Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 18]
[Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 6]
 

NAC: 5AZ

N° RG 24/03979 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TOBS




 JUGEMENT


N° B 


DU 07 Avril 2025





[I] [D]
[Y] [R] épouse [D]


C/

[C] [J]

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me NEFF

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [I] [D], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 8]

Représenté par Maître Sandrine NEFF, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [R] épouse [D], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 8]

Représentée par Maître Sandrine NEFF, avocate au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEUR

Monsieur [C] [J], 
demeurant Chez Madame [P] [J]
[Adresse 2]
[Localité 9]

Représenté par Maître Lyse FESCOURT, avocate au barreau de TOULOUSE






EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d'adjudication du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 1/02/2024 Monsieur et Madame [R] épouse [D] se sont rendus adjudicataires d'un appartement de type 4 avec parking et cellier situé [Adresse 5] dans un ensemble immobilier " [Adresse 16] " cadastrés section [Cadastre 10] AD n° [Cadastre 7] moyennant le prix principal de 71 000€ et saisis au préjudice de Monsieur [J] [C].
Le jugement a été signifié par commissaire de justice le 5/03/2024.
Les adjudicataires ont bien réglé le prix de vente.
Monsieur [J] [C] étant resté dans les lieux, les consorts [D] ont fait signifier un commandement de quitter les lieux en date du 18/03/2024 qui est resté infructueux.
Une tentative d'expulsion par Commissaire de justice en date du 23/05/2024 a été suivie d'une réquisition de la force publique le 24/05/2024.

Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] ont fait assigner le 10/06/2024, avec signification à étude, Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [J] et celle de tout occupant de son chef avec l'assistance, si nécessaire, de la force publique des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 20] d'un appartement de type 4 ( lot 658), parking ( lot 426) et cellier ( lot 620) dans un ensemble immobilier désigné " [Adresse 16] ", cadastrés section [Cadastre 10] AD n° [Cadastre 7] pour une contenance de 3 ha 46 a 23 ca moyennant le prix principal de 71 000€ et saisis au préjudice de Monsieur [J] ;Ordonner le transport et la séquestration à ses frais, risques et périls de ses effets et mobiliers personnels laissés dans les lieux ;Condamner Monsieur [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 250€ à compter du 1/02/2024, date du jugement d'adjudication et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;Condamner Monsieur [J] à régler à Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] la somme de 388,35€ à titre de réparation du préjudice financier à défaut d'inclure expressément les frais de signification du jugement d'adjudication et du commandement de payer au titre des dépens ;Condamner Monsieur [J] à régler à Monsieur et Madame [D] la somme de 900€ à titre de provision à valoir sur la remise en état ;Condamner Monsieur [J] à payer la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais de signification du jugement d'adjudication et de commandement de quitter les lieux ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Cette affaire précédemment enrôlée sous n° RG 24/02479 pour l'audience du 17/10/2024 a fait l'objet d'une décision de caducité de la citation en date du 17/10/2024 et par décision du 25/10/2024 cette décision de caducité a été rapportée pour être fixée à l'audience du 3/02/2025.

Monsieur [J] a transmis au tribunal un courrier en date du 12/11/2024 faisant état d'un courrier envoyé au cabinet d'avocat NEFF et portant certaines propositions, qui sera écarté des débats n'ayant pas la preuve de la réception par le demandeur de cette lettre transmise par mail.

A l'audience du 3/02/2025, Monsieur [J] [C] représenté par son avocat, par voie de conclusions responsives a demandé de :

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 560€ ;

Juger que cette indemnité est due du 7/02/2024 au 27/07/2024 ;

Octroyer à Monsieur [J] la possibilité de s'acquitter des sommes dues en 24 mensualités d'égal montant ;

Débouter les époux [D] du surplus de leurs demandes ;

Juger qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et Dire que chacun conservera la charge des dépens.

A cette même audience, Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y], représentés par leur avocat, par voie de conclusions récapitulatives et responsives ont demandé de :

Condamner Monsieur [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1250€ à compter du 1/02/2024, date du jugement d'adjudication et ce jusqu'à la libération complète des lieux le 27/07/2024 soit la somme de 7 338,71€ ;

Condamner Monsieur [J] à régler à Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] la somme de 388,35€ à titre de réparation du préjudice financier à défaut d'inclure expressément les frais de signification du jugement d'adjudication et du commandement de payer au titre des dépens ;

Condamner Monsieur [J] à régler à Monsieur et Madame [D] la somme de 900€ à titre de provision à valoir sur la remise en état ;

Condamner Monsieur [J] à payer la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais de signification du jugement d'adjudication et de commandement de quitter les lieux ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur l'indemnité mensuelle d'occupation

Sur le point de départ de l'indemnité d'occupation :
Le défendeur s'est vu signifier le 5/03/2024 le jugement d'adjudication en date du 1/02/2024 sur lequel est indiqué dans le dispositif : " Dit que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi, selon les dispositions de l'article L 322-13 du code des procédures civiles d'exécution ". Il a résisté à celui-ci restant dans les lieux et devenant occupant sans droit ni titre.
Cependant, selon la jurisprudence (civ. 2ème, 6 juin 2019, n°18-12.353), le point de départ pour faire courir l'indemnité d'occupation est celle du jugement d'adjudication et non la date de la signification de celui-ci.
En conséquence, la date du 1/02/2024 sera retenue comme point de départ de l'indemnité d'occupation.

Sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation
Les demandeurs soutiennent que l'indemnité d'occupation mensuelle doit être évaluée à 1250€ à compter du 1/02/2024, date du jugement d'adjudication et ce jusqu'à la libération complète des lieux le 27/07/2024 en réclamant la somme de 7 338,71€.
La date de libération des lieux ne fait pas l'objet de contestation.
A l'appui de cette demande sont jointes au dossier des offres de location, sans datation, ( pièce 7 demandeurs ) pour les trois premières :
- un appartement de 75 m² , de 4 pièces , T4 meublé [Adresse 17] pour un loyer mensuel de 1 100€ charges comprises soit 14,66€ du m²
- un appartement de 73 m² , de 4 chambres, une salle de bains, chauffage au sol, meublé [Adresse 17] pour un loyer mensuel de 1 250€ charges comprises soit 17,12€/m²
- un appartement de 73 m² , de 4 pièces meublé, 3 chambres au 6è étage /14, avec deux balcons [Adresse 12] pour un loyer mensuel de 1 250€ charges comprises soit 17,12€/m²
Le défendeur produit de nombreuses offres de location récentes ( janvier 2025 ) dont trois seront retenues pour leur proximité avec le bien vendu ou rapprochement avec sa consistance :

- un appartement de 67 m² , de 4 pièces , T4 au 5è étage, avec cuisine aménagée et équipée, terrasse de 11m², 3 chambres, salle de bains et 2 places de parking, [Adresse 13] pour un loyer mensuel de 736€ charges comprises soit 10,98€ du m²
- un appartement de 61 m² , de 3 pièces , T3 au RDC, 2 chambres, terrasse , salle de bains, [Adresse 14] pour un loyer mensuel de 766€ charges comprises soit 12,55€ du m²
- un appartement de 86 m² , de 4 pièces , T4 au RDC, 3 chambres, terrasse , salle de bains, balcon, 2 places de parking [Adresse 15] pour un loyer mensuel de 904€ charges comprises soit 10,51€ du m²

La superficie de l'appartement vendu par adjudication est de 74,06 m² et ne comporte que deux chambres pour un T4 et une salle d'eau ( et non une salle de bains ) selon le procès-verbal descriptif du 29/08/2023 dressé par commissaire de justice qui fait mention d'une attestation délivrée par un expert concernant la surface.

En outre, un bien loué meublé ( annonces fournies par les demandeurs ) verra son loyer majoré par rapport à une location nue.

Ainsi, l'évaluation du prix de mise en location sera fixé à 11,5€ du mètre carré pour ce quartier spécifique de [Localité 19] sans tenir compte d'une éventuelle location en meublé.

L'indemnité mensuelle d'occupation serait donc fixée à 851€ (74 m² X 11,5€ ) sans abattement.

L'état du bien est évoqué dans le témoignage de Monsieur [G] [B] en date du 29/01/2025 (pièce 2 défendeur) qui atteste que " l'appartement ressemblait à un logement des années 80. Exemple tapisseries d'époque, fenêtres sans double vitrage, sol d'époque et qu'aucune rénovation n'avait été effectuée. "

On peut constater que la plupart des appartements proposés en location dans les annonces immobilières paraissent en bon état ou rénovés.

Un abattement sera appliqué pour tenir compte de l'état du bien qui n'avait pas bénéficié de remise en état depuis longtemps et qui n'aurait pu être loué à ce prix sans un minimum de travaux, ainsi que de sa position géographique et de ses caractéristiques propres.

L'indemnité mensuelle d'occupation sera donc fixée à 765,90€ ( 851€ - 10% ) après abattement. 

Pour la période du 1/02/2024 au 27/07/2024 l'indemnité due sera fixée à : (5 mois x 765,90€ ) + (27 jours/31jours en juillet 2024 ) x 765,90 € = 3 829,50 + 667,07 = 4 496,57€ 

Monsieur [J] [C] sera condamné à payer à Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle de 765,90€ à compter du 1/02/2024, date du jugement d'adjudication et ce jusqu'à la libération complète des lieux le 27/07/2024 soit la somme de 4 496,57€. 

II- Sur la demande de délais de paiement :

L'article du 1343-5 du Code civil dispose :
" Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. "

En l'espèce, Monsieur [J] [C] paraît être en situation de régler l'indemnité réclamée et propose de la payer en 24 mensualités.
Compte tenu de la situation de Monsieur [J] [C] qui justifie d'un travail avec des revenus réguliers et compatibles avec sa proposition d'apurer la dette, il y a lieu de l'autoriser à payer la somme de 4 496,57€ due au titre de l'indemnité d'occupation par 23 mensualités de 195€, et une 24è mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles.

III -Sur la demande de réparation de préjudice financier

Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] demandent la condamnation de Monsieur [J] à leur régler la somme de 388,35€ à titre de réparation du préjudice financier à défaut d'inclure expressément les frais de signification du jugement d'adjudication et du commandement de payer ( erreur de plume : entendre commandement de quitter les lieux ) au titre des dépens.

Les frais relatifs à la signification du jugement d'adjudication et aux autres frais dont commandement de quitter les lieux ont été nécessaires à la prise de possession du bien acquis et sont des actes qui font partir la présente instance comme ayant servi de fondement aux demandes.
Ils seront donc inclus dans les dépens.

Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [J] à leur régler la somme de 388,35€ à titre de réparation du préjudice financier, les frais de signification du jugement d'adjudication et du commandement de quitter les lieux étant inclus dans les dépens.

IV -Sur la demande de provision pour remise en état

Le bien a été acheté par adjudication, pendant cette phase les consorts [D] ont pu constater l'état du bien et ajuster leur offre d'achat en fonction de celui-ci.
Les acquéreurs ont été privé de celui-ci pendant presque 6 mois (1/02/2024 au 27/07/2024) car resté occupé.
Il n'est pas établi que durant cette période l'appartement a été particulièrement dégradé par l'occupant.
Cette demande de provision n'est pas fondée.
En conséquence, Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] seront déboutés de leur demande de provision pour remise en état du bien.

V - Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens incluant les frais de signification du jugement d'adjudication et de commandement de quitter les lieux.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y], Monsieur [J] [C] sera condamné à leur verser la somme de 600€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

 En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle de 765,90€ à compter du 1/02/2024, date du jugement d'adjudication, et ce jusqu'à la libération complète des lieux le 27/07/2024 soit la somme de 4 496,57€ ;

AUTORISE Monsieur [J] [C] à s'acquitter de cette somme de 4 496,57€ en 23 mensualités de 195€ chacune et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles ;

DEBOUTE Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] de leur demande de condamnation de Monsieur [J] [C] à leur régler la somme de 388,35€ à titre de réparation de leur préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] de leur demande de provision pour remise en état du bien ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à verser à Monsieur [D] [I] et Madame [R] épouse [D] [Y] une somme de 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux dépens incluant les frais de signification du jugement d'adjudication et de commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.



La GREFFIERE Le PRÉSIDENT