Tribunal Judiciaire · BSM JCP — 3 avril 2025

Tribunal Judiciaire
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N° RG 24/01766 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AOG



JUGEMENT 


DU : 03 Avril 2025





[D] [K]


C/

[M] [Y]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 03 Avril 2025




Jugement rendu le 03 Avril 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier;


DANS LE LITIGE ENTRE :





DEMANDEUR


M. [D] [K]
né le 29 Avril 1949 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER
substitué par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER 




ET :


DÉFENDEUR

Mme [M] [Y]
née le 01 Septembre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
non comparante



DÉBATS : 06 Février 2025 



PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01766 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AOG et plaidée à l'audience publique du 06 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Avril 2025, les parties étant avisées 




Et après délibéré :






PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, M. [D] [K] a donné à bail à Mme [M] [Y] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 590,00 euros, outre 160,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés M. [D] [K] a, par acte de commissaire de justice signifié le 5 mars 2024, fait commandement à Mme [M] [Y] d'avoir à lui payer la somme de 10 842,55 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2024, outre 176,09 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 novembre 2024, M. [D] [K] a fait citer Mme [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail pour défaut de paiement du loyer et la résiliation du bail à la date du 5 mai 2024 ;
- ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ;
- juger que le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des occupants par tous moyens de droit avec au besoin le concours de la force publique ;
- condamner Mme [M] [Y] à lui payer :
* la somme de 11 686,39 euros au titre des loyers restant dus à la date du 5 mai 2024 ;
* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 5 mai 2024 jusqu’à l’entière libération des lieux ;
* une indemnité de 950,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- juger que dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient octroyés, qu’en cas de non-respect desdits délais comme en cas de non-paiement de la mensualité courante, la location se trouvera résiliée et la totalité de la dette deviendra exigible immédiatement ;
- condamner le défendeur aux entiers dépens lesquels comprendront le cout du commandement de payer.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 19 novembre 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 février 2025 où elle a été retenue.

M. [D] [K], représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Mme [M] [Y], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a précisé que le diagnostic social et financier n’avait pu être réalisé l’enquêteur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 5 mars 2024.
L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 19 novembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 5 mars 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 6 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail du 1er septembre 2020, le commandement de payer du 5 mars 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 11 686,39 euros arrêté au 28 mai 2024.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation de la défenderesse, Mme [M] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 11 686,39 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [M] [Y] qui ne formule pas d’offre de règlement, ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral de son loyer courant. 

Par ailleurs en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation de la locataires ni sur ses capacités de remboursement de la dette locative qui a très sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement à Mme [M] [Y] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [M] [Y], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 950,00 euros de M. [D] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à M. [D] [K] la somme de 11 686,39 euros (onze mille six cent quatre-vingt-six euros et trente-neuf centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;
 
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 9], conclu le 1er septembre 2020, entre M. [D] [K], d’une part et Mme [M] [Y], d’autre part à la date du 6 mai 2024;

ORDONNE à Mme [M] [Y] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [D] [K] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à M. [D] [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 950,00 euros de M. [D] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute ; 

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,