Tribunal Judiciaire · 1ERE CHAMBRE — 2 avril 2025

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Jugement N°
du 02 Avril 2025

N° RG 24/00175 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GFYR
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GROUPE IMMOBILIER DE FRANCE
C/
[G]














Copie certifiée conforme et 
Copie exécutoire délivrées
le


à : 
-Me CSEPAI T9
-Me LEFOUR T29
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ 


DEMANDERESSE :

GROUPE IMMOBILIER DE FRANCE,
N° RCS 414 781 088, dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par Me Angela CSEPAI, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 9



DÉFENDERESSE :

la SCI [G],
N° RCS 528379 662, dont le siège social est sis [Adresse 11] ; représentée par Me Marie pierre LEFOUR, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29, Me Justin BEREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0538


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF


DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 05 décembre 2024, à l’audience du 12 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 02 Avril 2025

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 02 Avril 2025
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier



* * *


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 15 et 20 mai 2019, la SCI [G] a confié à la SA Groupe immobilier de France un mandat de recherche d'acheteurs exclusif pour un programme dénommé " [Adresse 17] " constitué de 55 lots situés à Chartres, 42, [Adresse 6] [Adresse 5] et [Adresse 9]. 

L'acte prévoyait notamment une rémunération à la charge du vendeur et au profit du mandataire dès la réalisation effective de la vente par acte authentique, fixée à hauteur de 4% hors taxes du prix de vente toutes taxes comprises.

Par acte authentique reçu le 1er mars 2022 par Maître [H] [Z], la SCI de Famin a vendu à la SCI [Adresse 16] les lots 4 et 5 de l'ensemble immibilier précité, situés [Adresse 8], au prix de 1.656.000 euros. 

Le 28 février 2022, la SA Groupe immobilier de France a émis une facture à l'attention de la SCI [G] au titre des honoraires de commercialisation afférant à cette vente à hauteur de la somme de 75.600 euros hors taxes, soit 90.720 euros toutes taxes comprises.

N'ayant pas obtenu le versement de cette somme, par acte du 16 janvier 2024, la SA Groupe immobilier de France a fait assigner la SCI [G] devant le tribunal judiciaire de Chartres, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, aux fins de condamnation.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la SA Groupe immobilier de France demande au tribunal de :

- Condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 90.720 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- Condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la SCI [G] demande au tribunal de :

- Débouter la SA Groupe immobilier de France de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SA Groupe immobilier de France à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SA Groupe immobilier de France aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

* * * 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 05 décembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2025. 

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conclusions aux fins de paiement

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1217 du code civil prévoit par ailleurs que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L'article 1231-1 du code civil prévoit encore que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l'article 1371 du code civil que l'acte authentique, défini par l'article 1369 du même code comme étant celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter, fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté et non de ce qu'il en déduit. (Cass. 1ère Civ., 31 janvier 2024, n°22-17.117)

Enfin, l'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, par acte sous seing privé en date des 15 et 20 mai 2019, la SCI [G] a confié à la SA Groupe immobilier de France un mandat de recherche d'acheteurs exclusif pour un programmé dénommé " [Adresse 17] " constitué de 55 lots situés à Chartres, 42, 44 et [Adresse 5] et [Adresse 7], [Adresse 10].

L'article 1er du contrat prévoit précise que " le mandataire prend note que Val de France Transactions puisse présenter et vendre 10 lots de la résidence " [Adresse 17] ", il est entendu que GIF SA ne percevra aucune rémunération sur ces 10 lots.

Il prend note également que la Banque Populaire Val de France étudie la possibilité d'acquérir les deux lots de commerce situés au rez-de-chaussée (Commerces 04 et 05). (…) "

L'article 4 du contrat prévoit par ailleurs que " cette prestation fera l'objet d'une facturation par le MANDATAIRE dès la réalisation effective de la vente par acte authentique.

A cet effet, le MANDANT s'engage à payer la commission dès la conclusion de l'acte de vente entre lui-même et l'acheteur présenté par le MANDATAIRE et sur présentation de facture.

Toute vente contractée avec un acquéreur présenté par le MANDATAIRE et validé par le MANDANT selon les dispositions de l'article 6 du présent mandat, est réputée avoir été réalisée par le MANDATAIRE, sauf commun accord des parties.

La rémunération de base est de 4% HT du prix de vente TTC. (…) "

L'article 6 du contrat prévoit que " le MANDATAIRE dénoncera l'ensemble de ses prospects à ANTHEMIS. 

Le MANDATAIRE s'engage à dénoncer par courriel chaque prospect dès lors qu'il a présenté les biens objet du mandat. (…) Le MANDANT s'engage à conformer dans un délai de 24 heures (hors week-end et jours fériés) que le prospect n'a pas été déjà dénoncé par un mandataire tiers. "

La SA Groupe immobilier de France soutient que les honoraires de commercialisation des lots 4 et 5 de l'ensemble immobilier, cédés à la SCI [Adresse 16], lui sont dus dès lors que la vente a été réalisée par son entremise. La SCI [G] estime quant à elle que ces honoraires ne sont pas dus, dès lors que la vente a été conclue grâce à l'intermédiation de la société Val de France Transactions. 

L'acte de vente précise que " la vente a été négociée par Aviron Conseil Immobilier (…). En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de QUATRE-VINGT-DIX MILLE SEPT CENT VINGT EUROS (90.720,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. / Cette rémunération et réglée en dehors de la comptabilité de l'office notarial ".

Cette mention repose non sur des éléments personnellement constatés par le notaire instrumentaire, mais sur les éléments communiqués notamment par courriel par la SA Groupe immobilier de France. Dès lors, et contrairement à ce qui est soutenu en demande, la mention d'une créance de la SA Groupe immobilier de France à l'égard de la SCI [G] ne fait pas foi jusqu'à inscription de faux. 

Ainsi, nonobstant cette mention, il appartient à la SA Groupement immobilier de France de rapporter la preuve de l'existence de la créance dont elle se prévaut et, par conséquent, de ce que la vente régularisée au profit de la SCI [Adresse 16] a été réalisée grâce à son intermédiation et en contrepartie d'une rémunération.

Il convient d'observer que contrairement à ce que soutient la SA Groupement immobilier de France, il ne résulte pas du mandat de vente exclusif du 20 mai 2019 que ses effets soient limités dans le temps, contrairement à ce que prévoit, à peine de nullité, les dispositions de l'article 7 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Il résulte en outre des échanges de courriels versés aux débats que :

- Par courriel du 20 janvier 2021 à 17h21, le gérant de la SCI [G] a établi une liste des clients apportés par la SA Groupement immobilier de France, liste sur laquelle figurent notamment Monsieur [I] et Monsieur [Y] respectivement président de la SAS 3P et gérant de la société BNJ, toutes deux associées de la SCI [Adresse 16] dont le gérant est également Monsieur [Y] ;
- Toutefois, par courriel du 20 janvier 2021 à 18h25, le gérant de la SCI [G] a corrigé ses précédentes déclarations, précisant " Mr [Y] n'est pas votre prospect " ;
- Puis, par courriel du 21 janvier 2021, la société Val de France Immo a indiqué que " les locaux réservés par M. [Y] ont fait l'objet d'un contrat directement négocié entre la Banque et M. [Y]. (…) en aucun cas, cette transaction émane de l'agence Aviron ".

Si le gérant de la SCI [G] a, par courriel du 18 janvier 2021, indiqué " je vous confirme bien que les honoraires des ventes apportées par votre agence vous seront versés à la concrétisation des dites ventes, conformément à votre mandat ", cet engagement général n'implique pas que la SCI du [Adresse 14] ait été mise en relation avec la SCI [G] par la SA Groupe immobilier de France.

Au-delà de ces déclarations contradictoires, la SA Groupe immobilier de France verse aux débats une offre d'achat du 14 septembre 2018 établie par Monsieur [I] et Monsieur [Y]. Toutefois, celle-ci a été signée par les intéressés " en tant que gérants de la SCI BOIS DES EPARS et des sociétés SARL ACES et SARL BNJ " et non au nom de la SCI [Adresse 15]. Il sera également observé :

- que cette offre porte sur des locaux situés [Adresse 4], alors que les lots vendus le 1er mars 2022 sont situés [Adresse 8] et que le prix de 600.000 euros H.T. ne correspond pas au prix de la vente fixé à la somme de 1.656.000 euros, de sorte qu'il n'est pas démontré que l'offre porte sur les biens objets de la vente régularisée le 1er mars 2022 ; 

- Que cette offre est de plusieurs mois antérieure au mandat de vente.

Si, par courriel, Monsieur [I] a indiqué " nous avons toujours précisé que notre mise en relation avait été faite par l'intermédiaire de l'Agence Aviron " qui relève de la SA Groupement immobilier de France, il convient d'observer que ce courriel n'est pas daté et est en contradiction avec le contrat de réservation régularisé entre la SCI [G] et la SCI [Adresse 16] le 06 décembre 2019, aux termes duquel il est précisé que " l'acquéreur et le vendeur déclarent que le présent compromis de vente a été négocié avec le concours de la participation de la société Val de France Transactions (…) en vertu d'un mandat n°168 et de son avenant du 03/12/2019 précisant que la rémunération est à la charge exclusive de l'acquéreur. "

La circonstance que la société Val de France Transactions n'ait pas sollicité de versement d'honoraires de négociation à la SCI [Adresse 16], à la supposer établie, est sur ce point indifférente. 

De même, la circonstance que le débiteur des honoraires de négociation désigné dans l'acte de vente soit le vendeur alors que le contrat de réservation prévoit que ces honoraires sont à la charge de l'acquéreur est inopérante, dès lors qu'il s'évince de ce qui précède que la mention reprise dans l'acte de vente est fondée sur des informations erronées communiquées au notaire par la SA Groupe immobilier de France.

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient de retenir que la SCI le [Adresse 13] Blanc a été mise en relation avec la SCI [G] par la société Val de France Transactions et non par la SA Groupe immobilier de France. 

En conséquence, celle-ci n'est pas fondée à solliciter le versement d'une rémunération au titre de la vente régularisée entre la SCI [G] et la SCI [Adresse 16] le 1er mars 2022.

La SA Groupe immobilier de France sera dès lors déboutée de sa demande tendant à ce que la SCI [G] soit condamnée à lui verser la somme de 90.720 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

L'article 699 du même code prévoit par ailleurs que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, la SA Groupe immobilier de France sera condamnée aux dépens de la présente instance.


Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la SA Groupe immobilier de France ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions. La demande présentée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de condamner la SA Groupe Immobilier de France à verser à la SCI [G] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l'espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SA Groupe immobilier de France de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [G] à lui verser la somme de 90.720 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE la SA Groupe immobilier de France aux dépens de l'instance ;

DEBOUTE la SA Groupe immobilier de France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Groupe immobilier de France à verser à la SCI [G] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY