Tribunal Judiciaire · Référés — 8 avril 2025

N° RG 25/00212 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TXCG


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00212 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TXCG
NAC: 70A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet L3D IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

M. [U] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

M. [T] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,





EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] sont propriétaires d'une villa dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 4] sis à [Adresse 2] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, a assigné Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 11 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 835 du code de procédure civile, de :

condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à payer par provision au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la somme de 1.799,31 euros au titre des charges de copropriété correspondant à des provisions échues, 1er appel de fonds 2025 inclus et des frais de relance qui demeurent impayées à ce jour, y rajoutant les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 03 mai 2024 ;condamner in solidum Monsieur et Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance en ceux compris le coût des commandements pour un montant de 212,54 euros et 118,06 euros. 
De leur côté, Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I], bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.


* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] sont propriétaires d'une villa dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 4] sis à [Adresse 2] à [Localité 5].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 09 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) que Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] restent redevables de la somme de 1.799,31 euros d'arriérés de charges de copropriété, après déduction du coût des commandements de payer, ceux-ci étant inclus dans les dépens de la présente.
 
La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Le syndicat des copropriétaires produit, par ailleurs, le réglement de copropriété qui prévoit en son article 79 : « Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants d'un copropriétaire. ».

Il en résulte que Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] sont donc solidairement redevables de la somme de 1.799,31 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 09 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais inclus dans les dépens.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais de commandements de payer (118,06 + 121,54).


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] à payer la somme de 900 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO, la somme de 1.799,31 euros ( MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS et TRENTE ET UN CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 09 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet L3D IMMO une somme de 900 euros (NEUF CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commandements de payer (118,06 euros + 121,54 euros) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,