Tribunal Judiciaire · 0P1 P.proximité- ATF1 — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 19 Février 2024
Président : MANACH,
Greffier : SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 19/02/24
 à Me PLANTARD
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 19/02/24
 à Mme [O]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06128 - N° Portalis DBW3-W-B7H-37JJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE


DEFENDERESSE

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne















–EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 1993, la société HLM Méditerranée a consenti à Madame [R] [O] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 537,19 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, un commandement de payer la somme en principal de 3 281,57 euros au titre des loyers et charges impayés a été délivré à Madame [R] [O].

Le 14 avril 2023, la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], a fait signifier à Madame [R] [O] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 3 281,57 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], a fait citer Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles du requis notamment celle de régler son loyer et de fournir une attestation d’assurance ;ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique;la condamner au paiement de la somme de 3.753,34 euros selon décompte arrêté au 15 juin 2023;la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,la condamner au paiement de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire. 
A l'audience du 8 janvier 2024, la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], représentée par son avocat, s’est rapportée aux termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 1.902,75 euros au 31 décembre 2023.

Comparant en personne, Madame [R] [O] a contesté le montant de la dette, qu'elle estime à 624,22 euros. Elle a sollicité des délais de paiement auxquels la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], s'en est rapportée. Elle a indiqué, en outre, percevoir 1.200 euros de ressources par mois. 

Aucun diagnostic social et financier n'a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 04 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, un commandement de payer une dette locative de 3.281,57 euros en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, a été régulièrement signifié à la locataire le 14 avril 2023 par acte remis à étude. 
Madame [R] [O] ne justifie pas de la souscription de l’assurance.
En outre, vu le décompte annexe au commandement de payer, la dette locative remonte à décembre 2019. Le décompte produit aux débats par la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], indique un solde restant à payer de 1.902,75 euros au 31 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse. 

La gravité des manquements aux obligations découlant du bail, paiement des loyers et s'assurer contre les risques locatifs, est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [R] [O] à compter du prononcé du jugement.

En conséquence, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité mensuelle d'occupation
Madame [R] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu'’au départ de Madame [R] [O] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 438,77€ qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer. Il convient de condamner Madame [R] [O] à son paiement.

La SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 1.902,75 euros au 31 décembre 2023. 

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 175,26 euros correspondant aux frais de dossier et pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l'article L 442-5, premier alinéa du code de la construction et de l'habitation au supplément de loyer de solidarité portées en débit du compte de la locataire, le bailleur ne justifiant pas lui avoir adressé le questionnaire d’enquête 2023 et la locataire justifiant de l’envoi du questionnaire 2022 rempli et accompagné de son avis d’imposition 2021. 

Il y a lieu de déduire de la somme demandé le montant de 372,47 euros au titre de frais de procédure. 

Par conséquent, Madame [R] [O] est redevable de la somme de 1.355,02 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2023, échéance du mois de février incluse, hors frais de procédure.

Sur la demande de délai de paiement 

L'article 1228 du code civil pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts". De son côté, l'article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [R] [O] sollicite des délais de paiement. 

Il résulte du décompte que Madame [R] [O] a repris le paiement des loyers avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de la situation sociale et économique de Madame [R] [O], de l'ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il lui sera accordé un délai de paiement d'une durée de 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [R] [O] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamné à payer à la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action en résiliation du bail engagée par la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4],

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 22 octobre 1993 entre la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], et Madame [R] [O], et portant sur le logement situé [Adresse 3],
ORDONNE en conséquence à Madame [R] [O] de libérer les lieux dès la signification de la présente décision,
DIT que faute par l'occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,
RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
CONDAMNE Madame [R] [O] à à payer à la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4] une indemnité mensuelle d'occupation au montant de 438,77 euros, laquelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 
CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], la somme de 1.355,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
AUTORISE Madame [R] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 56,45 euros chacune et la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,


CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA VILOGIA, venant aux droits de la société [Adresse 4], la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens, en ce inclus les coûts du commandement de payer et de l'assignation,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE