Tribunal Judiciaire · SAISIES IMMOBILIERES — 9 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 16]



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JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIÈRES
N° RG 24/00280 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRVY
Nature de l’affaire : 78A
MINUTE N° 

CCC + CCCFE délivrées le : 
À : 
- Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA
JUGEMENT D’ORIENTATION RENDU LE 9 avril 2025


ENTRE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme au capital de 1.331.400.718,80 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris et identifiée au SIREN sous le n°542 029 848 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

CRÉANCIER POURSUIVANT représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocat plaidant au barreau de PARIS, 

ET :

Monsieur [E] [T] [D]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 13] (92)
demeurant [Adresse 5]
[Localité 10]

PARTIE SAISIE, non comparante, ni représentée


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IENA.SIS [Adresse 4], représenté par son syndic exercice la S.A.S. LAMY, société par actions simplifiée, inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099, 
dont le siège social est [Adresse 9]

CRÉANCIER INSCRIT, représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l'ESSONNE

TRESOR PUBLIC, Service des Impôts des Particuliers d’[Localité 16], dont les bureaux sont [Adresse 8]

CRÉANCIER INSCRIT, non comparant, ni représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisa VALDOR, Juge, Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire d’ÉVRY, assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière, lors de l'audience, et Alexandre EVESQUE, Greffier, lors du prononcé 

DÉBATS :

A l'audience du 5 mars 2025 tenue publiquement, les avocats des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2025 à 14 H 00.

Le juge de l'exécution vidant son délibéré conformément à la loi, a statué ainsi qu’il suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [E], [T] [D] un commandement de payer valant saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d'un acte authentique contenant prêts reçu le 5 juillet 2011 par Maître [A] [M], notaire de la SCP « [H] [W], [O] [L], [P] [X], [I] [W] », notaire à Evry.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié, le 4 novembre 2024, au service chargé de la publicité foncière de [Localité 14] 1er bureau, sous les références Volume 2024 S n°265.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Monsieur [E], [T] [D] devant le juge de l'exécution d'[Localité 16]-[Localité 15], statuant en matière immobilière aux fins de voir :

- ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers suivants :
COMMUNE DE [Localité 17]
Dans un ensemble immobilier
[Adresse 7]
Figurant au cadastre de la maniere suivante :
- section [Cadastre 12] n°[Cadastre 11], "[Adresse 6]" pour une contenance dc 37a 80ca
sur la mise à prix de 46.400 €

fixer la date de l'audiencc a laquelle il sera procédé à ladite vente forcée ;mentionner le montant de la creance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 101 599, 77 euros, valeur au 05/07/2024 sans prejudice dc tous autres frais de procédure etceux d'éxecution ;
ordonner, outre la publicité légale et l'aménagement judiciaire de la publicité, une annoncesur un site intemet [AVOVENTES recommande] dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;désigner la SELARL COJUSTICE, commissaire de justice à [Localité 20] (91), afin de procéder a une visite de l'immeuble pendant [une heure en principe sauf exception], dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;
A titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur,

fixer le montant en deça duquel l'immeublc ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas écheant, les conditions particulières de la vente ;dire que le prix dc vente dc l'immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts ct consignations ;taxer les frais de poursuite qui seront verses directement par l'acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;dire que les emoluments dc vente amiable seront percus par l'avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 ct A 444-91 du Code dc commerce, en sus du prix de vente ;



En tout état de cause,

condamner Monsieur [E] [T] [D] au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au pro t du CREDIT FONCIER DE FRANCE ;ordonner l'emploi des depens en frais taxes dc poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers ct dc leur actualisation.

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière au syndicat des copropriétaires de la Résidence [19], créanciers inscrits.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 20 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 3] (91) a, par acte d'avocat déposé au greffe, le 28 janvier 2025, déclaré sa créance.

L'affaire a été appelée à l'audience 5 mars 2025 au cours de laquelle la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son conseil, a, se référant à son assignation, sollicité qu'il soit ordonné la vente forcée du bien saisi.

Monsieur [E], [T] [D] n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] sis [Adresse 3] (91), représenté par son conseil, n'a pas formulé d'observation.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

I. Sur l'existence d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

Aux termes de l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution, « tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

L'article L111-3 du même code dispose que « Seuls constituent des titres exécutoires :
1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;
3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
5° Le titre délivré par l'huissier de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;
6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ;
7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative, lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente ».

L'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 03 juillet 2010 au 01 juillet 2016, (devenu l'article L 212-1), applicable au contrat de prêt litigieux, prévoit que « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

L'article R 132-2 4° du même code (devenu l'article R 212-2), dans sa version en vigueur du 21 mars 2009 au 1 juillet 2016, dispose que « dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et second alinéa de l'article L 132-1, sauf à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet notamment de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ».

Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu'il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l'applique pas, sauf si le consommateur s'y oppose (CJCE, 4 juin 2009, C-243/08).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation par une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que :

l'arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu'il dégageait pour l'appréciation du caractère abusif d'une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d'apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.l'article 3, paragraphe 1, et l'article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que : sous réserve de l'applicabilité de l'article 4, paragraphe 2, de cette directive, ils s'opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit, de manière expresse et non équivoque, que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d'une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n'a pas fait l'objet d'une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties découlant du contrat.
Par un arrêt du 22 mars 2023 (Civ. 1ère, n°21-16.044) et en application de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu'il incombait au juge d'examiner d'office l'existence d'un tel abus.

En l'absence de précision, dans l'arrêt précité, sur l'application dans le temps du droit prétorien nouveau, il s'applique aux procédures en cours et aux contrats souscrits antérieurement à la date de son prononcé.

Par un arrêt du 29 mai 2024 (Cass Civ. 1ère, n°23-12.904), la Cour de cassation a eu l'occasion d'appliquer cette jurisprudence à une clause d'un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Les conditions effectives de mise en oeuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci, qui doit être appréciée in abstracto.

En outre, il a été jugé, en application des dispositions de l'article L.312-39 du code de la consommation, que si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (Cass Civ 1ère, 3 juin 2015 n°14-15655 ; Civ 1ère, 22 juin 2017 n° 16-18418).

En application de l'article L. 241-1 du code de la consommation, les clauses abusives sont réputées non écrites.

Aux termes de l'article R.632-1 du code de la consommation "Le juge peut relever d'office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application.
Il écarte d'office, après avoir recueilli les observations des parties, l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat."

Dans l'hypothèse où une clause de déchéance du terme est déclarée abusive, le prêteur dispose de la faculté de procéder au recouvrement forcé des échéances impayées ou de saisir le juge pour solliciter la résolution du contrat de prêt pour manquement grave des emprunteurs à leur obligation de remboursement des sommes prêtées et leur condamnation au paiement des échéances impayées non régularisées, du capital restant dû, des intérêts moratoires, et de l'indemnité de résiliation.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte authentique reçu, le 5 juillet 2011, par Maître [A] [M], notaire de la SCP "[H] [W], [O] [L], [P] [X], [I] [W]", titulaire d'un office notarial à Evry, Monsieur [E], [T] [D] a acquis le bien immobilier, objet de la procédure de saisie immobilière, et s'est vu consentir par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, pour le financement de cette acquisition, un prêt "FONCIER AVANTAGE n°2396418" d'un montant de 12 750 euros au taux d'intérêt, hors assurance, de 1,50 % l'an, un prêt "FONCIER LIBERTE n°2396419" d'un montant de 89 950 euros au taux, hors assurance, de 4,75 % l'an, et un prêt "A TAUX ZERO PLUS n°2396420" d'un montant de 24 800 euros.




L'article 11 des conditions générales de l'offre de prêt stipule que :

« A la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu'une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants :
- défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Prêteur, tant sur le présent prêt et qu'au titre de l'une quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. (...) ».

Cette clause de déchéance du terme du prêt de plein droit, sans délai laissé aux emprunteurs pour tenter de régulariser les impayés, qui se voit dès lors imposer le remboursement immédiat de la totalité du prêt, sans avertissement, et en l'absence d'un autre mécanisme conventionnel de régularisation des retards de paiement, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au préjudice de Monsieur [E], [T] [D], et par conséquent, est susceptible de revêtir un caractère abusif et d'être réputée non écrite.

Les conditions effectives de mise en oeuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci, qui doit être appréciée in abstracto.

Il s'ensuit qu'il est indifférent que la société CREDIT FONCIER FRANCE est, dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause de déchéance du terme, par l'intemédiaire de son mandataire, la société IQERA SERVICES, mis en demeure Monsieur [E], [T] [D] de régler les échéances impayées des trois prêts susvisés, soit la somme totale de 5 874,04 euros, dans un délai de trente jours suivant la réception de la mise en demeure, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

En effet, le délai ainsi fixé ne dépendait que d'elle et demeurait par conséquent discrétionnaire, caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier.

C'est en ce sens que la Cour d'appel de Paris a statué, dans un arrêt du 27 juin 2024, concernant une clause de déchéance du terme libellée strictement dans les mêmes termes et figurant dans un contrat de prêt de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, cette dernière ayant de la même manière notifié une mise en demeure de 30 jours. (Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 10, 27 juin 2024, n° 23/19425)

Si la clause d'exigibilité immédiate est déclarée abusive et donc réputée non écrite, la déchéance du terme n'aurait pas été valablement mise en oeuvre de sorte que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne justifierait pas d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible pour le capital restant dû et l'indemnité forfaitaire.

Dans le respect du principe du contradictoire prévu par l'article 16 du code de procédure civile, et en application de l'article 444 du même code, il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE puisse formuler ses observations concernant le caractère abusif de la clause de déchéance que le juge de l'exécution entend soulever d'office, et le défaut d'exigibilité de la créance au titre du capital restant dû et de l'indemnité forfaitaire, qui en résulterait.

Il convient, dans ces conditions, de surseoir à statuer sur les demandes de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE.

II. Sur les dépens

En l'état, les dépens seront réservés.









PAR CES MOTIFS,

Le juge de l'exécution, par mesure d'administration judiciaire, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à faire part de ses observations concernant le caractère abusif de la clause de déchéance du terme que le juge de l'exécution entend soulever d'office, et le défaut d'exigibilité de la créance au titre du capital restant dû et de l'indemnité forfaitaire, qui en résulterait ;

RENVOIE la cause et les parties à l'audience d'orientation du mercredi 18 juin 2025 à 9h30 en salle civile n°2 ;

DIT que la notification de la présente décision vaudra convocation des parties à ladite audience et qu'il sera tiré toutes conséquences de droit de toute abstention ;

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l'exécution, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Elisa VALDOR, juge de l'exécution, et par Alexandre EVESQUE, greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXÉCUTION