Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 avril 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
01 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20518 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JORC

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Hubert VEAUVY de la SARL HUBERT VEAUVY AVOCAT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


ET :


DEFENDERESSE :

S.A.S. BY IMC EVENEMENTIEL immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 981 620 180, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l'audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.


DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.









EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail commercial du 5 janvier 2024, la commune de [Localité 6] a donné à bail commercial à la SASU BY IMC EVENEMENTIEL un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], à compter du 1er novembre 2023 et pour un loyer annuel de 4 920 euros payable en mensualités de 410 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la commune de [Localité 6] a fait délivrer à la SASU BY IMC EVENEMENTIEL un commandement de payer visant en principal une somme de 4 100 euros, au titre des loyers de novembre 2023 à août 2024.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la commune de SAINT-SENOCH a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé, la SASU BY IMC EVENEMENTIEL et demande, aux termes de ses conclusions en réplique déposées à l’audience du 4 mars 2025, de :
CONSTATER la résiliation de plein droit le 14 octobre 2024 du bail commercial ayant été consenti par la commune de [Localité 6] à la société BY IMC EVENEMENTIEL le 5 janvier 2024 ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail commercial.JUGER que la société BY IMC EVENEMENTIEL est occupante sans droit ni titre du local laboratoire/fournil du bâtiment sis [Adresse 1] à [Localité 7] depuis le 14 octobre 2024.ORDONNER l'expulsion de la société BY IMC EVENEMENTIEL en permettant le cas échéant au Commissaire de justice en charge de cette mesure d'exécution de se faire assister d'un serrurier et de la force publique.FIXER le montant de l'indemnité d'occupation égal au loyer global d'une année de location, indemnité majorée de 50%, jusqu'à la libération effective des locaux et la remise des clefs.CONDAMNER la société BY IMC EVENEMENTIEL à verser à la commune de [Localité 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 et qui s'élève à ce jour à la somme de 156,90 €.Elle expose que le bail comporte une clause résolutoire et que la société BY IMC EVENEMENTIEL n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ne s’étant pas acquittée du loyer dû.
Elle indique qu’à ce jour, la société BY IMC EVENEMENTIEL est à jour des sommes dues au titre des loyers depuis mars 2024 mais que pour autant, rien ne s’oppose à ce que la clause résolutoire joue pleinement, faute pour la défenderesse de s’être acquittée de la totalité des loyers dus dans le délai d’un mois qui lui était imparti en vertu du commandement de payer.
Elle estime qu’elle a régulièrement tenu à jour le décompte des loyers impayés et expose que le recouvrement relevait du trésor public. Elle ajoute qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le seul mode de règlement possible était par chèque.
La SAS BY IMC EVENEMENTIEL, aux termes de ses conclusions récapitulatives, sollicite de :
JUGER que la société BY IMC EVENEMENTIEL est à jour du règlement des loyers commerciaux sur le bail conclu avec la Commune de [Localité 5],JUGER et DIRE de mauvaise foi l'action engagée devant le Juge des référés et l'exécution du contrat de bail commercial par la Commune de [Localité 5],DEBOUTER la Commune de [Localité 5] de toutes ses demandes et JUGER en tout état de cause n'y avoir lieu à statuer en référé sur la demande de résiliation du bail ainsi que sur toutes les demandes subséquentes présentées par la requérante,SUSPENDRE, à titre subsidiaire, les effets de la clause résolutoire et ORDONNER l'octroi de délais de paiement des loyers au profit de la société BY IMC EVENEMENTIEL (au besoin avec effet rétroactif)CONDAMNER en tout état de cause la Commune de [Localité 5] aux entiers dépens et à payer à la société BY IMC EVENEMENTIEL la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Elle expose que les titres émis par le centre des finances publiques de [Localité 4] ne peuvent être réglés que par chèques et que la situation de santé de son unique gérant a été impactée à compter de septembre 2023, générant des interruptions de travail importantes aussi sur l’année 2024.
Elle met en avant qu’à ce jour, le dossier est soldé et que le paiement du loyer courant à repris.
Elle soutient que la commune a mandaté successivement trois huissiers, mettant en avant que cela a généré de la confusion et estime que la bonne foi du bailleur doit être interrogée, estimant que celui-ci s’est montré extrêmement procédurier et qu’il a fait mandater des études différentes pour le commandement de payer et pour réclamer des montants déjà réglés et incohérents. Elle estime avoir été assignée pour des sommes déjà réglées et que le bailleur n’a pas fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Elle estime qu’il s’agit de contestations sérieuses faisant obstacle au constat, par le juge des référés, de l’acquisition de la clause résolutoire et sollicite subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délai de paiement à titre rétroactif.
À l’audience du 23 avril 2024, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs qui sollicitent le bénéfice de leurs écritures.
L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).
En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En l’espèce, le bail commercial du 5 janvier 2024 prévoit un loyer mensuel fixé de 410 euros.
En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :
« En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, dès travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l'administrateur judiciaire également s'il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.
Si le preneur refusait d'évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de deux cents euros (200,- €) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).
En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellement, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d'indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s'il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d'une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d'une des clauses du bail.
Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d'une indémnité), il ne sera jamais dû d'indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu'il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s'engage formellement, en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d'intenter.
Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail. Conformément au deuxième alinéa de l'article L 145-41 du Code de Commerce, tant que la résiliation ne sera pas· constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.
En outre, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :
• pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire;
• pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation. Étant néanmoins précisé que l'action en résolution d'un contrat pour non-paiement à l'échéance convenue est une action fondée sur le défaut de paiement. Cette action tombe sous le coup de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective.
Les dispositions des articles L 622-14 2° et R 641-21 du Code de Commerce, complétées par l'article R 622-13 dudit Code prévoient que le juge-commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l'activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture de la procédure collective, cette demande s'effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le bailleur ne peut mettre cette procédure en œuvre qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement, et ce, sauf en cas de liquidation judiciaire, un mois après avoir délivré au préalable un commandement de payer.  ».
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la commune de [Localité 6] a fait délivrer à la SASU BY IMC EVENEMENTIEL un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.
Ce commandement de payer vise un principal dû de 4 100 € , au titre des loyers de novembre 2023 à août 2024.
Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution ; d’autre part, qu’il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.
Concernant la contestation formée par le preneur il est observé que :
au 12 juillet 2024, le bordereau de situation visait une somme de 3 280 euros, ce qui est cohérent au regard des sommes visées au commandement de payer,au 15 octobre 2024, une somme de 3 330 euros, ce qui reste cohérent avec la position soutenue par le bailleur,le 12 novembre 2024, une somme de 471,75 euros au titre du seul loyer de juillet 2024,puis, le 2 décembre 2024, une somme de 870 euros au titre d’une partie du loyer de mars 2024 et des loyers d’avril et mai 2024,Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si le commandement de payer a été mis en œuvre de bonne foi.
Cependant, les disparités entre les deux dernières mises en demeure mises en évidence par le preneur doivent être considérées, au regard des faits de l’espèce, comme une contestation sérieuse faisant obstacle au constat, en référé, de l’acquisition de la clause résolutoire, d’autant que le bailleur reconnaît que des loyers postérieurs au commandement de payer ont été payés après la date sollicitée d’acquisition de la clause résolutoire.
Il n’appartient pas au juge des référés de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire qui est demandée à titre subsidiaire par le bailleur.
La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera dès lors rejetée.
Il n’y a pas lieu a référé sur la demande de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire.
Les demandes subséquentes seront rejetées, étant ajouté qu’il n’appartient pas au juge des référés de fixer l’indemnité d’occupation lorsque la demande n’est pas formulée à titre provisionnel.

Sur les dispositions finales
La demanderesse succombe au principal supportera les dépens de l’instance.
L’équité commande de dire qu’il n’y a pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
REJETTE la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 5 janvier 2024 liant les parties, ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail commercial ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à fixer l’indemnité d’occupation,
CONDAMNE la commune de [Localité 5] aux dépens.
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties.



Le Greffier



D. BOISTARD
La Présidente



V. ROUSSEAU