Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 51H

N° RG 22/00640 
N° Portalis DBX4-W-B7G-QVTX




 JUGEMENT


N° B 

DU 07 Avril 2025




[U] [F]


C/

[R] [L]
[K] [L]



 
Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me DUCAP
Me ABADIE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [U] [F], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 6]

Représenté par Maître Aurélien DUCAP de la SELARL DUCAP, avocats au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEURS

Madame [R] [L], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 5]

Représentée par Maître François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

Monsieur [K] [L], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 5]

Représenté par Maître François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28/10/2019, Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F]
ont pris à bail meublé à Monsieur [K] [L] et à Madame [R] [L] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel d'un montant de 750€, outre charges forfaitaires de 20€, soit la somme totale de 770€.

La durée du bail a été convenue pour quatre mois.

Monsieur [U] [F] soutenant que son logement présentait de nombreux désordres liés à l'humidité a quitté son logement par anticipation, l'état des lieux de sortie ayant été effectué le 11/02/2020.

Face à ces désordres, la compagnie d'assurance des consorts [L] a mandaté un expert.
 
Monsieur [F] a réclamé sans succès la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 1 500€.

Une tentative de conciliation entre avocats des parties s'est soldée par un échec.

Par assignation en date du 19/11/2021 à l’encontre de Monsieur [K] [L] et de Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, Monsieur [U] [F] demande de :
- Condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à lui verser la somme de 1 500€ au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- Condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à lui verser une majoration au titre du retard de remboursement du dépôt de garantie correspondant à 10 % du loyer d'un montant de 750€ pour chaque période mensuelle commencée en retard à partir du 11/03/2020 qui s'élève déjà à la somme de 1 650€ décompte arrêté au mois de novembre 2021,
- Condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Les condamner aux entiers dépens.

A l'audience du 21/02/2022 l'affaire a été renvoyée successivement jusqu'à l'audience du 5/12/2022.
 
Par jugement du 6/03/2023, le tribunal ne s'estimant pas suffisamment informé notamment sur l'origine des désordres a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [B] [N].
Il a en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes et réservé les dépens.

Après renvois, à l'audience du 3/02/2025, par conclusions responsives n°3, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L], représentés par leur Conseil, demandent de :
Débouter Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes, tant principales que subsidiaires,Reconventionnellement, le condamner à verser aux concluants la somme de 2 461,04€ représentant le coût de la reprise des désordres et le coût de la consommation d'eau, déduction faite du dépôt de garantie de 1 500€,Le condamner encore à leur verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,Le condamner à leur verser la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise judiciaire.



En réplique, à la même audience, représenté par son Conseil, par voie de conclusions responsives n°3 , Monsieur [U] [F] demande de :
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 1 500€ au titre du remboursement du dépôt de garantie ;CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 4 200€, somme arrêtée au 11 novembre 2024, à titre de majoration de retard dans le remboursement du dépôt de garantie correspondant à 10% du loyer d'un montant de 750€ pour chaque période mensuelle commencée avec retard à partir du 11 mars 2020 à parfaire jusqu'au complet remboursement du dépôt de garantie ;CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 1 312,50 € à titre de dommages et intérêts et 1 500€ au titre du préjudice moral subi par Monsieur [F] ;DEBOUTER Monsieur et Madame [L] de l'ensemble de leurs demandes ;CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 3 600€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris ceux de l'expertise judiciaire ;
Le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, aux écritures déposées par les parties.

L'affaire est mise en délibéré au 7/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le non-remboursement du dépôt de garantie et la majoration légale
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :
« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »
Lors de la comparaison des états des lieux, il est constaté sur l'état des lieux de sortie du 11/02/2020, la mention selon laquelle les lieux loués (séjour-cuisine, la salle de bains et les deux chambres) sont affectés au niveau des plafonds/murs d'importantes traces d'humidité et de champignons noirs nécessitant des travaux de peinture.
Ces traces n'ont pas été notées dans l'état des lieux d'entrée du 28/10/2019 qui mentionne un bon état des plafonds et murs de ces pièces avec néanmoins un plafond de salle de bains en mauvais état.

Monsieur [F] ne s'estimant pas responsable de ces désordres, les bailleurs ont saisi leur assureur qui a mandaté le cabinet d'expertise ELEX VERING France, lequel, après visite du 28/02/2020, a déposé son rapport le 02/03/2020.
L'expert de ce cabinet a conclu : « important phénomène de condensation, découvert au départ du dernier locataire (11/02/2020), consécutif à un défaut de ventilation, et probablement, de chauffage, ayant provoqué des moisissures en cueillies de plafonds de la cuisine, du séjour, des deux chambres, salle de bains. Ces désordres ne sont pas garantis par les assureurs. ... ».

Les bailleurs ont fait réaliser les travaux de nettoyage et de reprise des peintures qui ont été facturés le 09/03/2020 par la SASU MP31 pour un montant de 3 850€.

En l'espèce, les bailleurs n'ont pas restitué le dépôt de garantie soutenant que les désordres constatés sont imputables aux locataires pour n'avoir pas assez ventilé et chauffé le logement, mettant ainsi à leur charge des travaux de reprise dépassant la valeur du dépôt de garantie.
A la suite de l'expertise judiciaire ordonnée, Monsieur [B], expert désigné, a transmis son rapport le 8/02/2024.

Sur l'expertise judiciaire :

L'expert judiciaire a indiqué les causes et origines des désordres constatés ( point 4 de sa mission - page 89 du rapport d'expertise ) :

- Les barrettes d'entrée d'air sont inefficaces : par mauvaise mise en œuvre des vides d'air ;
- Les bouches d'extraction d'air dysfonctionnent : les 3 systèmes ont été mal posés, ils sont inopérants. A cause d'une très forte hygrométrie des espaces habitables, le système de ventilation/extraction d'air qui fonctionne ponctuellement devrait agir en permanence pour renouveler l'air
- Il n'existe pas d'isolation thermique sous le revêtement du sol lié à une conception ancienne des travaux.
- L'isolation thermique verticale est inappropriée aux contraintes techniques du lieu : succession de changements de destination sans réactualiser la technicité. Des ponts thermiques sont présents et marquent les parois en murs et au plafond.
- Les menuiseries extérieures sont obsolètes.
En suivant, l'expert décrit d'autres désordres périphériques au logement semi-enterré ( en extérieur )qui alimentent ceux décrits précédemment :
Transformation totale ou partielle du sous-solCanalisation d'évacuation des eaux pluviales détériorée ( impliquant une fuite d'eau contre la base du mur côté Nord-Est)Eaux de rejet ( condensat de climatisation ) se déversant le long des façadesLes parties des façades enterrées de l'immeuble ne sont pas étanchéifiées contre les infiltrations d'eau. Les écrans de protection et la vieille peinture d'imperméabilisation favorisant l'imprégnation de l'humidité au cœur des structures ( murs porteurs et plancher bas) de la bâtisse.La murette de retenue des terres possède une seule évacuation à sa base ( zone proche de la porte-fenêtre sujette à une humidité entretenue )Et il a listé précédemment :
Drain agricole implanté uniquement au nord du l'immeuble et du logement ( et qui ne serait pas conforme à la norme DTU 20.1 selon ses conclusions page 97 )Association incompatible du réseau d'eau pluviale avec le drain
L'expert a fait appel à un sapiteur ( société TURCATO) pour compléter son analyse.
Le sapiteur ( rapport du 21/09/2023 – page 29 de l'expertise) a mesuré les capacités d'extraction de l'appartement notant la présence de trois extracteurs muraux autonomes commandés par interrupteurs manuels précisant qu'il s'agissait pas d'une ventilation permanente au sens du DTU 68.3.
Le sapiteur a constaté :
-Une gêne mutuelle des systèmes de fonctionnement entre orifices d'entrées d'air et système d'extraction d'air.
-Que les valeurs mesurées, non permanentes au surplus, ne sont pas conformes aux exigences réglementaires.
-Que le système d'extraction de l'air existant ne permettait pas un renouvellement d'air satisfaisant selon les normes prévues par l'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements et le DTU 68-3 rappelle au § 5.1.2 ces exigences.
(---)
Dans son paragraphe «conclusions» l'expert judiciaire a donc rappelé les désordres techniques qui impactent l'appartement.

Dans ses conclusions, à la suite de ses observations relatives à l'intérieur du logement ( point 3.1°) l'expert a formulé la remarque suivante : « Les conditions climatiques froides en début de plusieurs journées entre novembre 2019 et janvier 2020 ont induit des contrastes thermiques et ont provoqué des désordres dans ce logement grevé par de nombreuses défaillances techniques. »

Ainsi, le locataire précédent qui ne se serait pas plaint de désordres de ce type selon les consorts [L] n'a-t-il pas été confronté aux mêmes conditions climatiques et rien n'indique que des travaux de réparation n'ont pas eu lieu avant la prise à bail par Monsieur [F] comme il le laisse sous-entendre puisqu'il aurait relevé des traces de reprise de peinture au début de sa location (Pièce 3 demandeur - lettre du 17/04/2020 de Monsieur [F] évoquant des retouches de peinture aux plafonds pour maquiller...)
Quant au locataire lui succédant qui ne s'est pas plaint non plus de désordres, des travaux de réparation et d'amélioration ont pu également survenir le concernant avant le bail et en cours de bail pour le logement et les extérieurs.
A noter que des travaux de réparations ont déjà eu lieu selon la facture du 09/03/2020 de la SASU MP31 pour un montant de 3 850€.

Monsieur [F] souligne qu'il n'a occupé l'appartement que pendant trois mois et demi.

Cependant, les bailleurs affirment que les phénomènes de moisissures résulteraient d'un manque de ventilation de l'appartement lié à l'occupation des locataires et d'un manque de chauffage.

Sur le chauffage insuffisant du logement par les locataires :

L'expert a relevé que l'appartement avait été insuffisamment chauffé par Monsieur [F] au regard de l'examen de sa consommation électrique (page 80 du rapport) et que le défaut de chauffer convenablement les espaces habitables était une des causes de l'apparition de la moisissure.
Après examen des éléments pris en compte par l'expert et des données qu'il fournit pour son évaluation on peut constater des erreurs dans les unités de compte pour calculer la consommation électrique du logement nécessaire en terme de chauffage efficace afin de pallier une éventuelle humidité due à la condensation.
A l'analyse des factures d'électricité produites correspondant à la période :
1- Facture du 9/12/2019 - Consommation du 29/10/19 au 6/12/219 
heures creuses 475 KWH ( tarif : 0,0778€ ht du KWH) et pleines 478 KWH (tarif : 0,1103€ ht du KWH) soit un total de 953 KWH dépensés - La facture payée s'est élevée à 171,05€.
2- Facture du 7/02/2020 - Consommation du 7/12/19 au 6/02/20
heures creuses 1028 KWH ( tarif : 0,0779€ ht du KWH) et pleines 989 KWH (tarif : 0,1109€ ht du KWH) soit un total de 2017 KWH dépensés - La facture payée s'est élevée à 332,67€.

Soit un total de 503,72€ et 2970 KWH dépensés (953+2017) pour les deux factures.

Ainsi, dans son point n°2 ( page 80) l'expert indique pour son calcul estimatif destiné à vérifier la dépense engagée notamment pour chauffer :
Qu'il prend en compte une puissance totale de 3 600W pour chauffer l'appartement (4X900W) en surévaluant de 300W s’agissant de 3 convecteurs de 900W et un de 500W soit donc une puissance totale de 3 300W pour chauffer.
Il ne compte ensuite que le prix du KWH selon la facture EDF du 7/02/2020 pour les heures pleines soit : 0,1109€. Or, plus de la moitié de la consommation a été facturée en heures creuses 1503 sur 2970 KWH au total.

En outre, son passage page 80 : « Donc, si la famille [F] aurait utilisé le chauffage en moyenne 4 heures par jour en cette période hivernale 2019/2020, la consommation électrique aurait été de 14 400 KWH ( 4h X 3600W ) de puissance pour débourser de 1 596,96€/jour ( 14 400W X 0,1109€) !! » comporte des erreurs sur les valeurs ou unités de compte à appliquer.
Ainsi, 4h X 3600W ne peuvent donner 14 400 KWH mais plutôt 14 400Wh soit mille fois moins.

La multiplication proposée de 14 400W par 0,1109€ donne bien 1 596,96 mais ce chiffre est à diviser par mille s'agissant d'un coût de 0,1109€ par KWH et donc : 14,400 KWH X 0,1109€ = 1,59696€/jour pour chauffer l'appartement selon les données minimales évaluées par l'expert pour chauffer ce logement.
Et l'expert de conclure qu'il n'y a pas de concordance entre les coûts et périodes et de dire que cette location a été mal ou insuffisamment chauffée et que le défaut de chauffer convenablement les espaces habitables est une des causes de l'apparition de moisissures.

Ainsi, même en intégrant la surévaluation initiale de l'expert, selon sa démonstration moins de 1,60€/jour suffisent pour chauffer l'appartement sans craindre l'apparition de moisissures.
Les périodes sur factures portent sur 39 jours et 62 jours soit 101 jours de consommation au total.
Ainsi, il aurait fallu a minima pour chauffer l'appartement dépenser en terme de consommation (et avec un calcul au tarif heures pleines en permanence ) :
1,59696€ x 101 jours ( 39 jours pour facture1 + 62 jours pour facture2) = 161,29296€

Le cumul des deux factures concernant, la seule consommation, pour 2970 KWH indique :
1ère facture : 89,68€ ht pour 953 KWH,2ème facture : 189,76€ ht pour 2017 KWH,soit une dépense totale de 279,44€ ht pour le cumul des deux factures.
Ainsi, la dépense réelle est de très loin supérieure aux 161,29296€ qu'il aurait fallu engager a minima selon les données fournies par l'expert.

On peut en conclure que Monsieur [F], selon les données fournies par l'expert pour un chauffage minimal efficace, a convenablement chauffé son logement, même sur une période où il a fait particulièrement froid ( hiver 2019/2020) et donc qu'un manque de chauffage ayant entraîné l'apparition de moisissures ne peut être imputé aux locataires.

Sur une ventilation insuffisante et la nécessité d'un fonctionnement de la ventilation en permanence :

L'appartement est équipé de trois ventilations (cuisine, salle de bains et WC) qui sont électriques et qu'il faut donc faire fonctionner en permanence.
Cependant, il a été reconnu qu'une pièce notamment, la cuisine, n'a pas été ventilée en permanence ( de façon « aléatoire » selon le mail du 31/01/2020 de Madame [G] [F] ).
Comme le note l'expert dans ses conclusions, il convient de relever qu'aucune indication écrite n'est portée sur le bail sur la nécessité d'une ventilation permanente (d'autant que des boutons interrupteurs permettent de l'arrêter à tout moment) et qu'aucune notice sur le système de ventilation n'est annexée à celui-ci.
L'expert précise à ce sujet que les extractions d'air ne respectent pas le flux de débit réglementaire et donc le fonctionnement de ces trois systèmes est inopérant.
Les locataires auraient été avisés oralement des contraintes de la ventilation selon les bailleurs, ce qui n'est pas prouvé.
En outre, selon les constatations du rapport concernant le dispositif de ventilation du logement : « Les barrettes d'entrée d'air sont inefficaces et les bouches d'extraction d'air dysfonctionnent : les 3 systèmes sont inopérants ... » un tel système de ventilation n'aurait donc pas été suffisant pour empêcher l'apparition des désordres dans un appartement où l'expert a relevé une hygrométrie bien supérieure à la moyenne.
On peut en conclure qu'un système de ventilation inopérant et dysfonctionnel ajouté à une non information du locataire quant à la nécessité d'une ventilation permanente a pu être une des causes endogènes des troubles.
Dans ces conditions, il ne peut être imputé aux locataires un défaut de ventilation efficace.

Il n'est pas prouvé que l'apparition des moisissures provient d'un défaut de ventilation volontaire et de chauffage mais il s'agit plutôt d’un défaut structurel de l'appartement et de certains équipements celui-ci étant bien plus humide que la moyenne puisque selon l'expert « les valeurs hygrométriques relevées lors des différents réunions d'expertise, sont très fortes ».

Au terme de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.... » 
En l'espèce, les sommes retenues ne sont pas justifiées, les dégradations ne pouvant être imputées aux locataires.
Les bailleurs ont donc retenu de façon indue le dépôt de garantie.

En conséquence, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1 500€ au titre du remboursement du dépôt de garantie.

L'article 22 de la même loi dispose : « Il ( le dépôt de garantie ) est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »
En l'espèce, l'état des lieux de sortie n'est conforme pas à l'état des lieux d'entrée, les bailleurs disposaient donc d'un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.
Compte tenu du retard constaté dans la restitution du dépôt de garantie, et en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, une majoration correspondant à 10% du loyer (75€) par mois de retard sera appliquée.
Les locataires ont quitté les lieux le 11 février 2020 et le dépôt de garantie aurait dû leur être restitué au plus tard le 11 avril 2020.

A la date de l'audience, les bailleurs accusent un retard de 58 mois et la majoration légale sera fixée à 4 350€ ( 58X75€).

En conséquence, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 4 350€ au titre du retard de remboursement du dépôt de garantie.

II – Sur le préjudice lié à l'indécence du logement et la demande de dommages et intérêts
En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

De même, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le même texte prévoit ensuite que le bailleur est obligé d'une part de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'autre part d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et encore d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

S'agissant des critères de l'indécence, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'appartement occupé par Monsieur [F] souffrait d'une humidité très élevée, ainsi que l'a constaté l'expert qui a notamment relevé un défaut de ventilation et d'isolation à l'origine d'un taux d'humidité rendant les conditions d'habitation difficiles.
L'humidité excessive ainsi constatée a imposé aux locataires de fortes odeurs de moisissure et un inconfort général permanent.
Il a pu être constaté pour cet appartement, semi enterré et situé dans un immeuble construit sur pente, que l'humidité n'a pu être évacuée avec suffisamment d'efficacité par les systèmes de chauffage et de ventilation.

Les éléments tirés du dossier de diagnostic technique de vente établi le 11/03/2022 ne permettent pas de dire qu'il remplit tous les critères de décence comme le soutiennent les défendeurs, cette mention n'y figurant pas.

Il résulte des éléments de l'expertise que les époux [L] ont loué à Monsieur et Madame [F] un appartement que le gros œuvre ne protégeait pas contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, et dont les dispositifs d'ouverture et de ventilation ne permettaient pas un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et ce faisant qu'ils ont manqué à leur obligation de leur fournir un logement décent.

Ces désordres non imputables à Monsieur [F] et résultant de défauts de l’appartement, ont causé à ce dernier et sa famille un préjudice de jouissance qu'il convient d'indemniser.

Sur le signalement des désordres aux bailleurs :

Les bailleurs reprochent aux locataires de n'avoir jamais signalé de désordres durant le bail.
Cependant Monsieur [F] indique qu'après quelques jours d'occupation des traces sont apparues, que Madame [L] a indiqué de nettoyer à l'éponge et que celles-ci réapparaissant une entreprise a été mandaté pour constater et pour établir un devis mais elle n'est jamais revenue.
Aucun écrit ne confirme ces allégations.
Monsieur [F] ne donne ni de date de visite ni de nom d'artisan venu constater ces désordres mandatés par Madame [L].

Selon les conclusions des défendeurs « Ce n'est que lors de la visite de Madame [L], préparatoire à l'état de sortie du 11/02/2020, que les concluants ont pu prendre connaissance de l'ampleur des désordres affectant l'appartement », cette pré-visite a eu lieu le 28/01/2020 et il s'en est suivi une déclaration à l'assureur AXA.

Sur le rapport de l'expert ELEX VERING FRANCE mandaté par AXA lors de la déclaration faite à leur assureur par les époux [L] ( pièce 4 demandeurs ) il est fait mention d'un dégât des eaux et d'une date de sinistre au 28/01/2020 même s'il est précisé pour les circonstances: « important phénomène de condensation découvert au départ du dernier locataire (11/02/2020)...».
Même si le mail du 31/01/2020 de Madame [G] [F] à l'assureur ALLIANZ fait état de l'apparition des moisissures sur la fin décembre 2019, il ne pourra être reproché aux consorts [L] une inaction dans la réparation qu'à compter de la date du 28/01/2020 ( date à laquelle Madame [L] a découvert les désordres et les déclarent à son assureur).
Monsieur [F] ne prouve pas avoir informé, avant cette date, ses bailleurs de la situation qui a été découverte lors d'une pré-visite d'état des lieux de sortie.

Les bailleurs n'étant pas au courant avant cette date ne pouvaient pas intervenir afin de permettre une jouissance paisible des lieux.

Ainsi, le préjudice de jouissance ne courra qu'à compter de cette date du 28/01/2020 jusqu'à la date d'état des lieux de sortie soit le 11/02/2020 (sur 15 jours).
Le préjudice de jouissance sera fixé à 30% du prix du loyer sur cette durée de 15 jours, selon le calcul suivant :
 750€ X 4j + 750€ X 11j = 96,77€ + 294,64€ = 391,41€ pour les 15 jours de la période,
 31j 28j

soit 391,41€ X 30% = 117,42€

En conséquence, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] la somme de 117,42€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance.

III – Sur le préjudice moral du demandeur :
Le préjudice moral évoqué par Monsieur [U] [F] du fait du refus de restitution du dépôt de garantie n'est pas suffisamment démontré.
En conséquence, il sera débouté de sa demande.
IV - Sur les demandes reconventionnelles des époux [L] dont consommation d'eau :
Les époux [L] ont sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Monsieur [F] à leur verser :
- Le coût de la reprise des peintures pour un montant de 3.850 € ;
- Le coût de la part de consommation d'eau non réglée par Monsieur [F] pour la somme de 99,98 €.

*Sur la demande de paiement au titre des dégradations :

L'article 1732 du Code Civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Les désordres ne sont pas imputables à Monsieur [F] comme il a été vu plus avant et donc, aucune faute n'ayant été démontrée à l'encontre de celui-ci, le coût de la reprise des peintures ne pourra pas être mis à sa charge.

Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [U] [F] à leur verser la somme de 3.850 € représentant le coût de la reprise des désordres.

*Sur la demande de paiement de la consommation d'eau :

Selon les mentions du bail, les charges sont forfaitaires et fixées à 20€ mensuels.
Aucune précision n'est portée sur le bail relative à la nature des charges couvertes par cette somme.

Sur l'état des lieux d'entrée, le relevé du compteur individuel d'eau indique 1 772,93 m3 et avec le chiffre de 1 798,37 m3 à la sortie soit une différence de 25,44 m3.

Le prix du m3 selon facture annuelle de [Localité 8] Métropole en date du 12/08/2019 ( pièce 7 défendeurs ) est de 3,93€ et donc la somme de 99,98€ réclamée par les bailleurs correspond à la consommation d'eau à partir des relevés effectués.

Sans relevé de compteur et en considérant que la consommation d'eau était incluse dans les charges forfaitaires cela reviendrait à admettre que les locataires avaient un droit de tirage illimité sur l'utilisation de l'eau pour 20€ mensuels outre tous les autres frais entrant dans les charges du bien y compris les taxes comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
C'est pourquoi les compteurs ont été relevés à l'entrée et sortie des locataires (avec indication sur les états des lieux) afin de facturer leur consommation réelle même si cela est passé par le syndic qui a réparti la facture globale par appartement, les bailleurs en faisant l'avance.
Ainsi, on ne peut qu'en déduire que la somme de 99,98€, au titre de la consommation d'eau selon relevé des compteurs, a valablement été réclamée aux locataires.

En conséquence, Monsieur [U] [F] sera condamné à payer Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] au titre de leur demande reconventionnelle la somme de 99,98 € représentant le coût de la consommation d'eau.

V – Sur la demande de dommages et intérêts des époux [L] :
Monsieur [U] [F] n’a pas réglé spontanément la facture de consommation d'eau réclamée par les bailleurs puisqu'il la conteste.

L'article 1231-1 du Code civil dispose :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
L'article 1231-6 du même code dispose :
« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.»
Il n'est pas démontré de mauvaise foi de la part de Monsieur [U] [F].
Il n'est pas constaté de faute ayant causé un préjudice indemnisable.
La demande de dommages et intérêts formée contre Monsieur [U] [F] est donc insuffisamment justifiée.

Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [U] [F] à la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts.

VI – Sur les demandes accessoires :
Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L], succombant très largement, devront supporter solidairement la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [F], Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront condamnés à lui verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à payer à Monsieur [U] [F] la somme 1 500€ au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 4 350€ au titre du retard de remboursement du dépôt de garantie ( majoration légale) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 117,42€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [U] [F] de la demande d'indemnisation de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] de leur demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [U] [F] à leur verser la somme de 3 850 € représentant le coût de la reprise des désordres ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] au titre de leur demande reconventionnelle la somme de 99,98 € représentant le coût de la consommation d'eau du logement loué ;

DEBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] de leur demande de condamnation de Monsieur [U] [F] à la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à payer à Monsieur [U] [F] la somme 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

 LA GREFFIERE LE PRESIDENT