Tribunal Judiciaire · 0P1 P.proximité- ATF1 — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 19 Février 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 19/02/24
 à Me [Localité 4]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 19/02/24
à Mr [O] [V]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06114 - N° Portalis DBW3-W-B7H-37IK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [H] épouse [C]
née le 11 Juillet 1990 à [Localité 5] (13), domiciliée : chez SELARL ARNOUX POLLAK, [Adresse 3]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEUR

Monsieur [B] [O] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne














EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, avec prise d’effet au 30 septembre 2019, Madame [W] [H] épouse [C] a donné à bail à Monsieur [B] [O] [V] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 660 €, outre 30 € au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2022, Madame [W] [H] épouse [C] a fait délivrer à Monsieur [B] [O] [V] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 à effet au 29 septembre 2022. L’acte a été signifié à la personne de Monsieur [B] [O] [V]. 

Par courrier recommandé avec avis de réception, Madame [W] [H] épouse [C] a mis en demeure Monsieur [B] [O] [V] de payer la somme de 1.444 € au titre des loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Madame [W] [H] épouse [C] a fait assigner Monsieur [B] [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Valider le congé pour vendre délivré le 25 mars 2022 et prononcer la résiliation du bail en date du 25 septembre 2022 portant sur le bien sis [Adresse 2] ;Juger qu’il est sans droit ni titre sur les locaux occupés depuis le 25 septembre 2022 ;Le condamner au paiement de la somme de 1.444 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux dont il s’agit au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés dans tel lieu qu’il désignera et ce, à ses frais ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 690 € jusqu’à la restitution effective des lieux par remise des clés aux bailleurs ;Le condamner au paiement de la somme de 5.600 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et à la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral ;Le condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 8 janvier 2023 à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [W] [H] épouse [C], représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 7.550 €. Elle a expliqué que le comportement du défendeur lui avait causé un préjudice en ce qu’elle n’avait pu récupérer son appartement et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [O] [V] a comparu en personne et a confirmé qu’il n’avait pas quitté les lieux. Il a allégué l’existence de dégradations dont la réparation serait à la charge du bailleur et en réparation du préjudice subi, il a demandé à ne pas être condamné au versmeent d’une indemnité d’occupation. Enfin, il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50€ par mois en indiquant percevoir le Revenu de Solidarité Active.

La décision a été mise en délibéré le 19 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 25 mars 2022

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire.

En l'espèce, le congé pour vendre a été effectivement délivré par acte de commissaire de justice le 25 mars 2022. Le bail a pris effet le 30 septembre 2019 pour une durée d’un, renouvelable par tacite reconduction. Il a donc été renouvelé le 30 septembre 2021 et arrivait à expiration le 30 septembre 2022, de sorte que le congé est bien délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le contrat de bail litigieux porte sur un appartement d’une surface de 50 m2, composé de quatre pièces, d’un balcon, d’une loggia et d’une cave.

Le congé mentionne les éléments relatifs à la vente et propose à Monsieur [B] [O] [V] de l'acquérir au prix net vendeur de 130.000 euros. Ce dernier ne conteste pas la régularité formelle du congé.

Il en ressort que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Monsieur [B] [O] [V] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 30 septembre 2022. 

Monsieur [B] [O] [V], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 septembre 2022 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. 

Il sera dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin, soit la somme de 690 €. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur les demandes de dommages et intérêts
La condamnation de Monsieur [B] [O] [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation étant de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation illicite de l’appartement, il convient de rejeter les demandes de Madame [W] [H] épouse [C] formées de ce chef.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [B] [O] [V] est redevable de la somme de 1.444 € au titre des loyers et charges et de la somme de 7.550 € au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 30 septembre 2022 et arrêtées au 4 janvier 2024. Il convient donc de condamner Monsieur [B] [O] [V] au paiement de ces sommes avec intéêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, compte tenu du montant de la dette – qui représente plus d’un an de loyers – et des ressources de Monsieur [B] [O] [V], il ne peut lui être accordé de délais de paiement. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
En vertu des articles 1719 et 170 du code civil, le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] [V] allègue l’existence d’un trouble de jouissance et verse au soutien de ses prétentions les pièces suivantes :
un email du 2 mars 2020 adressé à Madame [W] [I] faisant état d’un problème d’humidité qui aurait provoqué l’apparition de moisissures et aurait dégradé les peintures ;un email de Madame [W] [I]-[H] du 20 mars 2020 indiquant qu’elle vérifie l’avancée des travaux ; une photographie de deux serrures et de la porte d’entrée ;une photographie d’un angle de mur portant des auréoles et des des décollements de peinture.
Il en résulte que ces seuls éléments – faute notamment d’être datés - ne suffisent pas à rapporter la preuve de la réalité, la persistance et la cause des désordres ni de leur imputabilité au bailleur. En conséquence, la demande reconventionnelle de Monsieur [B] [O] [V] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [O] [V] supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient de condamner Monsieur [B] [O] [V] au paiement de la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 25 mars 2022 par Madame [W] [H] épouse [C] à Monsieur [B] [O] [V] relatif au bail conclu le 1er octobre 2019 avec prise d’effet au 30 septembre 2019 et concernant l'appartement à usage d'habitation, avec cave situé [Adresse 2] et constate que le bail a ainsi expiré le 30 septembre 2022,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [O] [V] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [V] à payer à Madame [W] [H] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation à compter du 30 septembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [V] à payer à Madame [W] [H] épouse [C] la somme de 1.444 € au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2022 et la somme de 7.550 € au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 30 septembre 2022 et arrêtées au 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE Monsieur [B] [O] [V] de ses demandes reconventionnelles,

DEBOUTE Madame [W] [H] épouse [C] de ses demandes de dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [V] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [V] à payer à Madame [W] [H] épouse [C] la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE