de PARIS - #D0014











DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Mme [F] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (bâtiment A, entrée 1, 5ème étage, porte 1001).
 
Le 6 novembre 2018, elle a enregistré une déclaration préalable en ligne, en application de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme afin d’offrir son bien, constituant sa résidence principale, à la location en meublé de tourisme. Cette déclaration a donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Par acte du 17 décembre 2024, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 324-1-1 et suivants du code du tourisme et du décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019 pris en application des articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 du code du tourisme, afin de voir :

- juger qu’elle a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2022 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ; la condamner à une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme ; 

- juger qu’elle a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2023 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ; la condamner à une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme ; 

- juger qu’elle a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant le nombre de jours au cours desquels l’appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ; la condamner à lui payer une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé ;

- la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

A l’audience du 19 mars 2025, la ville de [Localité 4] maintient ses demandes.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [F] demande au président du tribunal judiciaire de :

- juger que la ville de [Localité 4] ne démontre pas que les conditions d’application de la sanction prévue par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme sont remplies ;

En tout état de cause,

- juger que le dépassement des 120 jours autorisés au titre de la résidence principale pour les années 2022 et 2023 est justifié par des motifs professionnels et de santé en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

- débouter la ville de [Localité 4] de toutes ses demandes ; 

A titre subsidiaire, 

- juger qu’elle était dépourvue de toute intention frauduleuse au moment des faits ; 

- ramener les amendes à un euro symbolique ;

Très subsidiairement,

- juger qu’en raison des circonstances exceptionnelles de l’affaire, de sa bonne foi et de sa situation personnelle, l’amende doit être minorée ;

- limiter à 1.000 euros au plus la somme des amendes prononcées;

A titre infiniment subsidiaire,

- lui octroyer un délai de 12 mois pour régler sa dette ;

- suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- dire que chacune des parties conservera ses frais ;

- rejeter le surplus des demandes de la ville de [Localité 4].

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme

Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, invoquée par la ville de [Localité 4] :

« I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.



II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. 

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25.000 euros.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l'amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le conseil de [Localité 4] a décidé de mettre en oeuvre le dispositif prévu par l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme précité, en soumettant à une déclaration préalable auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 4], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement.

Par ailleurs, il est interdit à tout propriétaire d’offrir à la location sa résidence principale en meublé au-delà de cent vingt jours par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Sur le dépassement des 120 jours

Il résulte du constat de location meublée touristique établi le 13 mai 2024 par un agent assermenté de la ville de [Localité 4] et du décompte des nuitées transmis par la plateforme Airbnb que l’appartement de Mme [F] situé [Adresse 1] à [Localité 5] a été mis en location meublée de tourisme pour166 nuitées en 2022 et 256 nuitées en 2023, soit au-delà de la limite légale de 120 jours sur ces deux années.

S'agissant de la force probante des constats réalisés par les agents assermentés de la ville de [Localité 4], contestée par la défenderesse, et notamment des conditions techniques dans lesquelles ils sont réalisés, il est rappelé qu’en application de l’article L. 324-2-1, IV, du code du tourisme, les agents assermentés du service municipal ou départemental du logement mentionnés aux articles L. 621-4 et L. 651-6 du code de la construction et de l'habitation sont habilités à rechercher et à constater tout manquement aux articles L. 324-1-1 et L. 324-2 du code du tourisme sur le territoire relevant du service municipal ou départemental du logement.

En outre, les captures d'écran effectuées par ces agents assermentés et joints en annexe à leur rapport sont soumises à un débat contradictoire devant le juge chargé du litige et sont susceptibles d'être combattues par la partie à laquelle elles sont opposées.

Il s'ensuit que les captures d'écran effectuées par l'agent assermenté de la ville de [Localité 4] sans l'accomplissement des diligences pouvant être exigées d'un commissaire de justice ne sont pas dépourvues de force probante.

Au cas présent, le constat est clair, précis et identifie parfaitement le bien en cause. 


La défenderesse ne conteste au demeurant pas que les photographies accessibles sur les sites internet ainsi que la description du bien figurant sur les captures d'écran jointes au constat d'infraction du 13 mai 2024 sont bien celles de son logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] .

La force probante de ce constat ne saurait donc être remise en cause.

Mme [F] fait par ailleurs valoir que le dépassement du nombre de nuitées au-delà de la limite légale est lié à des déplacements professionnels et à un arrêt maladie prolongé pour cause de « burn-out » au cours des années 2022 et 2023, qui l’ont contrainte à s’absenter de son appartement avant de déménager définitivement. 

Cependant, les seules pièces qu’elle produit concernent un arrêt maladie du 17 avril 2024 au 30 septembre 2024, ce qui n’explique en rien les dépassements constatés en 2022 et 2023. En tout état de cause, étant en arrêt maladie, sans hospitalisation, elle ne justifie en rien des raisons pour lesquelles elle aurait été contrainte de quitter sa résidence principale.

De même, la circonstance qu’elle soit au chômage depuis le 3 décembre 2024 est sans incidence. 

Les causes d’exonérations invoquées ne sont donc pas justifiées et l’infraction de dépassement de la limite légale de 120 jours est établie pendant deux années.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l'amende doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 4], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, Mme [F] invoque sa bonne foi et sa situation financière difficile liée à la rupture conventionnelle de son contrat de travail intervenue en octobre 2024.

Elle ne pouvait cependant ignorer la législation applicable, celle-ci lui ayant été rappelée lors de l’enregistrement de sa déclaration de meublé de tourisme en résidence principale effectuée le 6 novembre 2018.

Elle percevait un salaire net moyen d’environ 5.000 euros en 2022 et 2023 et, si elle est actuellement sans emploi, elle ne justifie pas de ses revenus actuels. Ses difficultés financières ne sont donc nullement établies.

La ville de [Localité 4] estime à 115.628 euros le gain total perçu et à 49.868 euros le gain illicite perçu, pour des nuitées en dépassement des 120 jours. Au regard des relevés de la société Airbnb produits par la défenderesse, dont il ressort qu’elle a perçu la somme globale de 31.079 euros en 2022 et celle de 64.299,36 euros en 2023, le gain illicite est donc inférieur aux estimations de la ville de [Localité 4], mais reste conséquent. 


Enfin, les charges que Mme [F] a dû assumer pour entretenir son appartement et rembourser son emprunt sont indifférentes puisqu’elle s’est ainsi constitué un capital.

En revanche, il doit être porté à son crédit que son bien est désormais en location, selon contrat de bail du 17 septembre 2024.

Au regard du nombre de nuitées de location dépassant les 120 jours (46 nuitées en 2022 et 136 nuitées en 2023), du gain illicite perçu et de la bonne foi dont a fait preuve la défenderesse après le constat d’infraction de la ville de [Localité 4], elle sera condamnée à une amende civile de 3.000 euros pour l’année 2022 et une amende civile de 8.000 euros pour l’année 2023.

Sur la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L. 324-1-1, IV et V du code du tourisme, pour défaut de communication des informations

Aux termes de l'article L. 324-1-1, IV, alinéa 1er, du code du tourisme précité, dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Aux termes de l'alinéa suivant du même article, la commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Selon l'article L. 324-1-1, V, alinéa 2, du même code, toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Au cas présent, la ville de [Localité 4] fait valoir qu’elle a demandé à Mme [F], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 avril 2024, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels son meublé a été loué et que celle-ci n’a pas donné suite à sa demande.

Il est toutefois établi que cette lettre recommandée n’a pas été réceptionnée par la défenderesse, de sorte que celle-ci n’a pas été avisée de la demande de communication formée par la ville de [Localité 4].

Il n’y a donc pas lieu à condamnation au paiement d’une amende civile en application de ces dispositions.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [F] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter des condamnations prononcées à son encontre.

En l’absence de tout texte autorisant de tels délais en matière d’amende civile, sa demande sera rejetée. 

Sur les frais et dépens

Mme [F], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens.

Elle sera par suite condamnée à indemniser la ville de [Localité 4] des frais qu’elle a été contrainte d’exposer, à hauteur de la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que Mme [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ; 

Condamne Mme [F] à une amende civile de 3.000 euros pour le dépassement du seuil de 120 jours en 2022 et une seconde amende civile de 8.000 euros pour le dépassement intervenu en 2023 et dit que le produit en sera intégralement versé à la ville de [Localité 4] ; 

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 4] ;

Rejette la demande de délais formée par Mme [F] ;

Condamne Mme [F] aux dépens ;

La condamne à payer à la ville de [Localité 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 4] le 09 avril 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY