Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 9 avril 2025

N° RG 23/05207 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KGSB 

Copie délivrée 
à 
la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN
Me Jodie DEBUICHE


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE [Localité 4]
 **** Le 09 Avril 2025
1ère Chambre Civile 

N° RG 23/05207 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KGSB


JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.C.I. ELADA 
au capital de 256.163,33 € immatriculée sous le numéro 316 265 909 du registre du commerce et des sociétés de TARASCON, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.A.S. IELP
Société par actions simplifiée, ayant son siège social sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jodie DEBUICHE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Me COHEN Eliott, avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant,


Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Février 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE
La SCI Elada est propriétaire à Mornas d’un local à usage de stockage et de bureaux. Ce local étant devenu vacant, elle a fait appel à la société IELP (Agence EVOLIS) pour lui trouver un locataire commercial.
Le 29 juillet 2021, Monsieur [D], directeur de l’agence EVOLIS, lui a présenté le dossier de candidature d’une société Loma Environnement pour l’exploitation d’un centre de traitement de déchets non dangereux.
La SCI Elada, par l’intermédiaire de sa gérante Madame [O] [J], a refusé ce dossier, arguant ne pas souhaiter voir ce type d’activité se développer dans son local.
L’agence EVOLIS lui a alors proposé la candidature de la société LMC, spécialisée dans les travaux de maçonnerie et de second œuvre.
Un mandat de recherche a alors et par la même occasion été signé avec l’agence EVOLIS au 1er septembre 2021.
Ce dossier ayant été accepté par la requérante, mais pour la signature d’un bail dérogatoire d’un an dans un premier temps, pour une activité de stockage de matériaux de chantier et d’outillage, l’agence EVOLIS a rédigé un bail de ce type qui a été soumis à la signature des parties le 1er octobre 2021.
Le bail a été signé par Mme [J] pour le compte de la SCI Elada et par M. [H] [U], mandaté par la Présidente de la SAS LMC, pour le compte de cette dernière.
A l’occasion de la signature du bail, la SAS LMC a remis au bailleur :
1 chèque de 1.710 € TTC tiré sur le compte de Monsieur [H] [U] en règlement de l’échéance de provision sur charges d’octobre 2021 ;1 chèque de 22.800 € également tiré sur le compte de Monsieur [H] [U] en règlement du dépôt de garantie ;1 chèque de 15.390 € TTC toujours tiré sur le compte de Monsieur [H] [U] en règlement de l’échéance de loyer et de charges TTC de novembre 2021.Un procès-verbal d’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement, en présence de toutes les parties, par Maître [A] [Z], commissaire de justice, le 4 octobre 2021.
La société LMC a alors pris possession des lieux mais n’a jamais payé le loyer ni honoré le paiement de garantie.
Il s’est avéré que les locaux ont en réalité été utilisés pour du stockage de déchets, activité non stipulée au bail, et qui a donné lieu à une procédure pénale à l’encontre de M. [H] [U].
La SCI Elada a alors vainement délivré un commandement de payer à son locataire avant de l’assigner en référé pour notamment voir résilier le bail.
Par décision du 22 mars 2023, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Carpentras a, notamment : 
- Déclarée acquise la clause résolutoire insérée au bail et constaté la résiliation dudit bail, à date du 17 janvier 2022 ;
- Ordonné l’expulsion de la SAS LMC ;
- Condamné la société LMC à payer la somme de 47.880 € à valoir sur les loyers et charges impayés ;
- Condamné la société LMC à remettre en état les lieux sous astreinte de 200 € par jour de retard.
La société LMC a été placée en redressement judiciaire le 21 juillet 2022, puis en liquidation judiciaire le 11 octobre 2022 ; la SCI Elada a valablement déclaré sa créance.
Estimant que la SAS IELP avait gravement manqué à ses obligations professionnelles, tout en percevant 19.699,20 euros TTC d’honoraires, la SCI Elada a écrit à son gérant, M. [Y] [D], par lettre recommandée du 28 novembre 2021, pour demander restitution de ces sommes. Sans réponse de son mandataire, elle l’a mis en demeure de rembourser les honoraires par lettre recommandée du 10 janvier 2022, en vain.
Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, la SCI Elada a assigné la SAS IELP devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir réparation de son entier préjudice qu’elle évalue à 129.139,20 euros.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 août 2024, la SCI Elada demande au tribunal, sur le fondement des articles 1992 et suivants du code civil, de :
DIRE ET JUGER que la SAS IELP a commis des fautes dans la gestion de son mandat de location simple ayant causé des préjudices à la SCI Elada.
CONDAMNER en conséquence la SAS IELP à lui verser la somme de 129.139,20 € au titre de la réparation de son entier préjudice.
CONDAMNER la SAS IELP à lui payer la somme de 3.000 € à titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER la SAS IELP aux entiers dépens.
DEBOUTER la SAS IELP de ses demandes plus amples ou contraires.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 04 décembre 2024, la SAS IELP demande au tribunal de :
Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Déclarer la SCI Elada irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,
Déclarer la SAS IELP irresponsable non seulement du défaut de paiement des loyers imputable à la société LMC, mais également de ses agissements délictueux,
Condamner la SCI Elada à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI Elada aux entiers dépens.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture est intervenue le 28 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 décembre 2024.
L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 11 février 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 9 avril 2025.
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MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est indiqué qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur les fautes de la SAS IELP

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. ».

La requérante reproche tout d’abord à sa mandataire de lui avoir produit un dossier de candidature pour la SAS LMC insuffisant et contrevenant tant à ses obligations légales que contractuelles. Elle souligne également l’absence de conseil de la professionnelle visant à lui faire prendre des garanties pour le paiement des loyers.
La défenderesse estime avoir rempli sa mission en mettant en contact le bailleur et le candidat locataire. Elle rappelle à cette fin qu’elle n’était investie que d’un mandat simple, aux obligations allégées par rapport à un mandat de gestion.

Il est exact qu’en cas de mandat de gestion locative, le mandataire doit rechercher la solvabilité réelle du locataire par des vérifications sérieuses et que ce contrôle ne cesse pas au jour de la conclusion du bail mais s’étend durant son exécution. Pour autant, lorsque l’agent n’est investi que d’un simple mandat d’entremise, comme en l’espèce, si sa mission cesse avec la conclusion du bail, il reste tenu d’une obligation de prudence dans le choix du candidat à la location et son obligation de vérification de sa solvabilité n’est pas atténuée dans sa teneur, seulement dans sa durée. Il doit notamment s’en assurer pour la période concomitante à la conclusion du bail par des vérifications suffisantes. En outre, quelle que soit sa mission, l’intermédiaire immobilier est tenu d’un contrôle de solvabilité renforcé, voire de mise en garde de son mandant, en présence d’éléments laissant planer le doute sur l’étendue, voire l’existence des ressources du preneur, comme le paiement du dépôt de garantie par un mode inhabituel ou l’existence d’une précédente procédure d’expulsion le concernant.
Il s’agit là d’une obligation de moyens.

Cette obligation de moyens est développée dans l’article 9 du « mandat simple de recherche de locataire » signée le 1er septembre 2021 entre la SCI Elada et la SAS IELP, qui stipule notamment l’obligation pour cette dernière de « Fournir au mandant un dossier de candidature du preneur potentiel lui permettant d’obtenir des informations sur la solvabilité du preneur présenté, et reprenant notamment les documents suivants : RIB, extrait k-bis, les 3 derniers bilans et comptes de résultats et une plaquette/présentation commerciale. ».

Le bail liant la SCI Elada à la société LMP est signé le 1er octobre 2021, tandis que le redressement judiciaire de cette dernière est prononcé le 21 juillet 2021, avec une date de cessation des paiements au même jour, soit moins de 10 mois après conclusion du contrat.
Si la SAS IELP a effectivement produit un dossier de candidature conforme à son mandat pour la société Loma Environnement, elle ne justifie pas à l’audience avoir fourni à sa mandante les trois derniers bilans et comptes de résultats ainsi qu’une plaquette/présentation commerciale pour la SAS LMC. Ces derniers étaient néanmoins de nature à appréhender la fragilité économique d’une société en cessation de paiement moins d’un exercice plus tard, et de relever une activité non-conforme au bail stipulant le stockage uniquement de « matériel et véhicule TP ainsi que stockage de matériaux ».
Il apparaît même que la SAS IELP ne produit aucun justificatif de la solvabilité de la SAS IELP, en contraste avec ses analyses produites pour la candidature rejetée de la SAS Loma Environnement.
Il s’en suit que la SAS IELP n’a manifestement pas respecté son obligation de moyen de vérifier sérieusement la solvabilité de la SAS LMC lors de sa candidate au bail commercial.

En outre, le bail établi par la SAS IELP mentionne que la SAS LMC est « représentée et gérée par la société PAR VAGUES D IDEES (…) représentée par Mme [G] [M] ». Or, par PV d’Assemblée Générale Extraordinaire du 27 août 2021, la démission de cette dernière de son poste de présidente de la SAS LMC était actée, avec nomination à sa place de Mme [V] [L], présidente par ailleurs de Loma Environnement dont la candidature venait d’être rejetée. 
La SAS IELP excipe que cette passation de pouvoir étant très proche de la conclusion du bail, « il n’est pas certain qu’elle ait pu faire l’objet d’une publication au BODACC » ; pour autant, elle ne produit aucun extrait K bis de la société SAS LMC concomitant à la signature du bail, ce qui était pourtant d’ailleurs une de ses obligations expressément stipulées dans l’article 9 du mandat et était de nature à justifier de ses dires ainsi que du respect de ses engagements contractuels. Il est de surcroît établi par la SCI Elada que le mouvement des dirigeants de la SAS LMC a été publié le 9 septembre 2021.

Par ailleurs, pour la signature du bail, la SAS LMC était représentée par M. [H] [U], également « contact » de la Loma Environnement dans son dossier de candidature rejeté. Ces indices de gestion de fait auraient du attirer la vigilance du professionnel de l’immobilier et l’amener à une mise en garde de sa mandante, plutôt que de lui proposer une locataire dirigée in fine par les même personnes, en droit et en fait, que celles dont elle venait de rejeter la candidature.
Il s’ensuit que là encore le professionnel de l’immobilier a failli à son obligation de conseil et de mise en garde.

Au regard de ces manquements à ses obligations de prudence dans le choix du candidat à la location, de vérification de sa solvabilité, de conseil et de mise en garde de sa mandante, le professionnel de l’immobilier ne peut valablement soutenir que le consentement de Mme [J] était éclairé lors de la signature du bail, quand bien même elle n’ait subi aucune contrainte, ce qui n’est pas discuté. De même, en indiquant que la requérante n’aurait pas du attendre le délai demandé par M. [U] pour encaisser les chèques, la SAS IELP lui fait reproche de ne pas s’être méfiée du candidat qu’elle lui avait présenté et contre lequel elle a failli à son obligation de mise en garde. Ces moyens ne sauraient en conséquence prospérer.

Sur le préjudice invoqué

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil, " les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé (…) ".

La SCI Elada sollicite le remboursement des honoraires payés à la SAS IELP pour 19.699,20 euros ainsi que la réparation de sa perte de chance à hauteur de 80% de percevoir ses loyers pendant la durée du bail dérogatoire conclu avec la SAS LMC.

Il y a lieu de souligner que la requérante ne rend pas la défenderesse responsable des agissements délictueux du locataire, contrairement à ce qu’avance la SAS IELP, en ne demandant pas la restauration de son local ou le préjudice d’immobilisation de son bien afférent à la procédure pénale. Elle ne sollicite, outre le remboursement des honoraires versées, que la réparation de la perte de chance d’avoir pu éviter de contracter avec la SAS LMC si sa mandataire avec correctement exécuté ses obligations.

Il n’est pas contesté que la SCI Elada a payé 19.699,20 euros d’honoraires à la SAS IELP et il a été établi que cette dernière n’a pas respecté les termes de son mandat. Il en ressort que ces sommes ont été versées sans contrepartie satisfaisante du cocontractant et représentent un préjudice indemnisable ; par mail du 7 mars 2022, M. [Y] [D], Directeur d’Evolis, reconnaît d’ailleurs que les honoraires de commercialisation doivent être retournés à la mandante.
La SAS IELP sera donc condamnée à payer à la SCI Elada la somme de 19.699,20 euros. 

La perte de chance répare la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. En l’espèce, correctement informée sur la solvabilité de sa locataire et la qualité de ses représentants, la SCI Elada aurait été en mesure de rejeter la candidature d’un cocontractant non seulement défaillant mais aussi insolvable. La perte de chance est établie, ainsi que le lien de causalité direct et certain avec les fautes de la mandataire.
Elle établit à 80% sa perte de chance de percevoir ses loyers durant l’année du bail dérogatoire en tenant compte du risque inhérent à la défaillance d’un autre locataire, pourcentage qui sera plus justement ramené à 70% pour tenir compte de l’éventualité dans laquelle la SCI Elada aurait quand même pris le risque de contracter sur ce simple bail dérogatoire d’un an avec la SAS LMC si la SAS IELP avait respecté ses obligations contractuelles.
Le loyer hors taxe du contrat de bail dérogatoire étant fixé à 136.800 euros, la SAS IELP sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 95.760 euros (136.800 x 70%) au titre de sa perte de chance de percevoir les loyers durant le bail dérogatoire.

*

Ainsi, le préjudice indemnisable de la SCI Elada s’établit pour sa totalité à 115.459,20 euros (95.760 + 19.699,20).


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SAS IELP qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner la SAS IELP à payer à la SCI Elada au titre des frais irrépétibles la somme de 2.000 €. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
CONDAMNE la SAS IELP à payer à la SCI Elada la somme de 115.459,20 euros au titre de son entier préjudice ;
DEBOUTE la SCI Elada du surplus de ses demandes indemnitaires ;
CONDAMNE la SAS IELP aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SAS IELP à payer à la SCI Elada la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SAS IELP de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,