Tribunal Judiciaire · 0P1 P.proximité- ATF1 — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 19 Février 2024
Président : MANACH,
Greffier : SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 19/02/24
 à Me RIOU-SARKIS
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 19/02/24
à Me DE BLEGIERS
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06278 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4AFG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [N]
né le 04 Juillet 1974 à , demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Renaud DE BLEGIERS de la SELARL R2B AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Renaud DE BLEGIERS de la SELARL R2B AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE






EXPOSE DU LITIGE
Le 8 septembre 2022, une lettre de mission a été régularisée entre Monsieur [Y] [N], en sa qualité d’expert foncier, d’une part, et Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] d’autre part, pour un montant de 1.620 € TTC. Un acompte de 486 € TTC a été versé par ces derniers.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 6 avril 2023, Monsieur [Y] [N] a mis en demeure Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] de régler la somme de 1.134 € au titre de la facture du 23 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, Monsieur [Y] [N] a fait assigner Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les condamner in solidum au paiement des sommes de :
1.134 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 avril 2023 ;750 € à titre de dommages-intérêts en raison de l’inexécution de leurs obligations ;1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 8 janvier 2021 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [Y] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et par conclusions en réplique a soutenu, s’agissant de l’exception d’inexécution alléguée par la partie adverse, que la mission qui lui a été confiée ne portait pas sur l’analyse des possibilités d’exploitation du PLUi, ni sur les possibilités d’agrandissement et de modification de destination de la construction dans le cadre d’une cession future mais consistait uniquement en la détermination de la valeur vénale du bien immobilier.

Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures aux termes desquelles ils ont invoqué l’exception d’inexécution en faisant valoir que Monsieur [Y] [N] avait manqué à ses obligations contractuelles en ce qu’il n’avait pas répondu à l’objet de sa mission en ne prenant pas notamment en compte les caractéristiques techniques et juridiques du bien immobilier, et en particulier les éventuelles possibilités d’exploitation du PLUI de nature à augmenter la valeur du bien et la possibilité d’un agrandissement du bien ou d’une modification de sa destination. Ils ont en conséquence demandé le rejet de ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement du prix de la prestation et sur l’exception d’inexécution

Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Il en résulte qu’il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son cocontractant n’a rempli que partiellement son obligation d’établir cette inexécution.

En tout état de cause, il entre dans le pouvoir souverain des juges du fond de déterminer si l’inexécution de ses obligations par l'une des parties à un contrat synallagmatique est de nature à affranchir l'autre de ses obligations corrélatives.

En l’espèce, le litige porte sur l’étendue de la mission confiée à Monsieur [Y] [N] en sa qualité d’expert.

En l’occurrence, la lettre de mission régularisée entre les parties est formulée en ces termes : « nous vous confirmons être en mesure d’établir un rapport d’expertise au terme duquel sera déterminée la valeur vénale d’une maison sise à [Adresse 6], cadastrée, préfixe [Cadastre 4] section A N°[Cadastre 1], d’une contenance de 1.545 m². Cette étude, qui analysera la localisation, les caractéristiques techniques et juridiques du bien considéré ainsi que le marché immobilier local, sera établie en deux exemplaires originaux après acceptation du présent devis ». 

Le rapport d’expertise déposé par Monsieur [Y] [N] analyse dans une première partie les facteurs de nature à influer sur la valeur vénale du bien sis [Adresse 3] à savoir sa localisation et ses caractéristiques. Ainsi, il décrit l’environnement dans lequel le bien est implanté (page 5) et expose la topographie du terrain, sa forme, son accès et la réglementation d’urbanisme à laquelle il est soumis (pages 6 et 7), précisant notamment à l’appui de plans que la parcelle est concernée en partie Est par une zone constructible, en partie centrale par une zone de « prescriptions renforcées » et enfin par une « zone de bonne desserte « activités habitat » et un zonage pluvial zonage 2 ».

Le rapport rappelle ensuite les principales dispositions de la réglementation applicable (pages 8 à 14) et indique l’état des risques naturels ou technologiques ainsi que l’état des pollutions qui affectent le bien. Il poursuit en décrivant la construction principale (sa composition, les revêtements et aménagements, les éléments de confort et d’équipement, son état d’entretien) et la construction annexe. Enfin, le rapport établit la valeur du bien en fonction des éléments évoqués mais également en comparant avec les offres similaires sur le marché local (pages 23 à 25). Il en déduit une valeur estimée au prix de 360.000 € qui prend en compte « le potentiel de construction » et au prix de 324.000 € sans « le potentiel de construction ».

Il en résulte que Monsieur [Y] [N], en sa qualité d’expert foncier, a répondu à la mission qui lui a été confiée à savoir déterminer la valeur vénale du bien en fonction des différents éléments qui le composent, sa localisation et ses caractéristiques techniques et juridiques. L’analyse des possibilités d’exploitation du PLUi et de la possibilité d’un agrandissement du bien ou d’une modification de sa destination ne relèvent manifestement pas de la mission telle qu’elle est formulée dans la lettre du 8 septembre 2022 signée par les défendeurs. Si leurs attentes portaient sur ces éléments, il leur appartenait de compléter l’étendue de la mission d’expertise. 

Aucun manquement ne sera donc relevé à l’encontre de Monsieur [Y] [N]. En conséquence, Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] ne peuvent se prévaloir d’aucune exception d’inexécution. Ils seront donc déboutés de leurs demandes et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [N] la somme de 1.134 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 avril 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi des défendeurs et l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement d'ores et déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires, Monsieur [Y] [N] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires 

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [Y] [N] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [Y] [N] la somme de 1.134 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 avril 2023,

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [Y] [N] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] et Monsieur [X] [O] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE