Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 7 avril 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


MINUTE N°
DU 07 Avril 2025

N° RG 24/02904 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2RA




 




 


























Grosse délivrée
à Me HURLUS

Copie délivrée
à Me EL ATTACHI

le







DEMANDEURS:

Madame [X], [R] [G]
née le 12 Juin 1957 à [Localité 11]
[Adresse 4]
[Adresse 6] - [Localité 2]

Représentée par Me Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [M] [G]
né le 03 Février 1982 à [Localité 9]
[Adresse 4] - [Localité 2]

Représenté par Me Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE


DEFENDEUR:

Monsieur [I], [J], [K] [T]
né le 10 Avril 1957 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 1]

représenté par Me Nourdine EL ATTACHI, avocat au barreau de NICE




COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge 

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025










EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [R] [G] et son fils Monsieur [M] [G] sont propriétaires indivis d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 10]. 

Arguant que ce bien était occupé jusqu’au mois de mars 2024 par Monsieur [I] [T], ex-époux de Madame, en vertu d’un bail verbal et se prévalant d’arriérés locatifs, Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] l’ont fait citer, par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 21 novembre 2024 à 15 heures, aux fins, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-1 du code civil, de le condamner à leur payer les sommes de 8 900 euros au titre de l’arriéré de loyer, 2 224,41 euros au titre de l’arriéré de charges, 2 074 euros au titre de la taxe foncière 2023, 7 332,05 euros au titre des dégradations locatives, 5 000 euros pour résistance abusive et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens. 

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 11 février 2025. 

À l’audience, 

Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G], représentés, se réfèrent à leurs conclusions n°1 déposées à l’audience, aux termes desquelles ils maintiennent leurs prétentions initiales. 

Monsieur [I] [T], représenté, se réfère à ses conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande, au visa des articles 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 de débouter les consorts [G] de leurs demandes et reconventionnellement de les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens. 

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la nature de l’occupation de Monsieur [I] [T]

Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux.

Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] soutiennent que Monsieur [I] [T] a occupé le logement litigieux selon bail verbal conclu le 1er mars 2023 moyennant le paiement d’un loyer hors charges de 1 600 euros par mois et qu’il n’a pas respecté ses engagements de sorte qu’au titre des loyers, taxes et charges il reste devoir la somme de 11 124,41 euros. 

Il leur appartient ainsi de rapporter, outre l’occupation matérielle des lieux par Monsieur [I] [T], la preuve de l’existence d’un bail verbal, conformément à l’article 1353 alinéa 1 du code civil. Si le bail verbal peut être prouvé par tous moyen dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution, ce qui résulte des dispositions de l’article 1715 du code civil, il est cependant nécessaire d’établir qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix. 

Monsieur [I] [T] quant à lui nie l’existence d’un bail verbal rappelant qu’il occupait le premier étage de la maison à titre gratuit conformément à la convention de divorce, qu’il a quitté les lieux au mois de décembre 2023 outre qu’il s’est toujours acquitté de sa participation aux charges afférentes audit logement. Il soutient que la preuve de l’existence d’un bail verbal n’est pas rapportée et que les échanges de courriels produits aux débats ne sauraient constituer un commencement de preuve par écrit. 

En l’espèce, le litige porte sur la nature de l’occupation par Monsieur [I] [T] de la maison d’habitation à compter du 1er mars 2023, les parties s’accordant sur le fait que son occupation antérieure était consentie à titre gratuit. L’occupation matérielle des lieux par Monsieur [I] [T] à compter de cette date n’est pas non plus contestée étant précisé qu’il occupait le 1er étage de la maison et non le rez-de-chaussée, lequel était occupé par le fils de celui-ci Monsieur [F] [T]. 

Cette occupation matérielle des lieux ne suffit néanmoins pas, à elle seule, à démontrer le commencement d’exécution du bail verbal. 

À ce titre, Madame [X] [R] [G] produit aux débats deux courriels de Monsieur [I] [T] en date des 23 février 2023 et 1er novembre 2023 selon lesquels il déclare dans le premier « je reviens vers toi pour valider ton offre de loyer à 1000 euros / mois » et dans le second « effectivement je me suis engagé à te payer un loyer et j’en suis toujours d’accord ». 

Il est constaté également à la lecture des relevés bancaires produits qu’elle a perçu de Monsieur [I] [T] en mars, avril et mai 2024 la somme de 1 600 euros avec les motifs suivants « virement de [I] [T] loyer 03/23 », « virement de [I] [T] loyer 04 », « loyer 05/2023 [Adresse 3] » puis pour les mois suivants les sommes de 1 000 euros le 12 juin 2024 motif « virement de [I] [T] loyer 06 », 1 100 euros le 10 juillet 2024 « motif loyer 07 + [F] 100 » puis 11 août 2024 motif « virement de [I] [T] loyer 08/23 ». D’autres virements de Monsieur [I] [T] figurent également au crédit de son compte pour des montants variant de 500 euros à 600 euros précisant qu’il s’agit du loyer de [F]. 

Il résulte de ces éléments que les requérants prouvent l’existence d’un bail verbal relativement à l’occupation du 1er étage de la maison située [Adresse 3] à [Localité 10] par Monsieur [I] [T] moyennant le versement d’un loyer de 1 000 euros par mois. 

Il ne saurait être retenu un loyer de 1 600 euros dans la mesure où la somme de 600 euros est clairement identifiée comme étant relative à l’occupation matérielle du rez-de-chaussée de la maison par Monsieur [F] [T]. Les consorts [G] distinguent d’ailleurs dans leur décompte locatif les loyers dus par Monsieur [I] [T] (1 000 euros) et ceux dus par Monsieur [F] [T] (600 euros). 

Le bail échappe donc aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, laquelle dispose article 3 que le contrat de location est établi par écrit, et il doit donc être appliqué les dispositions du code civil relatives au contrat de louage.

Sur les arriérés de loyers et charges

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les consorts [G] réclament le paiement de la somme de 8 900 euros au titre de l’arriéré locatif et produisent un décompte locatif selon lequel Monsieur [I] [T] reste redevable de la somme de 7 000 euros au titre des loyers dus sur la période de septembre 2023 à mars 2024 inclus et Monsieur [F] [T] de celle de 1 900 euros au titre des loyers de juin 2023 et de janvier 2024 à mars 2024. 

Monsieur [I] [T] indique dans ses conclusions avoir quitté les lieux au mois de décembre 2023. Cependant il produit un courrier du 17 février 2024 adressé au conseil des requérants, selon lequel il souhaite « quitter le logement sous peu ». Il convient donc d’en conclure que son obligation en paiement a cessé à la fin du mois de février 2024, en l’absence d’éléments produits par les requérants justifiant l’occupation matérielle des lieux par celui-ci au mois de mars 2024. 

Monsieur [I] [T] ne démontre pas s’être acquitté des loyers dus sur la période de septembre 2023 à février 2024 inclus s’élevant au total à 6 000 euros alors que la charge de la preuve pèse sur lui. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Les consorts [G] réclament également le paiement de la taxe foncière 2023 de 2 074 euros, de charges de copropriété s’élevant à 1 466,84 euros, d’une facture d’électricité de 127,57 euros, de la somme de 350 euros relativement à l’entretien de la chaudière et celle de 280 euros correspondant au coût du ramonage du poêle à bois. 

Ils seront toutefois déboutés de leurs demandes, la taxe foncière étant à la charge du propriétaire et non du locataire hormis la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 446 euros, le décompte de charges ne distinguant pas la quote-part afférente au locataire, la facture d’électricité étant relative au rez-de-chaussée de la maison et non au 1er étage, et en l’absence de production de justificatifs concernant les deux derniers postes d’indemnisation (seuls sont produits des estimatifs de coût réalisés sur internet). 

Sur les dégradations locatives

L’article 1731 du code dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. 

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. 

Les consorts [G] réclament une indemnisation de 7 332,05 euros au titre de dégradations locatives. Monsieur [I] [T] réplique qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il soit responsable des dégradations locatives en l’absence d’état des lieux d’entrée établi outre que l’entretien du jardin est à la charge du propriétaire et non du locataire. 

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été effectué de sorte que Monsieur [I] [T] est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives conformément à l’article 1731 du code civil. 

Les demandeurs produisent aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 selon lequel, au premier étage, les lieux sont sales et les meubles meublants de la cuisine ont été partiellement déposés et démontés. 

Cependant, ces constatations ne permettent pas de mettre à la charge de Monsieur [I] [T] le montant des devis et factures produits car relatifs à des éléments non décrits dans le procès-verbal :
-le devis n°103 de l’entreprise HOME CONCEPT & PEINTURE du 16 mai 2024 d’un montant de 5 352,05 euros TTC est relatif à la mise en peinture de l’appartement bas de villa non occupé par le défendeur mais par son fils,
-la facture du 4 juin 2024 n°032.24 de DEBARRAS TOUS LOCAUX d’un montant de 780 euros TTC est relatif au démontage, débarras des existants intérieures et extérieurs,
-les devis de l’entreprise [Localité 8] JARDIN n°DNJ-2405-0123 et n°DNJ-2405-0122 des 16 mai 2024, tous deux pour 600 euros TTC afférents au débroussaillage, taille du lierre et des bambous et suppression du lierre présent sur le grillage à l’extérieur. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les consorts [G] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive en faisant valoir la mauvaise foi de Monsieur [I] [T] qui ne s’est pas acquitté des loyers convenus malgré ses engagements et multiples relances. Ils se prévalent d’un préjudice financier lié aux dégradations locatives outre d’un préjudice moral en raison de l’anxiété qu’ils ont ressenti lié à la perte de leurs biens mobiliers personnels qui avait une valeur sentimentale. 

En l’espèce, la mauvaise foi de Monsieur [I] [T] n’est pas contestable. Cependant, les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement des loyers, lequel est réparé par l’intérêt au taux légal. En outre, il a été conclu précédemment que Monsieur [I] [T] n’est pas responsable des dégradations locatives invoquées et le préjudice moral n’est pas démontré. 

Il convient donc de débouter les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts. 

Sur les dépenses accessoires

Monsieur [I] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamné à verser à Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] la somme que l’équité commande de fixer à 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] la somme de 6 000 euros au titre des arriérés locatifs dus sur la période de septembre 2023 à février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] la somme de 446 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [X] [R] [G] et Monsieur [M] [G] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection