Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 9 avril 2025

N° RG 23/05047 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KGCR 
Copie délivrée 
à 
la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES
Me Anne-sophie TURMEL


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE NIMES
 **** Le 09 Avril 2025
1ère Chambre Civile
 
N° RG 23/05047 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KGCR


JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.A.R.L. PIERRE VAUD ET COMPAGNIE 
Prise en la personne de son représentant légal sur la présente et ses suites et ayant tous les pouvoirs à cet effet .
RCS Nîmes B 304 276 066, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Bénédicte WAROCQUIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, et par Me Anne-sophie TURMEL, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

à :

S.A.R.L. JULIADE 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS Montpellier 820 426 674, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant


Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Février 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique en date du 1er octobre 1976, reçu par devant Maître [E] [J], notaire à [Localité 4], la société Pierre Vaud et compagnie a fait l’acquisition d’un immeuble comprenant trois logements et dépendances sis [Adresse 1].
Ledit acte a été enregistré au Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] le 25 Octobre 1975 sous le numéro 431, Volume 135.
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018 passé en l’étude de Maître [D] [L], Notaire au [Localité 6], Messieurs [V] [T] [N] et [F] [Y] ont établi, avec la société Pierre Vaud et compagnie, un compromis de vente portant sur l'acquisition de cet immeuble moyennant le prix de trois cent quatre-vingt mille euros (380.000,00 €) en ce compris le mobilier pour la somme de dix-neuf mille euros (19.000,00 €).
Cet avant contrat prévoit en page 8 une faculté de substitution de l’acquéreur et des conditions suspensives en page 6 et 7, ainsi qu’une date de réitération en la forme authentique fixée au plus tard dans les cinq mois soit le 12 avril 2019.
Par acte en date du 13 décembre 2018, Messieurs [V] [T] [N] et [F] [Y], ont fait usage de la faculté de substitution stipulée au compromis en faveur de la société Juliade dans tous les droits prévus par cet avant- contrat.
La société Juliade a été constituée le 2 mai 2016 sous forme de Société Civile Immobilière ayant pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers ; Messieurs [V] [T] [N] et [F] [Y] en sont les gérants.
C’est dans ces conditions que la société Juliade a versé à titre de séquestre la somme de dix-neuf mille euros (19.000,00 €) et a renoncé aux conditions stipulées dans l’acte sous seing privé du 13 novembre 2018.
Malgré les dispositions contractuelles prévoyant que la réitération de l'acte devait intervenir dans un délai de cinq mois à compter de la signature du compromis, aucune signature n'est intervenue.
La société Juliade a alors fait délivrer par acte d'huissier du 17 décembre 2020 une sommation à la société Pierre Vaud et compagnie de se présenter en l’office notarial de la SCP Margerit Xavier – [R] [F] – Raymond Jean - Davis, le 28 décembre 2020.
La société Pierre Vaud et compagnie n’a pas comparu et le 28 décembre 2020, Maître [F] [R], notaire associé de la Société par actions Simplifiée « Notaires Nemausus », titulaire d’un office notarial à [Localité 7], a dressé un procès-verbal de carence.
Par exploit du 11 mai 2021, la société Juliade a assigné la société Pierre Vaud et compagnie devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins notamment de constater la perfection de la vente sous seing privé en date du 13 novembre 2018 et l’ordonner.

Par jugement réputé contradictoire du 22 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
- Constaté la vente par la « SARL PIERRE VIAUD ET COMPAGNIE » à la « SCI JULIADE » du bien immobilier sis [Adresse 1], cadastré sous les références [Cadastre 5], moyennant un prix de 380.000 Euros, en ce compris le mobilier à hauteur de 19.000 Euros ;
- Fixé la date de cette vente au 28 décembre 2020 ;
- Ordonné la publication de cette vente aux services de la publicité foncière,
- Condamné la « SARL PIERRE VIAUD ET COMPAGNIE » à payer à la « SCI JULIADE » la somme de 38.000 Euros au titre de la clause pénale résultant de l'acte du 13 novembre 2018,
- Condamné la « SARL PIERRE VIAUD ET COMPAGNIE » à payer à la « SCI JULIADE » la somme de 800 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la « SARL PIERRE VIAUD ET COMPAGNIE » aux dépens, qui seront recouvrés directement par la « SELARL CSM2 » selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
- Constaté l'exécution provisoire de droit du présent jugement.
En date du 11 février 2022 la société Juliade a intenté une procédure de saisie attribution à l’encontre de la société Pierre Vaud et compagnie pour le paiement de la somme de 40.353,68 euros en principal, intérêts et accessoires entre les mains de Maître [D] [L] de la SELARL notaires et mer et agissant en vertu du précédent jugement.
Le 18 février 2022, la société Juliade a procédé à la dénonce de la saisie attribution du compte séquestre détenu par la SELARL notaires et mer. Le 29 mars 2022 elle a fait signifier à la SELARL notaires et mer un certificat de non-contestation. Le 12 Juin 2023 elle a encaissé la somme de 19.505,35 euros au titre de la clause pénale de la vente.
Le 22 juin 2022 la société Juliade a signifié à la société Pierre Vaud et compagnie une inscription d’hypothèque judiciaire pour garantir le paiement de la somme de 40.353,68 euros en principal, intérêts et accessoires.

La société Pierre Vaud et compagnie a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 22 octobre 2021 par déclaration du 28 janvier 2022. Aux termes d’un arrêt du 16 février 2023, la cour d’appel de Nîmes a :
- Confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la Cour ;
Y ajoutant,
- Condamné la « SARL PIERRE VIAUD » à supporter la charge des dépens d’appel,
- L’a déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- L’a condamnée à payer à la « SCI JULIADE » la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Cet arrêt a été signifié par la société Juliade à la société Pierre Vaud et compagnie le 3 mars 2023.
Le 10 avril 2023, et suite à une assemblée générale extraordinaire, les associés de la société Juliade l’ont transformée en société à responsabilité limitée et ont modifié son objet social. Elle exerce désormais l’activité de marchands de biens, la promotion, l’activité de location, et les prestations d’étude et de conseil.
Estimant avoir été victime d’agissements frauduleux et considérant que le prix de la vente n’a pas été valablement payé, la société Pierre Vaud et compagnie a assigné la société Juliade devant le tribunal judiciaire de Nîmes par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, aux fins notamment de prononcer la résolution de la vente.
Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la société Pierre Vaud et compagnie a assigné la société Juliade devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux mêmes fins.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance de la juge de la mise en état du 23 janvier 2024.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société Pierre Vaud et compagnie demande au tribunal, sur le fondement des articles 1325 et suivants, 1343-2 et suivants, 1589 et suivants, 1650 et suivants, 1654 et suivants du code civil, de :
REJETER toutes prétentions, fins et conclusions adverses,
JUGER que la société Juliade a manqué à son obligation de paiement du prix de vente ;
EN CONSEQUENCE,
PRONONCER la résolution de la vente ordonnée à la date du 28 novembre 2020 pour défaut de paiement du prix ;
CONDAMNER la société Juliade, à lui payer la somme de 7.797,78 euros au titre du préjudice matériel, cette somme étant assortie des intérêts de droit à compter de l’introduction de la demande ;
CONDAMNER la société Juliade, à lui payer la somme de 312.000,00 euros en réparation du préjudice financier, cette somme étant assortie des intérêts de droit à compter de l’introduction de la demande ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNER la société Juliade, à lui payer la somme de 38.000,00 euros en réparation du préjudice moral, cette somme étant assortie des intérêts de droit à compter de l’introduction de la demande ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la société Juliade, à lui payer la somme de dix mille euros (10.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société Juliade aux entiers dépens de l’instance.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la société Juliade demande au tribunal de :
Débouter purement et simplement la SARL Pierre Vaud et compagnie de l’ensemble de ses demandes, pour les motifs ci-dessus exposés,
Recevoir les demandes reconventionnelles de la SCI Juliade,
Condamner la société Pierre Vaud et compagnie à remettre à la SCI Juliade les clés du bien et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Condamner la SARL Pierre Vaud et compagnie à payer à la SCI Juliade la somme de 28 300,55 euros au titre des préjudices financiers, somme à parfaire au jour du jugement,
Condamner la SARL Pierre Vaud et compagnie à payer à la SCI Juliade la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SARL Pierre Vaud et compagnie ainsi aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CSM2,
Juger n’y avoir à exclure l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 28 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 décembre 2024.
L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 11 février 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 9 avril 2025.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est indiqué qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur la demande en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1650 du code civil, « La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. ».

L’article 1651 du même code ajoute que « S'il n'a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l'acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance ».

L’article 1654 du même code dispose que « Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ».

L’article 1655 précise que « La résolution de la vente d'immeubles est prononcée aussitôt, si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix.
Si ce danger n'existe pas, le juge peut accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances.
Ce délai passé sans que l'acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée. ».

Selon l’article 1656 « S'il a été stipulé lors de la vente d'immeubles, que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai ».

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

L’article 1227 du même code rappelle que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice »

L'action résolutoire ouverte par l'article 1656 du code civil a pour objet de protéger le vendeur à l'égard d'un acquéreur défaillant dans l'exécution de son obligation au paiement du prix. Il s’évince cependant des articles susvisés que la résolution de la vente vise à sanctionner le comportement fautif d'un acquéreur, dans le cadre d’une inexécution suffisamment grave. 

En l’espèce, il ne ressort de l’avant-contrat signé par les parties le 13 novembre 2018 aucune clause imposant le paiement du prix de la vente à une date ou dans un délai déterminé à peine de résolution. En l’absence d’une telle clause stipulant expressément l’acquisition de la résolution de plein droit par l’écoulement d’un délai, la résolution de la vente ne s'impose pas au juge, qui garde un pouvoir souverain d'appréciation.

Le relevé de compte de l’étude “notaires Némausus” atteste qu’au 24 décembre 2020, donc avant même le procès-verbal de carence dressé le 28 décembre 2020, la SCI Juliade a versé le solde du prix de vente, tenant compte des 19.000 euros déjà versés.
Ce paiement lui a été restitué le 18 janvier 2021 au motif « vente par Pierre Vaud et compagnie annulée ». La société Juliade a alors été amenée à ester en justice pour affirmer ses droits sur le bien, le PV de carence y étant insuffisant au regard de la résistance de la vendeuse qui, rappelons-le, dispose toujours des clés de l’immeuble. 
Tenant compte des procédures et de l’incertitude judiciaire, le paiement est finalement intervenu fin octobre 2023, selon courrier officiel du conseil de la défenderesse du 26 octobre 2023, procédant par compensation partielle avec les sommes dues par la société Pierre Vaud et compagnie en application de l’arrêt de la cour d’appel du 16 février 2023, manifestement restées impayées malgré une première demande en ce sens de la société Juliade le 31 mai 2023.

Il ressort de ces éléments que si le prix de la vente n’a finalement été versé qu’en octobre 2023, néanmoins après une première consignation entre les mains du notaire en décembre 2020 en fin de compte restituée, ce retard ne résulte pas d’une défaillance de l’acquéreuse mais tant de la position de la vendeuse que de la longueur des procédures judiciaires.

Il s’ensuit qu’il n’est pas caractérisé de comportement fautif de l’acquéreuse dans le retard de paiement du prix, ni d’inexécution suffisamment grave pour être sanctionnée par une résolution de la vente, étant précisé qu’il n’est pas établi que la société Pierre Vaud et compagnie soit en danger de perdre la chose et le prix.

La requérante sera en conséquence déboutée de sa demande de résolution de la vente.

Sur les demandes indemnitaires de la société Pierre Vaud et compagnie

La requérante demande la réparation de son préjudice matériel pour les frais engagés pour la réalisation de la vente, dont elle demande d’ailleurs la résolution. Cette vente étant confirmée, ces frais engagés ne constituent plus un préjudice.

Elle sollicite ensuite l’indemnisation de son préjudice financier pour n’avoir pas pu donner en location les studios de son immeuble objet de la vente. Il n’est cependant démontré aucune faute de l’acquéreur dans le processus de vente en lien avec ce préjudice allégué, lequel est sans rapport avec le retard dans le paiement du prix mais la conséquence de sa vaine résistance à la réitération du contrat.

Il en va de même pour le préjudice moral allégué d’avoir « dû supporter des procédures judiciaires totalement infondées », qui se sont cependant révélées efficaces. Les décisions de justice dans cette affaire n’ont d’ailleurs pas été « manifestement obtenues en fraude de ses droits » comme elle l’affirme dans ses conclusions, pour déjà ne jamais développer le moyen tiré de l’absence de paiement du prix, invoqué seulement dans la présente procédure.

La société Pierre Vaud et compagnie sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL Juliade

Sur l'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d'exécution " tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ".

En l'espèce, la société Juliade est bien fondée à demander qu’une astreinte soit ordonnée à la société Pierre Vaud et compagnie pour lui remettre les clés de l’immeuble, qui sera cependant ramenée à la somme de 400 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après signification du présent jugement. 

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1217 du code civil « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l’obligation ;
 — obtenir une réduction du prix ;
 — provoquer la résolution du contrat ;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la SARL Juliade sollicite 28.300,55 euros au titre des frais et perte engendrés par le chèque de banque et sa remise sans jouissance du bien. Cependant les pièces justificatives produites à l’appui de sa demande visent des « opérations de Marchand de Biens Non Affectés », sans référence à l’immeuble litigieux, avec des montants sans rapport avec la vente querellée, ainsi qu’une attestation d’assurance pour une activité de « marchands de biens / Lotisseur », là encore sans lien établi avec le présent litige.

La SARL Juliade ne démontrant pas la matérialité d’un préjudice en lien direct et certain avec une inexécution contractuelle de la vendeuse, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La société Pierre Vaud et compagnie qui succombe à l’instance en supportera les dépens, dont distraction au profit de la SEARL CSM2.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner la société Pierre Vaud et compagnie à payer à la SARL Juliade au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €. La SARL Pierre Vaud et compagnie qui perd le procès sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
DEBOUTE la SARL Pierre Vaud et compagnie de sa demande en résolution de la vente de l’immeuble sis [Adresse 1] ;
DEBOUTE la SARL Pierre Vaud et compagnie de ses demandes indemnitaires ;
CONDAMNE la SARL Pierre Vaud et compagnie à remettre à la SARL Juliade les clés de l’immeuble sis [Adresse 1] objet de la vente entre les parties, sous peine d’astreinte de 400 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après signification du présent jugement ;
DEBOUTE la SARL Juliade de ses demandes indemnitaires ;
CONDAMNE la SARL Pierre Vaud et compagnie aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SEARL CSM2 ;
CONDAMNE la SARL Pierre Vaud et compagnie à payer à la société Juliade la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SARL Pierre Vaud et compagnie de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,