Tribunal Judiciaire · 0P1 P.proximité- ATF1 — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 19 Février 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 19/02/24
 à Me GAUTHIER
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 19/02/24
 à Mr [M]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07214 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FYI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON


DEFENDEUR

Monsieur [I], [H], [S] [M]
né le 17 Janvier 2000 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne














EXPOSE DU LITIGE

Le 25 avril 2022, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, “VISA pour le Logement et l'Emploi” (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [G] [X], bailleur, pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation consenti à Monsieur [I] [M] portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Le bail était conclu le 26 avril 2022 à effet au 27 avril 2022 moyennant le paiement d’un loyer mensuel d'un montant de 620 euros, outre 70 euros au titre des provisions sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des sommes dues par Monsieur [I] [M] à hauteur de la somme de 1.380 € et lui a fait signifier un commandement de payer cette somme en principal le 3 février 2023. La dette a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail;ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec si necessaire le concours de la force publique;le condamner au paiement de la somme de 1.758,52 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023 sur la somme de 1.380 € et à compter de l’assignation pour le surplus;fixer l’indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges;le condamner au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux;le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l'audience du 8 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’en est rapportée sur la demande reconventionnelle de délais de paiement. 

Monsieur [I] [M] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a indiqué avoir repris le paiement intégral des loyers et disposer de revenus mensuels de 700 €. Il a sollicité des délais de paiement, précisant pouvoir verser la somme de 200 € en plus du loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement Visale n° A10137363501 souscrit le 25 avril 2022 par Monsieur [G] [X], bailleur. 

Il conviendra donc de déclarer recevable l'action en acquisition de la clause résolutoire et à défaut en prononcé de la résiliation du bail intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire 
Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 10 août 2023, conformément aux dispositions précitées.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 6 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2023, pour la somme en principal de 1.380 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 avril 2023 à minuit. 

Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [M] est redevable de la somme de 1.758,52 € au titre des loyers et charges impayés. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023 sur la somme de 1.380 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2020-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2020-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [M] déclare percevoir des ressources mensuelles de 700 euros. Il résulte du décompte qu’il a repris le versement des loyers avant la date d’audience et que le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de la qualité du bailleur et des propositions de règlement formulées, il convient d'accorder des délais de paiement tels que précisés dans les termes du dispositif. Compte de l’abence d’opposition formulée par le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [I] [M] sera condamné à verser la somme de 350 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit le 26 avril 2022 à effet au 27 avril 2022, relatif au local d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à compter du 3 avril 2023 à minuit,

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.758,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023 sur la somme de 1.380 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [I] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 70 euros, la dernière mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
* que Monsieur [I] [M] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation non révisable égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE