Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 7 avril 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 3]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


MINUTE N°
DU 07 Avril 2025

N° RG 24/02015 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVRW




 
















Grosse délivrée
à Me BRICE-TREHIN 

Copie délivrée
à Me SABATIE

le



















DEMANDEUR:

Monsieur [F],[J],[K] [W]
né le 02 Octobre 1970 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Adresse 9]

Représenté par Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS


DEFENDERESSE:

Madame [R] [D] épouse [S]
née le 20 Janvier 1957 à [Localité 4] (NIGER)
[Adresse 2]

Représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE




COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge 

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025








EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [W] a donné à bail à Madame [R] [S] née [D], par acte sous seing privé du 30 mars 2012 à effet au 1er avril 2012, un appartement sis à [Localité 1], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel indexé de 480,00 euros et une provision mensuelle sur charges locatives de 20,00 euros, soit un total mensuel de 500,00 euros, actualisé à 579,92 euros.

Monsieur [F] [W] a notifié à Madame [R] [S] née [D] par acte du commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet au 31 mars 2024. 

Par acte du commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Monsieur [F] [W] a fait assigner Madame [R] [S] née [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice à l'audience du 5 septembre 2024 à 14h15, au visa des dispositions des articles 1224 et suivants et 1709 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de son article 15, aux fins de : 
-déclarer l'action recevable, 
-à titre principal, prononcer la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes du 29 septembre 2023 et la résiliation consécutive du bail, 
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, 
-en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Madame [R] [S] née [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la décision et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clefs, condamner Madame [R] [S] née [D] au paiement de diverses sommes de 812,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2024, de 581,44 euros pour l'indemnité d'occupation mensuelle, de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral enfin de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l'instance comprenant les frais du commissaire de justice et le coût du congé, 

Vu le renvoi de l'affaire et les divers renvois contradictoires de l'affaire dont le dernier à l'audience du 11 février 2025,

A l'audience, 

Madame [R] [S] née [D], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réponse déposées à l'audience, aux termes desquelles elle demande de : 
-débouter Monsieur [F] [W] de l'ensemble de ses demandes, 
-condamner Monsieur [F] [W] à lui verser la somme de 91,20 euros en remboursement des sommes indument perçues à titre de " frais de correspondance ", 
-condamner Monsieur [F] [W] à exécuter sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard après signification de la décision les travaux de mise en conformité de la ventilation de la salle de bain du logement litigieux, 
-condamner Monsieur [F] [W] au paiement de la somme de 2 000,00 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, 
-condamner Monsieur [F] [W] au paiement de la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance.

Monsieur [F] [W], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience, aux termes desquelles il sollicite le débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [R] [S] née [D] et conclut à la confirmation de l'ensemble de ses prétentions et moyens formulés dans son assignation, excepté le montant au titre de l'arriéré locatif qu'il actualise à la somme de 1 137,93 euros, celui au titre de l'indemnité d'occupation qu'il fixe à 579,92 euros et celui au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il fixe à 2 000,00 euros. 

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En application de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le bail liant les parties stipule à l'article 5 que le loyer et la provision sur charges locatives seront payés d'avance et en totalité le premier de chaque mois.

En vertu de l'article 15 I de la même loi, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu'il émane du bailleur. 

Ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Selon les dispositions de l'article 15 III de la loi précitée, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté ministériel, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, à savoir être situé, à défaut d'arrondissement, dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune.

Cependant, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat et le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. 

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans le 30 mars 2012, à effet au 1er avril 2012, puis a été renouvelé par période de trois ans pour expirer le 31 mars 2024. 

Le congé pour reprise signifié à la demande du bailleur à Madame [R] [S] née [D] par acte du commissaire de justice du 29 septembre 2023 à effet au 31 mars 2024 est régulier en la forme dès lors qu'il respecte le délai de délivrance minimal de six mois avant l'expiration du bail fixée au 31 mars 2024. 

Il est fondé sur les faits suivants : impayés récurrents de loyers et charges ayant donné lieu à la signification d'un premier commandement de payer le 11 août 2023, laissant subsister à ce jour un arriéré locatif s'élevant à la somme de 995,69 euros.

Monsieur [F] [W] soutient que la locataire qui ne paie pas son loyer et ses charges aux termes convenus fixés au bail d'habitation est défaillante dans le respect de ses obligations contractuelles et légales à son égard. 
Il produit à ce titre le commandement de payer signifié à la locataire le 11 août 2023 et celui signifié à la locataire le 15 février 2024 ainsi que divers relevés de compte locatifs, dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que la locataire resterait devoir la somme de 1 137,93 euros au 14 janvier 2025.

Toutefois, Madame [R] [S] née [D] soulève la nullité du congé pour motifs sérieux et légitimes en soutenant qu'aucune offre de relogement ne lui a été proposée alors qu'elle bénéficierait du statut de locataire protégée. 

Il n'est pas discuté que Madame [R] [S] née [D], née le 20 janvier 1957, était bien âgée de plus de 65 ans au 31 mars 2024, date d'échéance du bail. Elle verse aux débats son avis d'impôt sur les revenus de l'année 2023 permettant de constater que le montant de ses ressources annuelles déclarées à l'administration fiscale, avant abattement ou déduction, à la date de notification du congé à savoir au 29 septembre 2023, s'élèvent à la somme de 5 653,00 euros et sont ainsi inférieures au plafond de ressources fixé à 21 878,00 euros pour une personne résidant dans une autre région que l'Île de France, par l'arrêté du 29 juillet 1987 en vigueur à cette date.

Il est donc constant que la défenderesse bénéficie du statut du locataire protégée incombant au bailleur de lui proposer des offres de relogement conformément à l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, ce dont Monsieur [F] [W] ne justifie pas.

En l’espèce, si le demandeur ne conteste pas ne pas avoir proposé des offres de relogement à la locataire, il estime que cette dernière a organisé frauduleusement sa défense dès lors qu'elle n'a précisé bénéficier du statut de locataire protégé qu'à l'occasion de la présente procédure et qu'elle n'a communiqué ses revenus pour l'année 2023 qu’au soutien de ses dernières écritures. Il en conclut que la juridiction ne peut donc lui reprocher de ne pas avoir proposé des offres de relogement à sa locataire étant donné qu'il ignorait ses revenus à la date de délivrance du congé et n'en a eu connaissance que lors de la présente procédure.

Madame [R] [S] née [D] rétorque que si elle n'a pas fait valoir ses droits issus du l'article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 avant la présente procédure ce n'est que parce qu'elle était en ignorance de ceux-ci. 

En l'espèce, Madame [R] [S] née [D] est effectivement légitime à se prévaloir de l'ignorance du statut de locataire protégé au moment de la signification du congé le 29 septembre 2023, il appartenait en l'occurrence à Monsieur [F] [W] de s'informer à l'occasion de la délivrance du congé à la locataire le 29 septembre 2023 sur les dispositions applicables pour procéder à l'expulsion de cette dernière dont il connaissait par ailleurs l'âge, première des deux conditions prévues par loi pour permettre au locataire de bénéficier du statut de locataire protégé. 

En conséquence, Madame [R] [S] née [D] est fondée à se prévaloir du bénéfice de protection prévu par l'article 15 III de la loi du 06 juillet 1989. 

Il en résulte que le congé pour motifs sérieux et légitimes du 29 septembre 2023 doit être déclaré nul. 

Sur la résiliation judiciaire du bail

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon l'article 1728 du code civil le preneur de la chose louée est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus. 

Le bail liant les parties stipule à l'article 5 que le loyer sera payable d'avance et en totalité le premier de chaque mois.

Monsieur [F] [W] demande à la juridiction de prononcer la résiliation du bail pour non-respect de l'obligation de règlement des loyer et charges aux termes convenus par la locataire. 

Il produit à ce titre trois lettres de relance en date du 16 novembre 2023, du 15 janvier 2024 et du 23 janvier 2024 mettant en demeure la locataire de régler son arriéré locatif, un commandement de payer délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023 pour un arriéré locatif de 2 014,17 euros ainsi qu'un commandement de payer délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 pour un arriéré de 
2 250,36 euros, un décompte locatif arrêté à la somme de 686,95 euros le 15 novembre 2024, un décompte locatif arrêté à la somme de 812,32 euros le 5 avril 2024, enfin un décompte locatif actualisé arrêté à la somme de 1 137,93 euros le 14 janvier 2024. 

Madame [R] [S] née [D] s'oppose à la demande en résiliation judiciaire du bailleur. Elle fait valoir sa situation personnelle et explique que l'impayé locatif a pour origine les difficultés financières qu'elle a rencontré lors de la liquidation de ses droits à la retraite qui sont désormais résolus.

Elle expose être complètement à jour de ses loyers et charges depuis le 29 avril 2024 et conteste le décompte locatif actualisé au 14 janvier 2025 à la somme de 1 137,93 euros. Elle indique en effet n'être redevable depuis le mois d'août 2024 que du loyer résiduel d'un montant de 288,92 euros, le versement de l'allocation logement ayant été suspendu en raison de l'indécence du logement. Elle communique à cet effet la lettre de la Cheffe de service de l'Hygiène publique de la Ville de [Localité 7] en date du 31 juillet 2024 l'informant avoir relevé le défaut de ventilation de la salle de bain et avoir mis en demeure le Cabinet de gestion SAG d'y remédier dans les meilleurs délais ainsi que la lettre de la Caisse d'allocations familiales en date du 23 août 2024 faisant état de la non-conformité du logement au regard des critères de décence et de la notification au bailleur de la suspension de l'allocation logement jusqu'à la réalisation par celui-ci des travaux de mise en conformité du logement dans un délai de 18 mois.

Le bailleur considère que la locataire a instrumentalisé les services de la Mairie afin d'échapper à ses obligations de paiement étant donné que le logement lui a été donné à bail entièrement refait à neuf. Il justifie avoir fait part de ses contestations par courrier au Service de l'Hygiène publique de la [Localité 6] de [Localité 7] le 16 août 2024 et à la Caisse d'allocations familiales le 6 février 2024, considérant n'être débiteur d'aucune obligation de réparation, le bail s'étant résilié selon lui par l'effet du congé du 29 septembre 2023.

Il ajoute enfin avoir souhaité réaliser des travaux et avoir missionné deux artisans afin d'obtenir un devis d'installation de la VMC et produit pour en justifier un mail du Cabinet de gestion SAG en date du 27 janvier 2025 dans lequel il informe le conseil du défendeur du fait que Madame [R] [S] née [D] aurait déclaré à un artisan ne pas souhaiter lui donner rendez-vous avant le 15 février 2025, voire à une date ultérieure pour cause de procès. 

Or, ce courriel est considéré comme insuffisant par la juridiction pour établir la volonté de Monsieur [F] [W] de réaliser des travaux de mise en conformité dans l'appartement litigieux, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. 

En l'espèce, la juridiction relève à l'examen du décompte locatif actualisé arrêté au 14 janvier 2025 que Madame [R] [S] née [D] a soldé son arriéré locatif depuis le mois d'avril 2024 et qu'elle règle son loyer courant depuis. En effet, il ressort de ce décompte que Monsieur [F] [W] a, à compter du mois d'octobre 2024, continué de réclamer à sa locataire le montant de 291,00 euros correspondant à l'allocation logement suspendue par la Caisse d'allocations familiales de sorte que la somme de 1 137,93 euros à laquelle est arrêté le décompte le 14 janvier 2025 ne correspond qu'au montant de l'allocation logement, cette dernière ayant continué de ne régler que le montant du loyer résiduel comme prescrit par la Caisse d'allocations familiales dans son courrier du 23 août 2024. 

Il en résulte que les manquements graves et répétés de la locataire invoqués par le bailleur ne sont pas étayés, cette dernière ayant soldé son arriéré locatif depuis le mois d'avril 2024 et ayant par ailleurs réalisé des efforts depuis la situation d'impayés locatifs pour régler régulièrement son loyer en totalité ou partie. 

Ainsi, les demandes de Monsieur [F] [W] en résiliation judiciaire du bail, en expulsion sous astreinte et en condamnation de Madame [R] [S] née [D] en paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées. 

La demande de Monsieur [F] [W] en paiement d'une indemnité de 1 500,00 euros au titre du préjudice moral et financier qu'il prétend avoir subi du fait de l'indisponibilité de son logement et des contraintes administratives ainsi que du temps consacré au dossier sera donc rejetée, ses demandes en constat de la résiliation du bail et en prononcé de la résiliation judiciaire ayant été rejetées, il ne peut être considéré comme étant fondé à se prévaloir d'un quelconque préjudice lié à l'indisponibilité du logement ou à la gestion de son dossier. 

Sur les travaux de mise en conformité du logement 

Selon l'article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Cette obligation d'ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l'article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau (…),
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (...),
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En matière d'indécence, l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

Madame [R] [S] née [D] se prévaut du défaut de ventilation de la salle de bain relevé par la Cheffe de service de l'Hygiène publique de la Mairie de [Localité 7] le 31 juillet 2024 caractérisant l'indécence du logement constatée par la Caisse d'allocations familiales dans son courrier du 23 août 2024 et demande à la juridiction de condamner le bailleur à exécuter sous astreinte les travaux de mise en conformité de la ventilation de la salle de bain. 

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [F] [W] n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité de l'appartement. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [R] [T] née [D] de faire réaliser par Monsieur [F] [W] les travaux nécessaires de mise en conformité du logement loué dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, en application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard pendant 60 jours et ce jusqu’à complet achèvement des travaux de mise en conformité.

Sur la demande en dommages et intérêts 

En application de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Madame [R] [T] née [D] sollicite une indemnité de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu'elle estime avoir subi du fait de l'attitude de Monsieur [F] [W]. 

Elle expose en effet que ce dernier a fait fit de sa situation précaire et de sa bonne foi et a multiplié les démarches afin de l'expulser alors que sa dette locative était soldée depuis le mois d'avril 2024 et qu'elle est locataire depuis 2012. 

Cependant, si l'intégralité des demandes du bailleur ont été rejetées, les diverses démarches procédurales réalisées par celui-ci dans le cadre de la présente instance constituent son droit le plus strict et ne peuvent être génératrices d'un quelconque préjudice pour la locataire sauf abus caractérisé non démontré en l’espèce. 

Sa demande en dommages et intérêts sera donc rejetée. 

Sur les dépens de l'instance de référé et la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [F] [W], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera condamné à payer à Madame [R] [S] née [D] une somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe, 

PRONONCE la nullité du congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par Monsieur [F] [W] à Madame [R] [S] née [D] par acte du commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 ;

DIT que le contrat de bail conclu le 30 mars 2012 à effet au 1er avril 2012 s'est reconduit le 31 mars 2024 pour une durée de trois ans ;

REJETTE les demandes de Monsieur [F] [W] aux fins de constat et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion de la locataire et en condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation ; 

REJETTE la demande de Monsieur [F] [W] en dommages et intérêts ; 

ORDONNE à Monsieur [F] [W] de faire réaliser les travaux nécessaires de mise en conformité du logement loué dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard pendant 60 jours jusqu’à complet achèvement des travaux de mise en conformité ;

REJETTE la demande de Madame [R] [S] née [D] en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à verser à Madame [R] [S] née [D] la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [F] [W] aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

 Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,