Trib. de Commerce · chambre 1-5 — 9 avril 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 09/04/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024073211

ENTRE :
Madame [S] [T], domiciliée au [Adresse 2]
Partie demanderesse : assistée de Maître Arthur BOUCHAT, Avocat (A785) et
comparant par Maître Morgane GRÉVELLEC, Avocat (E2122)
ET :
SAS RS PROPERTY, à associé unique, dont le siège social est [Adresse 1]
[Adresse 4] - RCS de Paris : 840 441 315
Partie défenderesse : non comparante

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

Madame [S] [T] a une activité d’agent commercial (ci-après « l’agent »).

RS PROPERTY a une activité d’agence immobilière qui est située à [Localité 5] (ci-après la « société»).

Le 26 mars 2021, par acte sous seing privé, la société a signé avec l’agent un contrat de mandat d’agent commercial immobilier (ci-après le « contrat »).

Le 19 septembre 2023, la société a annoncé à l’agent la fin de leur contrat à l’issu d’un préavis de 2 mois, soit le 19 novembre 2023.

Durant ce préavis, suite à plusieurs échanges de courriels entre les parties, l’agent n’a reçu aucune rémunération sur ses affaires, ni indemnité de rupture du contrat.

C’est ainsi qu’est né le litige.

La procédure

Madame [S] [T], par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2024, a assigné la SAS RS PROPERTY, dans les conditions des articles 655 à 658 du code de procédure civile.

Par cet acte, elle demande au tribunal de : Vu les articles L.134-1 à L.134-17 du code de commerce ; Vu l'article 700 du code de procédure civile ;

Juger qu'une indemnité de rupture du contrat d'agent commercial est due à Madame [T],
En conséquence : Condamner la société RS PROPERTY à verser à Madame [T] la somme de 48.349,98 € au titre de l'indemnité de rupture, Juger que la société RS PROPERTY a exécuté déloyalement le contrat d'agent commercial,
En conséquence : Condamner la société RS PROPERTY à verser à Madame [T] la somme de 5.000 € à titre d'indemnisation, Juger que la société RS PROPERTY ne justifie pas d'avoir respecté le droit de suite de Madame [T],
En conséquence : Condamner la société RS PROPERTY à verser à Madame [T] la somme de 14.891,25 € hors taxes au titre de son droit de suite, Condamner la société RS PROPERTY à verser à Madame [T] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société RS PROPERTY aux entiers dépens.

RS PROPERTY n’a pas conclu et ne s’est pas présentée ni faite représenter aux audiences publiques des 5 décembre 2024 et 11 février 2025.

A cette dernière audience, l’affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d’instruire l’affaire et les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 4 mars 2025. Après avoir pris acte de ce que seul le demandeur est présent et que le défendeur ne s’est pas constitué, n’a pas conclu et n’est ni présent ni représenté, le juge chargé d’instruire l’affaire, par application de l’article 472 du code de procédure civile, entend le seul demandeur, clôt les débats, et annonce que le jugement réputé contradictoire, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile le juge chargé d'instruire l'affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

Les moyens des parties

L’exposé des faits et le dispositif l’assignation étant suffisamment explicites, pour de plus amples précisions, il est renvoyé à celle-ci ainsi qu’au corps du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

Sur ce, le tribunal,

Sur la compétence et la recevabilité

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la compétence territoriale du tribunal

Le défendeur étant domicilié à Paris, le tribunal dira qu’il est compétent.

Sur la régularité

Mme [T] a assigné RS PROPERTY par acte du 14 novembre 2024 à l’adresse du siège social, dans les conditions de l’article 655 du CPC, l’adresse ayant été confirmée par le gardien et par une employée.

Le demandeur produit par ailleurs un Kbis du défendeur confirmant que la société ne fait pas l’objet d’une procédure collective à cette date.

Il s’en déduit que la procédure est régulière.

Sur la recevabilité de la demande

La présente instance concerne les relations contractuelles de parties ayant toutes deux la qualité de commerçant au visa de l’article L. 121-1 du code de commerce qui dispose que « sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle ». Il s’en déduit que l’action de Mme [T] est recevable.

En conséquence, le tribunal dira qu’il est compétent et que la demande est régulière et recevable.

Sur l’indemnité de rupture du contrat

L’article L.134-12 du code de commerce dispose que « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits. (…) »

L’agent qui a carte professionnelle d’agent immobilier, soutient que le statut d’agent commercial est celui applicable aux agents immobiliers entrant dans le domaine de la loi Hoguet et, qu’à ce titre, les dispositions de l’article L.134-12 du code de commerce lui sont applicables.

Le tribunal relève que :

L’agent a fait valoir l’ensemble de ses droits dans son assignation du 14 novembre 2024, soit dans le délai d’un an après la cessation de son contrat le 19 novembre 2023 ; Dans la lettre de rupture du contrat envoyée par la société, il n’y a pas mention que cette rupture fait suite à une faute grave.

Par conséquent, il dit que l’agent a droit à une indemnité.

L’agent demande une indemnité égale à la moyenne des commissions des deux dernières années complètes du contrat soit (moyenne annuelle de commissions : 24 174,99 € x 2 =) 48 349,98 €.

Il est d'usage que cette indemnité soit évaluée sur la base de 2 années de commissions brutes calculées à partir de la moyenne des trois dernières années d'exécution du contrat. En l’espèce, la durée du contrat a été de 31 mois.

Le tribunal relève qu’en ne se présentant pas, le défendeur ne lui donne pas l’occasion d’apprécier une argumentation différente ou contraire.

En conséquence, le tribunal condamnera la société à payer à l’agent, au titre de l’indemnité de rupture du contrat, la somme de 48 349,98 €.

Sur le droit de suite

Le tribunal relève que :

La société reconnaît et confirme dans son courriel du 17 novembre 2023, le droit de suite de l’agent sur les clients/prospects. Dans la mesure où la fin du préavis du contrat est le 19 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 9.3.1 du contrat, le délai de 6 mois dudit droit de suite s’étend jusqu’au 19 mai 2024 ;
L’agent a signé le 30 mars 2023, soit avant la fin de son contrat, avec Monsieur et Madame [Y] une convention exclusive de recherche d’acquéreurs pour la vente d’une maison d’habitation située à [Localité 3] pour le prix de 1 985 500 € qui prévoit, en cas de réalisation de la vente, des honoraires de 4,5% TTC du prix de vente ;
Dans son courriel du 16 novembre 2023, soit avant le 19 mai 2024, l’agent a fait valoir ses droits concernant la vente la maison susmentionnée et demandé, à la société, les conditions financières de l’offre acceptée pour cette vente, ce que la société n’a pas contesté.

La société n’ayant pas fourni, comme elle le doit à l’agent, d’information quant à la date d’éventuelle réalisation de la vente et au montant de la vente de la maison, le tribunal retient que (i) la vente a été faite en 2023, soit avant le 19 mai 2024, (ii) le montant de cette vente est celui proposé par l’agent à savoir 1 985 500 € et (iii) les honoraires versés à la société l’ont été en 2023.

Le tribunal relève, comme cela a été mentionné précédemment, qu’en ne se présentant pas, le défendeur ne lui donne pas l’occasion d’apprécier une argumentation différente ou contraire.

Par conséquent, le tribunal dit que, concernant son droit de suite, l’agent a fait sa demande dans le délai prévu contractuellement.

Le contrat dispose, en son article 9.3.2, que la rémunération de l’agent dans le cadre du droit de suite à un montant est égale à 20% de sa rémunération habituelle. Le calcul de cette dernière est précisé dans le plan de rémunération annexé au contrat. Le tribunal relève également que, conformément au plan de rémunération, compte tenu des commissions que l’agent a déjà perçues en 2023, pour le calcul de sa commission sur la vente de la maison susmentionnée, c’est le pourcentage de la tranche 3 (au-delà de 300 000 €) qui s’applique, soit 50% du montant de la commission payée à la société.

L’agent reconnait à l’audience une erreur concernant le calcul du montant dû au titre du droit de suite qui est de 20% de la commission habituelle soit ([1 985 500 € x 4,5% x 50%] x 20%=) 8 934,75 € et non de 14.891,25 €.

Par conséquent, le tribunal condamnera la société à payer à l’agent, au titre du droit de suite, la somme de 8 934,75 € TTC, déboutant du surplus.

Sur la demande d’indemnisation de la privation d’exercice entier du préavis

L’agent sollicite en outre 5 000 € d’indemnisation pour les conséquences de la privation d’exercice entier du préavis par la société mais l’agent ne justifie pas d’un préjudice distinct de ceux qui seront réparés d’une part par la condamnation à l’indemnité de rupture du contrat et, d’autre part, le droit de suite.

Le tribunal l’en déboutera.

Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, l’agent a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal condamnera donc la société à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de la société qui succombe.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

Dit l’action de Madame [S] [T] régulière et recevable ;
Condamne la SAS RS PROPERTY à verser à Madame [S] [T] la somme de 48 349,98 € au titre de l'indemnité de rupture du contrat ;
Condamne la SAS RS PROPERTY à verser à Madame [S] [T] la somme de 8 934,75 € TTC au titre de son droit de suite ;
Déboute Madame [S] [T] de sa demande de paiement par la SAS RS PROPERTY de 5 000 € au titre d'indemnisation ;
Condamne la SAS RS PROPERTY à verser à Madame [S] [T] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS RS PROPERTY aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 mars 2025, en audience publique, devant M. Pascal Weil, juge chargé d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce juge en a rendu compte dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, M. Claude Pepin de Bonnerive et M. Pascal Weil.
Délibéré le 11 mars 2025 par les mêmes juges.
Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président