Tribunal Judiciaire · Chambre 9/Section 1 — 10 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 14]
 TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 de [Localité 8]


AFFAIRE N° RG 23/05294 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XWDG
N° de MINUTE : 25/00335
Chambre 9/Section 1 



JUGEMENT DU 10 AVRIL 2025



DEMANDEUR

Monsieur [U] [D]
[Adresse 5]
[Localité 2] (SUISSE)
représenté par Maître [C], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197, (avocat postulant)
Me [L], avocat au barreau de NICE, vestiaire : P 27 (avocat plaidant)

C/

DÉFENDEUR

M. DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES
[Adresse 10]
[Localité 3]
Dispensé du ministère d’avocat


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Président : Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président siégeant à juge rapporteur, conformément aux dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, ayant rendu compte au tribunal dans son délibéré
Assisté de Madame Anyse MARIO, Greffière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président,
Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, 
Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président.



DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 06 février 2025
Délibéré fixé le 03 avril 2025, prorogé au 10 avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 22 mai 2023, Monsieur [U] [D] a fait assigner Monsieur le directeur des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de faire, à titre principal, constater que le service vérificateur est territorialement incompétent et que la procédure d’imposition est irrégulière ; à titre subsidiaire, de faire constater que le requérant a pu à bon droit déduire le montant des prêts bancaires que la société a obtenu afin de déterminer la valeur de son actif net et celle de ses actions; de faire constater qu’il a pu à juste titre pratiquer un abattement tenant compte de la fiscalité latente tenant aux droits d’enregistrement en cas de vente et à l’impôt sur les sociétés sur la plus-value latente; ce faisant de faire prononcer la décharge de l’imposition pour un montant de 979.556 euros et la restitution de la somme de 62.528 euros réglée à tort; à titre encore plus subsidiaire, de faire constater que le désaccord sur la détermination de la valeur vénale des actions ne saurait constituer un manquement délibéré, et de faire condamner l’administration fiscale au paiement d'une somme de 5.000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Monsieur [U] [D] fait valoir qu’en raison de son domicile en Russie, le service territorialement compétent pour procéder au contrôle litigieux est le service des non-résidents de [Localité 13] et non la brigade de fiscalité immobilière de [Localité 9]. 

Il expose avoir été assujettis à l’Impôt Sur la Fortune ( ISF) à la suite d’un contrôle sur pièces au titre de l’année 2012 et de l’année 2013. 

Il précise que pour l’année 2012, la procédure de rectification contradictoire a donné lieu à la proposition de rectification datée du 30 novembre 2015 ainsi qu’à la réponse aux observations du contribuable datée du 12 juin 2017. Il précise que pour l’année 2013, la procédure de rectification contradictoire a donné lieu à la proposition de rectification datée du 30 novembre 2016 ainsi qu’à la réponse aux observations du contribuable datée du 3 juillet 2017. Que ses réclamations datées du 1er février 2016 ont donné lieu à une décision unique de rejet datée du 24 mars 2023. 

Il conteste le rejet des emprunts déductibles et fait valoir un nouveau moyen en ce que l’administration fiscale n’a pas tenu compte de la fiscalité latente. 

 Il expose que sa société a contracté, le 7 juin 2005, un prêt de 8.000.000 euros auprès de la Société Générale pour une durée de 12 ans. Que ce prêt a été contracté en vue de restructurer la dette de la société que le contrat a intitulé, de façon laconique, comme destiné à couvrir les besoins en liquidité. Que le bien a été acquis le 16 mars 2001 et financé par lui même en tant qu’associé unique par un chèque de banque pour lequel le notaire rédacteur lui a délivré reçu, est mentionné dans la comptabilité de la société au titre de l’année 2001 ainsi qu’au titre des années 2002 à 2004.

Il fait valoir également que l’entretien de cette propriété immobilière entraîne des dépenses importantes et nécessite des travaux permanents qui sont financés par le compte courant d’associé. Que pour cette raison, il a sollicité en 2005 un contrat de prêt auprès de la Société Générale, laquelle s’est substituée à l’associé unique au passif social. Que la comptabilité de la société retrace l’existence de ces emprunts au titre des années 2006 à 2009.



Il fait valoir que la première procédure de taxation concernant les années 2002 à 2005 ayant donné lieu à une imposition d’un montant de 1.174.015 euros a été mise en recouvrement le 28 juin 2007 par le SIE de [Localité 12]. Que la seconde concernant les années 2006 à 2008 ayant donné lieu à une imposition d’un montant de 3.262.459 euros a été mise en recouvrement le 15 avril 2011 par le PRS des AM. Qu’afin de financer, notamment, cette consignation, la société a contracté deux nouveaux prêts auprès de la BARCLAYS MONACO : 

- le premier de 15.543.120,73 euros destiné à rembourser le prêt SG de 8 millions d’euros, le compte courant de l’associé attesté par le commissaire aux comptes d’un montant de 5.489.244,73 euros et à régler la somme de 4.553.876 euros réclamée par le Trésor public au titre de la taxe de 3%.

- le second de 10.356.879,25 euros. 

Il précise avoir cautionné ces deux prêts et les avoir investis, entre 2011 et 2015, dans la restauration de la maison secondaire “[Adresse 11]” occupée par son fils, à la construction d’un pool house et d’une terrasse. Que les documents comptables montrent que les nouveaux emprunts auprès de la BARCLAYS se sont substitués au prêt de la Société Générale et au compte courant de l’associé. Que les intérêts n’étant décomptés qu’à partir de 2011, la valeur de l’actif net a été déterminée de la façon suivante au vu de la comptabilité au 31/12/2013 : 

Valeur du bien immobilier 26 500 000 euros
-Passif : 26 117 395 euros
+ compte courant actionnaire: 7 088 000 euros
+ intérêts compte courant: 819 381 euros
= 8 289 986 x 90% = 7 460 987 euros

Il fait valoir comme nouveau moyen que pour déterminer la valeur des actions, il convient de pratiquer une décote pour tenir compte de la fiscalité latente, laquelle décote comporte deux éléments à savoir, d’une part, la décote relative aux droits d’enregistrement et aux frais de notaires
soit 1 825 045 euros et d’autre part, la décote relative à l’IS que devra régler la société en cas de vente du bien immobilier.

Il fait valoir également qu’un bien immobilisé à l’actif du bilan et nécessaire à l’activité de la société n’a pas vocation à être vendu car la valeur recherchée étant la valeur d’utilité du bien pour l’entreprise, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un impôt latent ; Qu’en revanche, si le bien immobilisé et revalorisé n’est pas nécessaire à l’exploitation (la société peut envisager de le céder sans nuire au bon déroulement de son activité), il est possible de déduire l’impôt latent soit 
4. 914 489 euros. Que la valeur nette des titres est évaluée ainsi : 7 460 987€ - 1 825 045€ - 4. 914 489 € = 721 453 euros. Que l’administration fiscale a relevé que le rapport d’évaluation de M. [K] avait omis de tenir compte de la parcelle n°AD [Cadastre 1] et qu’il en résulte une rectification de 665 280 euros qui n’est pas contestée.

Ainsi, il évalue le montant de l’ISF au titre de 2012 à néant alors qu’au vu de la déclaration rectificative du 2 et 15 septembre 2015, il a réglé en deux fois la somme de 62.528 euros dont il demande la restitution au titre de l’indu. Au titre de 2013, L’ISF se réduit à néant alors qu’il a versé le 2 septembre 2015 la somme de 4.409 euros dont il demande la restitution au titre de l’indu. 

Aux termes de ses dernières conclusions, l’administration fiscale demande au tribunal de se déclarer compétent. Elle rappelle que Monsieur [D] a déposé une déclaration d’ISF non imposable au titre de l’année 2012 le 27 août 2012 et une déclaration payante au titre de l’année 2013 pour un montant de 24.909 euros le 28 août 2013. Que suite à des demandes de justificatifs, il a souscrit une déclaration rectificative le 2 septembre 2015 pour un montant de 33.882 euros pour 2012 et de 63.320 euros pour 2013. Que par propositions de rectification du 30 novembre 2015, elle a rehaussé la valeur totale des actions de la société FRENCHESTATE HOLDING SA, propriétaire de la villa familiale située [Adresse 4] à [Localité 7] et dont Monsieur [D] est l’unique détenteur des 50 actions, à la somme de 23.856.551 euros au 31 décembre 2011 et de 29.042.653 euros au 31 décembre 2012 soit une insuffisance constatée de 17.561.334 euros en 2012 et de 23.153.678 euros en 2013. Que les impositions subséquentes ont été mises en recouvrement le 11 janvier 2018 pour un total de 979.556 euros dont 348.402 euros de pénalités de retard. 

Elle rappelle que la jurisprudence admet largement que la valeur résulte de la combinaison de plusieurs méthodes d’évaluation de la société, lesquelles reposent sur deux approches à savoir, d’une part, l’approche patrimoniale qui correspond à la valeur totale actualisée des actifs, moins les dettes aboutissant à la valeur mathématique ou patrimoniale et, d’autre part, l’approche par la rentabilité qui est fondée sur les flux financiers générés par la société, valeur de productivité. 

Elle constate que seule l’approche patrimoniale a été retenue par le contribuable qui a comptabilisé les charges et les travaux de réfection alors que selon l’article 885 Z du CGI en vigueur à la date des faits générateurs, les redevables doivent, lors du dépôt de la déclaration d’impôt de l’ISF, joindre à leur déclaration les éléments justifiant de l’existence, de l’objet et du montant des dettes dont la déduction est opérée. 

Elle conteste le principe même de la décote prévue pour tenir compte de la fiscalité latente. Elle fait valoir que la société FRENCHESTATE HOLDING SA n’est pas une société d’investissement cotée ayant opté pour le régime fiscal prévu à l’article 208C du CGI, qu’elle est également de nature familiale et non concernée par le “marché des contrats clés en main” et que par conséquent la jurisprudence du Conseil d’Etat du 26 février 2016 alléguée par le contribuable ne peut s’appliquer à son cas. Elle fait observer que la société est de nature patrimoniale familiale et loue son unique propriété immobilière française à son unique actionnaire. 

Elle justifie les sanctions prononcées par l’ampleur de la minoration et par le fait que la société et son unique associé aient déjà fait l’objet de plusieurs procédures avant le dépôt de déclaration au titre des années 2012 et 2013. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Lorsque la rectification porte sur la valeur vénale d’un immeuble déclaré à l’ISF, le service territorialement compétent est soit celui du lieu d’imposition du redevable, soit celui du lieu de situation de l’immeuble. Ces deux compétences sont simultanées. 

En l’espèce, il s’agit d’une direction locale et de la direction des non-résidents en charge de la gestion des contribuables non domiciliés en France mais y disposant de revenus. 

En conséquence, le service vérificateur à compétence départementale à savoir la brigade de fiscalité immobilière de [Localité 9], qui exerce ses attributions dans le ressort territorial duquel est situé le bien servant à la détermination de la valeur des titres de la société FRENCHESTATE HOLDING SA était territorialement compétente pour proposer la rectification des déclarations d’ISF du contribuable. 

Par ailleurs, le service vérificateur, qui est celui dans le ressort territorial duquel est situé le bien servant à la détermination de la valeur des parts de la société FRENCHESTATE HOLDING SA disposait d’une compétence matérielle pour proposer la rectification des déclarations d’ISF du contribuable et ce quel que soit le ressort territorial dans lequel Monsieur [D] aurait dû déposer ses déclarations d’ISF à savoir la direction des impôts des non-résidents. 

Le premier moyen sera donc rejeté. 


Monsieur [D] soutient que pour déterminer la valeur de l’actif de la société FRENCHESTATE HOLDING SA , les impôts auraient dû tenir compte des emprunts déductibles ainsi que d’une décote pour fiscalité latente. 

Pour déterminer la valeur d’un titre non coté en bourse , il convient selon la jurisprudence de tenir compte d’un faisceau d’éléments permettant d’obtenir une valeur aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande. 

L’évaluation de la société repose sur des approches tenant compte des caractéristiques et des spécificités de celle-ci. En l’espèce, les titres de la société FRENCHESTATE HOLDING SA ont été évalués selon une méthode strictement patrimoniale en ce que les charges comptabilisées par la société ainsi que les travaux de réfection de la maison secondaire signifient que la société avait pour objectif l’entretien et l’amélioration du patrimoine et impliquent de ne retenir que la seule valeur mathématique et donc patrimoniale des actions de la société. 

L’article 885 Z du CGI en vigueur à la date des faits générateurs prévoyait que “lors du dépôt de la déclaration d’ISF, les redevables doivent joindre à leur déclaration les éléments justifiant de l’existence, de l’objet et du montant des dettes dont la déduction est opérée”. 

S’agissant des emprunts déductibles, trois prêts sont concernés selon Monsieur [D] à savoir : 

- un prêt d’un montant de 8.000.000 d’euros remboursable sur une durée de douze années qui a été contracté auprès de la Société Générale le 7 juin 2005 afin de racheter un premier emprunt contracté le 16 mars 2001 pour l’acquisition de la propriété. 

 - deux autres prêts contractés les 26 octobre et 24 novembre 2010 auprès de la Barclays Bank à savoir le premier de 15.543.120 euros destiné à rembourser le prêt de Société Générale susvisé , les comptes courants d’associés et à financer la consignation de sommes contestées auprès du Trésor Public et le second de 10.356.879 euros contracté pour les besoins personnels de la société. 

Or, en ce qui concerne le premier prêt de 8.000.000 euros, le tribunal constate qu’il a été contracté par la société FRENCHESTATE HOLDING SA auprès de la Société générale dans son agence d’Annemasse en 2005 soit plus de 4 ans après l’acquisition du bien immobilier. Par ailleurs, il est mentionné dans l’article 2 de l’acte enregistré le 21 juillet 2005 par Maître [M] [T] notaire dans le département de l’Ain, que le client déclare destiner les fonds à couvrir des besoins de trésorerie. Il est également mentionné dans son article 7 que tous les paiements à effectuer auront lieu en l’agence d’[Localité 6]. Ainsi, le tribunal ne peut que constater que cet acte ne fait pas apparaître que les sommes empruntées serviront à financer des dépenses relatives au bien immobilier sis à Beaulieu sur Mer ni même au remboursement du compte courant de l’associé unique. 

Le tribunal relève également que le chèque de banque de 45.913.938 FF ne permet pas d’identifier Monsieur [U] [D] comme l’émetteur et donc l’acquéreur réel du bien immobilier et d’autant que le reçu du notaire indique la société FRENCHESTATE HOLDING SA comme émetteur. 

Comme précisé en page 19 de la proposition de rectification du 4 décembre 2017, les montants figurant aux postes comptables de ces bilans présentent des différences importantes par rapport à ceux souscrits en France, tant au niveau de la valorisation du bien immeuble que des modalités d’endettement de la société. Il en découle que ces documents ne peuvent être retenus comme justificatifs probant et ne permettent pas de démontrer que Monsieur [D] avait financé l’acquisition du bien avec sa trésorerie personnelle. 


S’agissant des deux autres prêts, l’acte du 24 novembre 2010 mentionne en page 4 la destination des fonds empruntés: 

- au financement du rachat du crédit consenti par la Société Générale selon un acte sous seing privé du 7 juin 2005 initialement pour 8.000.000 euros et restant à devoir de 5.497.091 euros ;

- au transfert au bénéfice de l’administration fiscale à hauteur de 4.553.876 euros afin d’obtenir la main-levée des sûretés grevant la villa ;

- au remboursement des comptes courants d’actionnaires à hauteur de 5.489.244 euros. 

Le tribunal constate au vu des pièces communiquées que les “objets” des prêts portent sur des éléments extérieurs à l’activité de location déployée en France. Par ailleurs, il convient de rappeler que le transfert au bénéfice de l’administration fiscale à hauteur de 4.553.876 euros afin d’obtenir la main-levée des sûretés grevant la villa n’est pas une charge déductible de l’impôt. Enfin, il n’est en rien démontré que les avances enregistrées au compte courant de Monsieur [D] aient servi à financer la villa familiale car, s’agissant de versements de sommes importantes, les opérations se sont nécessairement déroulées par le recours de comptes financiers permettant de tracer et de justifier les flux litigieux.

Concernant l’application des dispositions de l’article 974 du CGI relatif à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il convient de rappeler qu’il est issu de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 et ne peut donc pas s’appliquer à l’imposition concernée qui concerne l’ISF au titre des années 2012 et 2013. 

Concernant la décote relative aux droits d’enregistrement et aux frais de notaire, le tribunal constate que la société FRENCHESTATE HOLDING SA est soumise à l’impôt sur les sociétés et n’est pas une société d’investissements cotée ayant opté pour le régime fiscal prévu à l’article 208 C du CGI. De nature familiale, elle n’est pas non plus concernée par le marché des contrats “clés en mains” ce qui l’exclut de facto du cadre de la jurisprudence du Conseil d’Etat du 26 février 2016. 

S’agissant de la décote relative à l’impôt sur les sociétés que devra régler la société en cas de vente du bien immobilier, le tribunal relève , comme cela a été fait dans la proposition de rectification du 30 novembre 2015 et 2016, que la location par la société FRENCHESTATE HOLDING SA de son unique propriété immobilière française à son unique actionnaire à des conditions de loyers très avantageuses rend injustifiée la décote revendiquée. Dès lors, il apparaît que le bien immobilier inscrit à l’actif de la société est nécessaire à l’activité de la société qui consiste en la mise à disposition du bien à son unique associé. 

Concernant l’application de la majoration de 40% pour manquement délibéré visée à l’article 1729 du CGI, le tribunal relève qu’elle est motivée par l’ampleur de la minoration et par le fait que la société et son unique associé ont fait l’objet de plusieurs procédures avant que soit déposée la déclaration au titre des années 2012 et 2013. 

En effet, l’article 1729 du CGI prévoit que les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraînent l’application d’une majoration de 40% en cas de manquement délibéré. De plus, les propositions de rectification en matière d’ISF au titre des années 2012 et 2013 ont été adressées les 30 novembre 2015 et 2016 soit plus de deux ou trois ans après l’abandon par l’administration de l’assujetissement à la taxe de 3% de la société FRENCHESTATE HOLDING SA. 




Par ailleurs, le tribunal constate que l’indication que la valeur des actions aurait été déterminée en retenant à l’actif la valeur des biens immobiliers évaluées par une expertise réalisée par le cabinet [K]-BORDES et au passif le montant des emprunts bancaires diminués du compte courant de l’actionnaire et des intérêts débiteurs de ce dernier est insuffisante. De même la référence aux éléments contenus dans les déclarations et documents luxembourgeois dont les chiffres ne sont pas corroborés par les déclarations de résultats souscrites en France et ceci après les contrôles effectués sur place suffisent à démontrer la mauvaise foi qui caractérise le manquement délibéré. 

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement au regard des éléments de l’espèce. 

Monsieur [U] [D] sera condamné aux dépens. 

PAR CES MOTIFS 


LE TRIBUNAL
Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition du greffe, 

CONFIRME la décision de rejet du 24 mars 2023, 

DÉBOUTE Monsieur [U] [D] de ses demandes, 

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile. 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens. 

La minute a été signée par Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président et Madame Anyse MARIO, greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Anyse MARIO Bernard AUGONNET