Tribunal Judiciaire · Référés — 8 avril 2025

N° RG 25/00166 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TW7Q


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00166 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TW7Q
NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Marion LAVAL






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SCI CBM 15, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SAS SOFAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,












N° RG 25/00166 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TW7Q

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2016, la SCI CBM 15 a donné à bail commercial à la SAS CASA & COP'S, aux droits de laquelle vient la société SOFAR,un local situé [Adresse 1] à TOULOUSE (31000).

Estimant que le compte locatif de la société SOFAR était débiteur et que le fonds de commerce était inexploité, la SCI CBM 15 lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer les loyers et d'exploiter le fonds de commerce visant la clause résolutoire daté du 04 décembre 2024, pour un montant total de 1.410,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SCI CBM 15 a assigné la société SOFAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 18 mars 2025.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, la SCI CBM 15, demande au juge des référés de :

constater la résolution du bail par l'effet de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 18 novembre 2016 pour violation des obligations du bail, non paiement des loyers et absence d'exploitation du fonds conformément à la clause d'exploitation et de garnissement des lieux loués prévue au bail ;ordonner l'expulsion de la société SOFAR, et de tous occupants de son chef, des locaux qu'elle occupe en rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 2] et ce, au besoin, avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants ;condamner par provision, la société SOFAR à payer à la société CBM 15 une somme de 1.312,18 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, et accessoires arrêtés à la date du 05 janvier 2025 inclus, jour de la résiliation du bail ;dire que la société SOFAR sera débitrice d'une indemnité d'occupation de 86,28 euros TTC par jour à compter du 05 janvier 2025 jusqu'au jour de la reprise effective des lieux par huissier et la remise des clés au propriétaire ;condamner la société SOFAR au paiement de cette indemnité d'occupation ;dire que ces sommes seront majorées de dix pour cent conformément l'article XV prévu dans le bail ;condamner par provision la société SOFAR au paiement de la somme de 2.119,51 euros.au titre des frais et honoraires de procédure engagés conformément au bail ;dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse conformément aux stipulations du bail ;rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner la société SOFAR à payer à la société CBM 15 une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la société SOFAR aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l'état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du preneur. 
De son côté, bien que régulièrement assignée en l'étude du commissaire de justice, la société SOFAR n'a pas comparu.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la demanderesse, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025.







MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l'espèce, le contrat liant les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Ce contrat prévoit également en son article VII que le preneur s'oblige à : « 1)° Garnir et tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, objets, mobiliers, matériels et marchandises en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du bail.
2°) Tenir les locaux constamment en état d'activité, sous la seule réserve des congés annuels.».

La partie demanderesse produit un commandement de payer les loyers et d'exploiter le fonds de commerce visant la clause résolutoire en date du 04 décembre 2024 faisant état d'un solde restant dû de 1.410,20 euros au titre des arriérés des loyers et charges du mois de novembre 2024 et du coût de l'acte.

Elle produit également un décompte,faisant état d'un solde restant dû de 2.501,53 euros arrêté au 07 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 inclus.
Il ressort, en outre, de ce décompte que la société SOFAR a effectué un réglement de 1.410,20 euros le 02 janvier 2025 ; qu'ainsi les causes du commandement de payer ont bien été éteintes dans le délai d'un mois imparti.

Toutefois, la partie demanderesse produit également des PV de constat de commissaire de justice en dates du 31 décembre 2024 et du 07 janvier 2025 desquels il ressort que le local n'est pas exploité et que la société SOFAR a déménagé son activité au [Adresse 4], ainsi que cela est indiqué sur une affiche collée sur la devanture.

Le fait que la société SOFAR n'ait pas repris l'exploitation des locaux dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 04 janvier 2025 traduit la défaillance du preneur dans ses obligations contractuelles, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La société SOFAR, du fait de sa non-comparution à l'audience, ne formule aucune contestation.

La partie demanderesse justifie avoir dénoncé l'assignation au créancier inscrit, en application des dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce, par acte du 23 janvier 2025. 

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 04 janvier 2025 ;dire qu'à compter de cette date, la société SOFAR est devenue occupante sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l'indemnité d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, soit la somme de 1.312,18 euros au prorata temporis et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI CBM 15.
Il n'y a pas lieu, en effet, de faire droit à la demande visant à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée à 86,28 euros TTC par jour, soit le double du loyer, conformément aux dispositions contractuelles, une telle stipulation étant susceptible de s'analyser une clause pénale. Or, le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur l'existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.


* Sur la demande en paiement d'une provision

La partie demanderesse produit un décompte,faisant état d'un solde restant dû de 2.501,53 euros au titre du loyer et charges du mois de janvier 2025 inclus.
Ce montant est parfaitement justifié et n'est pas contesté par la société SOFAR. Toutefois, il procède de la lecture du dispositif de l'assignation que la somme réclamée au titre du solde locatif débiteur est fixée à la somme de 1.312,18 euros, ce qui correspond en réalité à une échéance mensuelle complère (soit 1.219,18 euros de loyer et 93 euros de provision pour charges).

Par application des dispositions de l'article 5 du code de procédure civile, la présente juridiction se limitera donc au montant demandé doit donc être payé par la société défenderesse à la partie demanderesse.

Il n'y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande visant à ce que les sommes octroyées soient majorées de 10% conformément à l'article XV du bail, une telle stipulation étant susceptible de s'analyser une clause pénale. 

Pour la même raison, il convient de débouter la demanderesse de sa demande :
- de provision de 2.119,51 euros au titre des frais et honoraires de procédure engagés conformément au bail, lesquels relèvent en partie des dépens de l'instance,
- visant à ce que le dépôt de garantie lui reste acquis.

En outre, il n'y a pas lieu, au satde des référés, d'ordonner la capitalisation des intérêts.

Toutes ces stipulations s'analysent dans des clauses pénales, que seul le juge du fond est en mesure d'apprécier.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

La société SOFAR qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l'état des inscriptions des privilèges et nantissements et de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.


* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du requérant qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 04 janvier 2025, du bail daté du 18 novembre 2016, consenti par la SCI CBM 15 à la société SOFAR, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à TOULOUSE (31000) ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la société SOFAR et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en deniers ou quittances la société SOFAR à payer à la SCI CBM 15 une somme provisionnelle de 1.312,18 euros (MILLE TROIS CENT DOUZE EUROS ET DIX HUIT CENTIMES) au titre des créances de loyer, de charges du mois de décembre 2024 inclus, afférent au bail résilié, somme arrêtée au 05 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la société SOFAR au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme de 1.312,18 euros (loyer et privision pour charge en cours) au prorata temporis de son occupation, à compter du 04 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI CBM 15 ;

CONDAMNONS la société SOFAR à payer à la SCI CBM 15 la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société SOFAR aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l'état des inscriptions des privilèges et nantissements, ainsi que ceux nécessités par l'assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,