Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 3 avril 2025

Tribunal Judiciaire
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N° RG 24/01681 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BGM



JUGEMENT 


DU : 03 Avril 2025





[L] [W]
[K] [U] épouse [W]


C/

[V] [X]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 03 Avril 2025 




Jugement rendu le 03 Avril 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :





DEMANDEUR


M. [L] [W]
né le 20 Février 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


Mme [K] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR

Mme [V] [X]
née le 27 Juillet 1956, demeurant [Adresse 6]
Comparante 



DÉBATS : 06 Février 2025 



PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01681 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BGM et plaidée à l'audience publique du 06 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Avril 2025, les parties étant avisées 




Et après délibéré :
PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 21 août 2015, M. [L] [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [X] sur des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 675,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

En présence de loyers impayés M. [L] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié le 29 août 2024 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 3142,00 euros au titre des loyers résiduels et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024, outre 154,12 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 1728 et 2332 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 29 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2024, M. [L] [W] et Mme [K] [W] ont fait citer Mme [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer , lui demandant :

- de constater la résiliation du contrat de location consenti à Mme [V] [X] , par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, au regard du défaut de paiement  ;
- d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- de condamner Mme [V] [X] au paiement de la somme de 5765,26 euros correspondant au montant des loyers et charges à la date de l’assignation ;
- de condamner Mme [V] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à minima au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète des lieux ;
- de condamner Mme [V] [X] au paiement de la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens :

L'assignation a été dénoncée le 19 novembre 2024 aux services de la Préfecture.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 6 février 2025 où elle a été retenue.

M. [L] [W] et Mme [K] [W], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent la dette locative au 15 novembre 2024 à la somme de 5765,00 euros. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement en précisant qu’ils n’ont plus perçu de loyer depuis le mois de février 2024 .

Mme [V] [X], comparant en personne, précise que son fils habite avec elle mais qu’il paye de manière aléatoire sa part ; qu’elle a fait une demande de FSL maintien et qu’elle doit se rapprocher de la caisse de retraite et du conseil départemental pour obtenir des aides.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier. Puis l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 29 août 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 20 novembre 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur la demande du prononcer de la résiliation du bail:

Aux termes de l'article 1217 du code civil la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.
En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.


L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Encore, selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce.

En l’espèce, c’est à tort que le bailleur demande au tribunal de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail n’en disposant pas et, de fait, le commandement de payer du 29 août 2024 n’en vise aucune et pour cause.

Par contre, il résulte de ce même commandement de payer du 29 août 2024 et du décompte de loyer produits par la bailleresse en date du 11 décembre 2024 que la locataire a cessé le paiement de ses loyers depuis le mois de février 2024. 

Le bailleur indique que la dette locative s'élève à la somme de 71911,00 euros, correspondant au loyers échus au jour de l’audience.

La dette en son principe n’est pas contestée par la défenderesse.

Ceci constitue une violation suffisamment grave de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu'il échet de prononcer à compter de la date de la présente décision et, en conséquence d’ordonner au locataire ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.


Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, les bailleurs produisent le bail du 21 août 2015, un commandement de payer en date du 29 août 2024 et un décompte de créance au 11 décembre 2024.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats Mme [V] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 5462,36 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au mois de novembre 2024, déduction faite des frais d’huissiers, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024.

Sur la demande de délais :

Aux termes de l'article 1228 du code civil, "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. "

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce non seulement Mme [V] [X] n’a pas repris le paiement de son loyer mais encore celui-ci est en situation d’impayé depuis plus d’un an, au jour de l’audience. 

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que la locataire n’est pas en mesure actuellement de proposer un plan d’apurement par manque de ressource.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la défenderesse.

Sur les autres demandes :

sur les dépens :

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant au principal, Mme [V] [X] sera condamnée au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées au regard de la situation économique de la défenderesse

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action tendant au prononcé de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à M. [L] [W] et Mme [K] [W] la somme de 5462,36 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 ;

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;

 
PRONONCE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 10] à [Localité 8] conclu le 21 août 2015, entre M. [L] [W] et Mme [V] [X], à la date du présent jugement ;

ORDONNE à Mme [V] [X] de quitter les lieux dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut M. [L] [W] et Mme [K] [W] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à M. [L] [W] et Mme [K] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, à compter de la présente décision jusqu’à son départ effectif des lieux;

CONDAMNE Mme [V] [X] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2024.

REJETTE la demande de M. [L] [W] et Mme [K] [W] en paiement de la somme de 450,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,