Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE


ORDONNANCE DE REFERE N°25/ 


Référés Cabinet 2


ORDONNANCE DU : 09 Avril 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Février 2025


N° RG 24/05105 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VVP


PARTIES :


DEMANDERESSE


S.C.I. FALEMA
Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE



DEFENDERESSE


S.A.S. PRO CLEAN
Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

Non comparante

















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 08 janvier 2024, la SCI FALEMA a donné à bail commercial à la SAS PRO CLEAN des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 24 530 euros hors taxes et charges, et une provision sur charges mensuelle de PROVCHARGES euros.

Le bail commercial a pris effet au 08 janvier 2024.

La SCI FALEMA s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la SCI FALEMA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS PRO CLEAN, pour une somme de 8 204,60 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SCI FALEMA a fait assigner la SAS PRO CLEAN, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, outre la condamnation du preneur au paiement d’une provision.

Lors de l'audience du 26 février 2025, la SCI FALEMA, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail au 28 octobre 2024 ;Condamner la SAS PRO CLEAN à payer à la SCI FALEMA :Une provision de 16 522,27 euros au titre des loyers et charges impayés ;Une provision de 49 060 euros HT au titre des loyers de la période triennale restant à courir ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 27 septembre 2024 et de l’assignation.
La SAS PRO CLEAN, régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au DATEDECOMPTE. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 septembre 2024. 

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 28 octobre 2024. 

Sur les loyers et charges impayés : 

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en arrêté au mois de septembre 2024 que la SAS PRO CLEAN a cessé de payer ses loyers de manière régulière.

Elle verse un décompte arrêté au mois de septembre 2024 faisant état d’impayés à hauteur de 8 034,52 euros TTC. 
La SCI FALEMA sollicite le paiement de la somme de 16 522,27 euros, ajoutant au décompte versé le dernier trimestre 2024 soit du 01 octobre au 31 décembre 2024.

Cependant, d’une part le décompte versé mentionne des pénalités qui ne sont donc pas des loyers à proprement parler. Ces pénalités ont été appliquées en vertu d’une clause du bail prévoyant une pénalité forfaitaire de 12% en cas d’impayé locatif. Cette clause est une clause pénale. La clause pénale peut être modulée par le juge du fond à la hausse comme à la baisse et ne peut donc pas constituer une obligation non sérieusement contestable quant à son quantum. Le juge des référés n’a pas vocation à liquider les préjudices et n’alloue que des provisions. Il appartient au juge du fond d’analyser les dispositions contractuelles afin de déterminer si l’application de la majoration prévue par le contrat n’est pas de nature à procurer un avantage excessif au bailleur. Aussi au titre des pénalités de retard, une provision de 100 euros sera allouée au bailleur. 
D’autre part, le bail a été résilié de plein droit de 28 octobre 2024, les loyers des mois de novembre et décembre 2024 ne sont donc pas dus, d’autant qu’il ne s’agit plus de loyers après la date de résiliation, aucun bail ne liant alors les parties après le 28 octobre 2024.
Ainsi, au titre des loyers et charges impayés, une provision de 7 027,03 euros (loyers et provision sur charge du mois d’aout au 28 octobre 2024).

L'obligation du locataire de payer la somme de 7 027,03 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 28 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 7 127,03 euros. 
Sur la demande provision au titre des loyers de la période triennale restant à courir :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, le bail est résilié depuis le 28 octobre 2024, aussi la SCI FALEMA ne peut plus prétendre au paiement de loyer à compter de cette date en l’absence de contrat de bail liant les parties.
En outre, la SCI FALEMA confirme que la SAS PRO CLEAN a quitté les lieux le 31 octobre 2024 et n’exploite donc plus les locaux.
Ainsi, compte tenu du départ de la SAS PRO CLEAN au 31 octobre 2024 et de la résiliation du bail au 28 octobre 2025, aucune provision ne peut être allouée à la SCI FALEMA au titre de loyers à venir passé la date du 28 octobre 2024.
En conséquence, la demande de provision sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, la SAS PRO CLEAN sera condamnée, à payer à la SCI FALEMA la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS PRO CLEAN qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et de l’assignation. 

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 08 janvier 2024 entre la SCI FALEMA et la SAS PRO CLEAN, à la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS PRO CLEAN à payer à la SCI FALEMA la somme provisionnelle de 7 127,03 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 28 octobre 2024 et pénalités de retard ;

REJETONS la demande de provision présentée par la SCI FALEMA au titre des loyers à venir passé la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS PRO CLEAN à payer à la SCI FALEMA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS PRO CLEAN aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT