Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00015 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-G5ZT
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON 
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 10 Avril 2025






















DEMANDERESSE


Syndicat des Copropriéaires de la RESIDENCE PITAYA Représentée par son syndic CITYA SAINT-DENIS SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 524 247 053, ayant son siège social [Adresse 2],
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


Mme [K] [T] [B] [O]
[Adresse 5]
[Localité 1]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 13 Mars 2025


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 10 Avril 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 



Copie exécutoire délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BESSUDO délivrée le :





EXPOSE DU LITIGE 

Madame [K] [T] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°42 (parking) et 103 (appartement) au sein de la résidence Pitaya située [Adresse 3] à [Localité 7]. 

La société Citya [Localité 6] a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 7 juin 2023 pour une durée de trois ans.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Madame [T] [Y]. 

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juillet 2019, 23 mars 2021, 3 août 2022, 7 juin 2023 et 20 mai 2024 lui ont été transmis. Les convocations des assemblées générales lui ont été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception. 

Madame [T] [Y] étant défaillante dans le paiement des charges, une mise en demeure de payer la somme de 1.109,84 € en date du 28 février 2024 lui a été notifiée.

Le [Adresse 8] Pitaya fait état au 19 décembre 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 4.669,09 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Pitaya représenté par son syndic a fait assigner Madame [T] [Y] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- Condamner Madame [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pitaya la somme de 1.734,49 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 19 décembre 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pitaya la somme de 1.633,35 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 19 décembre 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [T] [Y] le montant de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024,
- Condamner Madame [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pitaya la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, 
- Condamner Madame [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pitaya la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution. 

Bien que régulièrement convoquée et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, Madame [T] [Y] n’a pas constitué avocat. 

A l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : 
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ». 



La mise en demeure adressée à Madame [T] Brackers de [F] le 28 février 2024 mentionne que cette dernière reste débitrice d’une somme globale de 1.109,84 €. Il n’y est nullement précisé la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans le budget. A défaut de mise en demeure telle que prévue à l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande selon la procédure accélérée au fond est irrecevable. 

Au surplus, il convient de noter que les précédentes mises en demeure ont toutes été envoyées à l’ancienne adresse de Madame [T] [Y]. Les courriers ont tous été retournés avec la mention : « destinataire inconnu à l’adresse ». Pour autant, le syndic a continué à envoyer les courriers à cette adresse. Or, l’assignation mentionne une autre adresse qui était donc connue du syndic, cette adresse ayant été confirmée par le commissaire de justice. 


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 

Le [Adresse 9] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. 


PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Pitaya,

CONDAMNE le [Adresse 9] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile


LE GREFFIER LA PRESIDENTE