Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/09792 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DBI

Minute : 25/00459







SA D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

 

C/


Monsieur [I] [F]
Monsieur [L] [F]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [I] [F], 
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [F], 
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2011, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [I] [F] et Madame [O] [F] un logement situé [Adresse 5] - [Localité 6] (appartement 2152L-0030), pour un loyer mensuel de 545,72 euros.

Par un avenant au contrat du 6 juillet 2011, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [I] [F] un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] - [Localité 6] (emplacement 2152P-0073), pour un loyer mensuel de 33,56 euros.

Par un avenant au contrat du 5 mai 2021, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [L] [F], nouveau cotitulaire, le logement situé [Adresse 5] - [Localité 6] (appartement 2152L-0030).

Par lettre du 14 mai 2021, reçue le 20 mai 2021, Madame [O] [F] a donné congé au bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 27060,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 12 juin 2024 reçue le 20 juin 2024 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7055,95 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité mensuelle d'occupation à due concurrence,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2024.

À l'audience du 23 janvier 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9123,40 euros arrêtée au 14 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 septembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant. Néanmoins, elle précise qu’il y a eu des versements et que le Fonds de solidarité pour le logement en 2023 a été élevé. 

Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F], régulièrement et respectivement assignés à tiers présent pour Monsieur [I] [F] en la personne de Monsieur [L] [F], son fils ainsi déclaré, et à personne pour Monsieur [L] [F], selon les dispositions des articles 655 et 654 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juillet 2011, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 5,13 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, article 2 de l’avenant en date du 5 mai 2021, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9118,27 euros, au titre des sommes dues au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 19815,41 euros.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 6 juillet 2011, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2011 à compter du 21 novembre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 novembre 2023, Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à son paiement à compter de 21 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2011 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5] - [Localité 6], sont réunies à la date du 21 novembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à compter du 21 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9118,27 euros (neuf mille cent dix-huit euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2023 sur la somme de 19815,41 euros, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [F] et Monsieur [L] [F] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.






LE GREFFIER LE JUGE