Tribunal Judiciaire · 0P1 P.proximité- ATF1 — 15 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 25 mars 2024 prorogé au 24/06/24
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 15 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 24/06/24
 à Me FOURRIER-MOALLIC
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07441 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HTM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD (SA [Adresse 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante














EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 avril 2022, la SA 3F Sud a donné à bail à Mme [E] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 594,37 euros, outre 82,47 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F Sud a fait signifier à Mme [E] [J] par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023 un commandement de payer la somme de 2 591,58 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SA 3F Sud a fait assigner Mme [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à titre, subsidiaire prononcer la résiliation du contrat aux torts de la locataire,
- ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Mme [E] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 22 novembre 2023, soit la somme de 5 298,94 euros avec intérêts légaux à compter de du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer avec charges,
- condamner Mme [E] [J] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA 3F Sud expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 août 2023 et ce, pendant plus de six semaines.

A l'audience du 15 janvier 2024, la SA 3F Sud, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6 652,62 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [E] [J] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2024 prorogé au 24 juin 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F Sud justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 11 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2023, pour la somme en principal de 2 591,58 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 octobre 2023.

Mme [E] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [E] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [E] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 676,84 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [E] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [E] [J] reste devoir la somme de 6 643,02 euros, à la date du 11 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus, déduction faite de la somme 9,60 euros de frais.

Pour la somme au principal, Mme [E] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [E] [J] est donc condamnée au paiement de la somme de 6 643,02 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 591,58 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA 3F Sud les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2022 entre la SA 3F Sud et Mme [E] [J] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 octobre 2023 ;
 
ORDONNE en conséquence à Mme [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DIT qu’à défaut pour Mme [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F Sud pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de la SA 3F Sud de suppression du délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à verser à la SA 3F Sud, la somme de 6 643,02 euros décompte arrêté au 11 janvier 2024 incluant la mensualité de décembre 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 591,58 à compter du 9 août 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [E] [J] au paiement, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 676,84 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à verser à la SA 3F Sud une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président