Tribunal Judiciaire · 0P1 P.proximité- ATF1 — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 19 Février 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 19/02/24
 à Me GAUTHIER
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07215 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FYK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K]
né le 11 Mai 1988 à [Localité 4] ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparant













EXPOSE DU LITIGE

Le 20 novembre 2019, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, “VISA pour le Logement et l'Emploi” (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation consenti à Monsieur [D] [K] portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Le logement était mis à bail pour un loyer mensuel d'un montant de 676 euros, outre 68 euros de provisions sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des sommes dues par Monsieur [D] [K] à hauteur de la somme de 1.488 € et lui a fait signifier un commandement de payer cette somme en principal le 3 novembre 2020. La dette a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:
constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail;ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec si necessaire le concours de la force publique;le condamner au paiement de la somme de 7.742,48 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2020 sur la somme de 1.488 € et à compter de l’assignation pour le surplus;fixer l’indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges;le condamner au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux;le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l'audience du 8 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par conseil, s’est rapportée aux termes de son assignation. 

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [D] [K] n’a pas comparu et n’était pas représenté. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse aux débats le contrat de cautionnement Visale n° A10060574175 souscrit le 20 novembre 2019 par Monsieur [S] [Z], bailleur. 

Il conviendra donc de déclarer recevable l'action en acquisition de la clause résolutoire et à défaut en prononcé de la résiliation du bail intentée par la SAS Action Logement Services.

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire 
Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture des Bouches-du-Rhône au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 20 novembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2020, pour la somme en principal de 1.488 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 janvier 2021. 

L’expulsion de Monsieur [D] [K] sera donc ordonnée et précisée aux termes du dispositif.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 4 janvier 2021, Monsieur [D] [K] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Il cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Monsieur [D] [K] sera donc condamné au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux. 
Sur l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle de la locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [D] [K] est redevable de la somme en principal de 7.742,48 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2020 sur la somme de 1.488 € et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
En vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [K], partie perdante, supportera l’intégralité des dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du seul demandeur une partie de ses frais irrépétibles. Il convient donc de condamner Monsieur [D] [K] au paiement de la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 novembre 2019 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à la date du 4 janvier 2021,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [K] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d'un montant au égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de non résiliation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7.742,48 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2020 sur la somme de 1.488 € et à compter de l’assignation pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [K] aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE