Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 avril 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]

ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 24/01834 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7NJ
du 08 Avril 2025 

N° de minute 25/ 540

affaire : [L] [K] épouse [I], [J] [I]
c/ S.C.I. RIVA SCCV





















Expédition délivrée

à Me Hervé ZUELGARAY
à S.C.I. RIVA SCCV


le
l’an deux mil vingt cinq et le huit Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : 

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice. 


A la requête de :

Mme [L] [K] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

M. [J] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS


Contre :


S.C.I. RIVA SCCV
[Adresse 7]
[Localité 1]
Non comparant, non représenté 

DÉFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 25 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Avril 2025
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES


Par acte du commissaire de justice du 11 octobre 2024, Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice la SCI RIVA SCCV aux fins de :
- voir condamner sous astreinte la SCI RIVA SCCV à leur livrer les lots 5 et 26 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] cadastré section HD n°[Cadastre 8], 
- voir condamner la SCI RIVA SCCV à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens
- que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute. 
A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I] représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Ils font valoir que par acte authentique du 21 décembre 2022 rectifié le 5 décembre 2023, ils ont acquis auprès de la SCI RIVA SCCV en l’état futur d’achèvement les lots 5 et 26 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] cadastré [Cadastre 10], que ledit acte prévoyait une livraison au 29 décembre 2023, que le bien n’a pas été livré et que le chantier est à l’abandon. Ils ajoutent qu’ils l’ont mise en demeure de livrer les lots acquis par courrier recommandé du 16 septembre 2024, en vain, qu’il n’est pas justifié d’une cause légitime de suspension dudit délai et que la SCI RIVA SCCV doit être condamnée sous astreinte à leur livrer les lots 5 et 26 précités. 

La SCI RIVA SCCV, régulièrement assignée par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Par une ordonnance du 21 janvier 2025, l’ouverture des débats est ordonnée à l’audience du 25 février 2025 à 9h afin que les époux [I] s’expliquent sur leur demande de livraison du lot 5 et ce alors que l’acte rectificatif du 5 décembre 2023 fait mention en lieu et place, de l’acquisition du lot 54 et sur les dispositions de l’article R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatives à l’achèvement des lots.

À l’audience, Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I] représentés par leur conseil, sollicitent dans leurs conclusions :
- de voir condamner sous astreinte la SCI RIVA SCCV à leur livrer les lots 54 et 26 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] cadastré section HD n°[Cadastre 8], 
- voir condamner la SCI RIVA SCCV à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens
- que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute.

Ils font valoir que par acte authentique du 5 décembre 2023 l’assignation initiale portant sur le lot numéro cinq a été rectifié que ce dernier a été remplacé par le lot numéro 54 suite à une modification de l’état descriptif de division et qu’il s’agit du même lot de copropriété. Ils ajoutent que les dispositions prévues par l’acte authentique du 21 décembre 2022 sont claires quant aux engagements prises par la société RIVA et que le délai de livraison n’a pas été respecté de sorte que leur demande est fondée.

La SCCV RIVA régulièrement convoquée par le greffe n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.



MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande de livraison des lots sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d’achèvement.

Selon l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil :" La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. "

Selon l’article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation " La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Selon l’article L 261-11 du même code, le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduire à l'article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l'article L. 261-10-1, l'attestation 

Selon l’article R261-1 du même code, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment de l’acte notarié en date du 21 décembre 2022 rectifié le 5 décembre 2023 que Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I] ont conclu avec la SCI RIVA SCCV une vente en l’état futur d’achèvement. 

Il est précisé que les époux [I] acquièrent la pleine propriété des biens objets de la vente des lots de copropriété 5 et 26 à [Localité 11] dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] qui comprendra à son achèvement un bâtiment unique composé d’un bâtiment à usage d’habitation et d’un jardin outre de deux niveaux de stationnement sous le bâtiment. 

Il est indiqué que l’acquéreur est propriétaire des lots tels qu’ils existent au regard de l’avancement des travaux ainsi que des quotes-parts des parties communes s’y rattachant et qu’il deviendra propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification par voie d’accession et aura la jouissance des biens vendus dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies. 

La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de 267 000 €. Il est précisé que le prix stipulé est payable comptant à concurrence de 80 100 € qui a été payé au vendeur lors de la signature de l’acte et que pour le surplus soit la somme de 186 900 €, elle sera payée au fur et à mesure de l’avancement des travaux en conformité à l’article 1601-3 du code civil et de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation avec des pourcentages et échelonnements déterminés au contrat.

Il est indiqué expressément que la remise des clés ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité du prix de vente.

Il est précisé que le vendeur déclare avoir ouvert le chantier le 4 avril 2022 ainsi qu’il résulte de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier et qu’il s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard fin du quatrième trimestre 2023, soit le 29 décembre 2023, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. 

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison sont décrites en page 26 et 27 de l’acte de vente.

L’acte rectificatif du 5 décembre 2023 indique qu’il convient de lire « au lieu du lot numéro 5 « correspondant à un appartement de deux pièces, « le lot numéro 54 » en page 4 « désignation ».

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice des 2 et 6 août 2024, que derrière les barrières de chantier métalliques, un chantier à l’arrêt et semblant à l’abandon est constaté. Il est relevé qu’il n’y a ni engin de chantier ni ouvrier sur site alors que le chantier en est au stade de la réalisation des fondations et qu’il y a de l’eau à l’intérieur. D’après un riverain interrogé, le chantier serait à l’arrêt et à l’abandon depuis plusieurs mois.

Par lettre recommandée du 16 septembre 2024, Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SCI RIVA SCCV de livrer les lots acquis en vain ( avis de réception signé).

Ils sollicitent la condamnation de la SCI RIVA SCCV à leur livrer les lots 54 et 26 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] cadastré section HD n°[Cadastre 8], en faisant état de la clause relative au délai de livraison prévue en page 25 de l’acte de vente selon laquelle le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés et livrés au plus tard du quatrième trimestre 2023 soit le 29 décembre 2023 et que ce délai n’a pas été respecté .
Si le délai prévisionnel doit s'entendre, à l'évidence, comme un délai contractuellement convenu par les parties auquel le vendeur est tenu, il n'en demeure pas moins qu'il résulte des actes notariés que celui-ci peut être reporté en cas de survenance d'un cas de force majeure mais également de causes contractuelles de suspension du délai de livraison.
Or, bien que la SCCV RIVA non comparante en la présente instance ne donne aucune explication sur les causes du retard de livraison des lots, force est de relever qu’il ressort du procès-verbal de constat, que les lots concernés ne sont pas achevés à ce jour, puisque le chantier en est encore au stade des fondations. 
En outre, l’acte de vente prévoit qu’ils ne seront propriétaires des lots « tels qu’ils existent » au fur et à mesure de l’avancement des travaux, de leur construction et des paiements effectués. 
Enfin, il est prévu que l’exécution de l’obligation d’achever sera constatée par l’architecte ou le maitre d’œuvre dans les conditions de l’article R 261-1 du code de la construction, condition préalable à la livraison.
Dès lors, il n’est pas contestable, que les lots concernés ne sont pas achevés à ce jour et qu'aucune attestation d'achèvement n'a été dressée par le maître d'œuvre ou l’architecte conformément aux termes de l’acte notarié, cette attestation étant une condition préalable à toute livraison des lots par la société défenderesse, qui ne peut procéder à la livraison d’un bien inachevé. 
En conséquence, au vu de ces éléments, il doit être considéré que des contestations sérieuses font obstacle à la demande de condamnation de la SCCV RIVA à leur livrer les lots en cause sous astreinte.
Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs succombant supporteront les dépens. Leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, 

DISONS n’y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence les demandes de Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I] ;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de Madame [L] [I] épouse née [K] et Monsieur [J] [I]

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS