Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 10 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/02205 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LSX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 AVRIL 2025
MINUTE N° 25/00692
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 mars 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Monsieur [O] [U],
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [U],
demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [U],
demeurant [Adresse 1]

tous représentés par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1887


ET :

La Société MAXI SAVEUR,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0920


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2023, M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] ont consenti à la SAS MAXI SAVEUR un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (93).

Le 8 août 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la SAS MAXI SAVEUR un commandement visant la clause résolutoire du contrat d'avoir à payer un montant en principal de 9.940 euros au titre des arriérés locatifs.

Par acte du 24 décembre 2024, M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] ont assigné en référé devant le président de ce tribunal la SAS MAXI SAVEUR pour voir : 
faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de la SAS MAXI SAVEUR, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, hors du local situé [Adresse 2] à [Localité 5] ce, sans délai, sous astreinte journalière de 1.000 euros, à compter de l'ordonnance à intervenir ;dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il leur plaira et aux frais du preneur ;fixer une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel à compter de l'ordonnance à intervenir ;condamner la SAS MAXI SAVEUR au paiement de :la somme de 12.415,56 euros, à titre de provision, assortie des intérêts légaux depuis le commandement de payer,l'indemnité d'occupation ainsi fixée ;la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mars 2025. 

A l'audience, M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisent leur créance à la somme de 18.346 euros, mois de mars 2025 inclus et s'opposent aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

La SAS MAXI SAVEUR sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 16 mois à compter du mois d'avril 2025. Elle expose qu'après la signature du bail, elle a dû entreprendre des travaux dans le local, qu'elle a rencontré des difficultés administratives et n'a pu commencer que son activité qu'en mars 2024. 

L'état des privilèges et nantissements de la SAS MAXI SAVEUR en date du 29 novembre 2024 ne porte mention d'aucune inscription.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule en son article 18 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 8 août 2024 pour le paiement de la somme en principal de 9.940 euros.

La société défenderesse n'a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement de payer. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 9 septembre 2024.

Il est établi par le bail, le dernier décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus que la société MAXI SAVEUR reste devoir la somme de 13.590 euros au titre des arriérés locatifs et des frais de rédaction du contrat de bail, déduction faite des deux règlements effectués en septembre et octobre 2024 ainsi que des frais de recouvrement et frais d'avocat, inclus dans les dépens et les frais irrépétibles.

Cette obligation n'étant pas sérieusement contestable, la société MAXI SAVEUR sera donc condamnée, par provision, à régler la somme de 13.590 euros à la partie demanderesse. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme qui y est visée et à compter de l'assignation pour le surplus. 

La société défenderesse ne produit au soutien de sa demande de délais de paiement aucun élément démontrant que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d'apurer la dette en sus du paiement du loyer courant, de sorte qu'aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. 

L'obligation de la SAS MAXI SAVEUR de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il y ait lieu de prévoir une astreinte, la possibilité d'une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la SAS MAXI SAVEUR causant un préjudice aux bailleurs, ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, les bailleurs sollicitent à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail. Elle peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond pourrait réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La SAS MAXI SAVEUR, succombante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l'équité commande d'allouer à M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail par l'effet d'une clause résolutoire à compter du 9 septembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de SAS MAXI SAVEUR et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 4] [Localité 5] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SAS MAXI SAVEUR à payer à M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas retrouvé résilié ; 

Condamnons la SAS MAXI SAVEUR à payer à M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] la somme de 13.590 euros au titre des arriérés locatifs et des frais de rédaction du contrat de bail, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 9.940 euros et à compter du 24 décembre 2024 pour le surplus ;

Condamnons SAS MAXI SAVEUR à supporter la charge des dépens ; 

Condamnons SAS MAXI SAVEUR à payer à M. [O] [U], M. [J] [U] et Mme [E] [U] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 AVRIL 2025.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE