Tribunal Judiciaire · JCP — 3 avril 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025


N° RG 24/00440 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G5YF

N° minute : 25/00132 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

Madame [B] [N]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Kathy BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [R] [F]
né le 31 Janvier 1983 à [Localité 5] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté


Madame [U] [F]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 20 Février 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025



copies délivrées le 03 AVRIL 2025 à :
Madame [B] [N]
Monsieur [R] [F]
Madame [U] [F]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 AVRIL 2025 à :
Madame [B] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement les 10 et 13 novembre 2023, Madame [B] [N] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [F], marié à Madame [U] [F], portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 500 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 12 septembre 2024, Madame [B] [N] a fait commandement à Monsieur [R] [F] et à Madame [U] [F] d’avoir à payer la somme en principal de 1.000,50 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 02 décembre 2024, Madame [B] [N] a fait assigner Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, au 13 novembre 2024, et à défaut le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers à compter du jugement à intervenir, 
- l'expulsion immédiate des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs : 
- au paiement de la somme de 2.000,50 euros au titre des loyers échus au 12 novembre 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer avec capitalisation des intérêts, 
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000 euros, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 20 février 2025, Madame [B] [N], représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 3.536,77 euros arrêtée au 19 février 2025.
Assignés à étude, Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] n'ont pas comparu, ni personne pour eux. 

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que les locataires ne s'étaient pas présentés au rendez-vous proposé par le CDS. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond. 

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [B] [N] justifie avoir saisi le 12 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité. 

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 12 septembre 2024, Madame [B] [N] a fait commandement à Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] d’avoir à payer la somme en principal de 1.000,50 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. En outre, le bailleur a demandé le constat de la résiliation au 13 novembre 2024, soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux. 

Ce faisant, Madame [B] [N] a nécessairement considéré que les locataires disposaient d'un délai de deux mois, et non de six semaines comme prévu contractuellement, après la délivrance d'un commandement de payer pour apurer leur dette. Ce délai de deux mois, plus favorable aux locataires, sera donc retenu.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 13 novembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, le bail n’a été signé que par Monsieur [R] [F]. Toutefois, celui-ci déclarait être marié. S’agissant du domicile conjugal, les époux sont tenus solidairement.

Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] occupent donc les lieux sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de les condamner solidairement à payer à Madame [B] [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale, non à la somme de 1.000 euros réclamée sans aucun justificatif ni motif, mais au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 10 et 13 novembre 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 19 février 2025 d'une dette de 3.536,77 euros. 

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] à payer à Madame [B] [N] la somme de 3.536,77 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 19 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2024 sur la somme de 1.000,50 euros, comme sollicité, et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.




Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] n'ont pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. 

En outre, ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, aucun versement n'a été fait depuis le mois de septembre 2024. 

Enfin, le rapport social et financier précise que Monsieur [R] [F] leur aurait déclaré téléphoniquement n’avoir ni ressource ni emploi, suivant des études sur [Localité 7] (en distanciel). 

Il ne peut donc pas leur être accordé de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il a déjà été accordé à Madame [B] [N] les intérêts moratoires réclamés. Celle-ci ne démontrant pas la mauvaise foi des locataires ni l'existence d'un préjudice distinct au simple retard de paiement, sa demande de dommages et intérêts supplémentaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 12 septembre 2024.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [N] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail des 10 et 13 novembre 2023 conclu entre Madame [B] [N] d’une part et Monsieur [R] [F] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies au 13 novembre 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu'à défaut par Monsieur [R] [F] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] à payer à Madame [B] [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Condamne solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] à payer à Madame [B] [N] la somme de 3.536,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 1.000,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, 

DIT qu'en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Dit n'y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Madame [B] [N], 

Condamne in solidum Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] à payer à Madame [B] [N] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [R] [F] et Madame [U] [F] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 12 septembre 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,