Tribunal Judiciaire · Référés — 8 avril 2025

N° RG 25/00437 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWGM


MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00437 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWGM
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025




DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] A [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société DF GESTION - OCCIMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [Z] [K], demeurant [Adresse 2] et actuellement [Adresse 3]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 Mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [Z] [K] est propriétaire non occupant des lots 7 et 13 au sein de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 5]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO, a assigné Monsieur [Z] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 11 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [Z] [K] au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, des sommes de :- 4.665,53 euros au titre des charges échues ;
- 232,64 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables ;
dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024, première mise en demeure article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner Monsieur [Z] [K] au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, de la somme de :- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
De son côté, Monsieur [Z] [K], bien que régulièrement assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.

Il a toutefois fait parvenir un courriel aux greffes des référés le 10 mars 2025, aux termes duquel il sollicite le report de l'audience à une date postérieure au 10 avril 2025. Il expose être à l'étranger et que l'intégralité des loyers font l'objet d'une saisie attribution.

Dans la mesure où la saisie attribution ne couvre nécessairement qu'un titre exécutoire portant sur une période antérieure à celle couverte par la présente procédure, le renvoi est refusé.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Z] [K] est propriétaire des lots 7 et 13 au sein del'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 10 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus) que Monsieur [Z] [K] reste redevable de la somme de 4.665,53 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [Z] [K]. Il pèse désormais sur lui la preuve d'avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [Z] [K] est donc redevable de la somme de 4.665,53 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 10 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 décembre 2024, revenu avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse», le syndicat des copropriétaires a mis la partie défenderesse en demeure de payer la somme de 5.034,86 euros et indiqué que conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l'envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Toutefois, il convient de constater que cette mise en demeure ne fournit pas le détail de la somme réclamée, si bien que la demande au titre des charges non échues apparaît irrecevable.

Il convient donc de débouter en l'état le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.


* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [Z] [K] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe, étant précisé que la simple résistance ne saurait constituer un abus de droit.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l'octroi d'intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [Z] [K] sera tenu aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [Z] [K] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


M. Robin PLANES, premier vice adjoint président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO, la somme de 4.665,53 euros (QUATRE MILLE SIX CENT SOIXANTE CINQ EUROS et CINQUANTE TROIS CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 10 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l'exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

DEBOUTE en l'état le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO, de sa demande au titre des charges à échoir récupérables ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION - OCCIMO une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,